一方面还是要鼓励刚需、改善型需求，另一方面，更要解决好新市民、青年人等住房问题。不管任何时候，刚需、改善型需求，都是要鼓励的。因为，只要有城镇化，就有刚需人群；只要追求美好人居，就有改善，这是尊重人性、尊重行业规律。不过，刚需和改善的形势不乐观。
由于房价快速上涨，2017年以来，热点城市就以改善性需求为主导，刚需有被抛离的迹象。2015年，热点城市刚需占到50%，现在只有30%。因此，换房需求上升，或所谓“改善时代”来临，并非大家都有房了，排浪式地开始改善居住，而是刚需被挤出，改善占比被动上升。
而且，改善性需求也出现“改不动”、“不想改”的局面。一方面，房价上涨、收入前景不乐观，导致“改不动”，改善型户型趋于“紧凑化”，即改善型3-4房，80-90平米的户型越来越流行。以前动辄120-140平米的房子，消费不起了。另一方面，未来房价预期减弱，改善动力下降。
表：改善户型趋于“紧凑化”，100平米以上的大户型交易占比下降
当前，楼市的问题是，“供应不适应需求，需求拉不动供给”。“稳地价、稳房价”的长效机制下，资产价格必须在历史高位徘徊，但有支付能力的需求（主要是高收入者）配置地产的意愿在下降，而有购买意愿的需求（新市民、年轻人和城镇化需求）支付不起高房价。
而改善型需求，被寄予厚望，但力不从心，托不起庞大的地产体量。因此，包括此次两会，近年来国家不断提出，“解决好新市民、青年人等住房问题”。3-4亿的新市民、年轻人，已经进入城市，但没有实现“居者有其屋”，就无法在城市扎根，享受不到城市的公共服务。
3-4亿的新市民、年轻人，规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在就业地城市扎根下来，享受城市公共服务，并卷入到住房市场化过程中，卷入到商品经济中，不管是内需、消费引擎，还是地产可持续发展，都是巨大的动力。但是，他们根本无法支付得起。
总结来看，刚需被挤压、改善能力下降，而高净值人群配置地产意愿下降，要警惕需求端“断层”！
图：高净值人群投资性房地产配置比例第一次下降
