上周四午间（3月9日），太古地产发布2022全年业绩。期内，太古地产实现总收入138.26亿港元，同比减少15%；公司股东应占溢利79.8亿港元，同比增长12%；股东应占基本溢利87.06亿港元，同比减少9%。盈利下滑主要由于出售香港太古城住宅项目停车位的溢利减少所致。
从具体业务收入来看，物业投资收入123.4亿港元，其中办公楼租金业务收入60.03亿港元，零售物业收入58.49亿港元，住宅业务收入1.14亿港元；物业买卖收入9.21亿港元，酒店收入5.65亿港元。
截至2022年末，太古地产权益总额为2922.58亿港元，债务净额189.47亿港元，净负债率6.48%，资金状态良好。
而在年报中的主席报告里有这样一句话，引起笔者注意，“我们正发掘机遇将太古汇及太古里品牌引入深圳，并很高兴于2022年7月与福田区人民政府签署《战略合作框架协议》。福田作为深圳的核心商业区，发展前景极为吸引，因此我们希望在该区打造以零售为主导的商业发展项目。”
这段话释放了不少信息：（1）太古地产拟将太古汇和太古里两大产品线引进深圳；（2）落地位置大概率在福田区。
而目前福田区比较合适的地块，大概率就在香蜜湖。
早在2021年初，福田政府工作报告中就提及，计划将SKP落地福田，作为坐镇顶级商圈的重奢商场。
当时市场猜测将可能落位香蜜湖，只是后来深圳SKP一直没有新消息传出。
SKP没来，或许太古系商业就要来了。
太古系商业落地香蜜湖？
早在几年前，太古地产就在寻求进军深圳发展的机会。
2019年，太古地产在深圳设立办事处，这是公司首次进入深圳市场。
去年7月，太古地产与福田区政府签署框架协议，虽然没有实质信息，但根据框架协议，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，提振福田的消费能级和国际影响力，全面助力打造国际消费中心城区。
一月后（2022年8月8日），太古地产宣布，太古酒店将于2025年在大湾区开设酒店，拓展酒店管理业务。该酒店位处深圳湾中心地带，为公司旗下“居舍系列”品牌酒店。
这是太古在深圳发展的首个项目，也意味着，太古旗下品牌落地深圳有了实质性的内容。
如今，太古汇和太古里进入深圳福田区的消息被写入年报，可能已经有了一定进展，只等最后落地官宣。
而香蜜湖片区就成了最合适的地方。
一方面，香蜜湖老牌豪宅林立，是深圳oldmoney最集中的地方，购买力强劲；另一方面，香蜜湖未来规划很高，被誉为福田新引擎。
根据规划，香蜜湖北区将规划建设国际交流中心，主要承接高层次、国际化交流活动，以及重大政务和国事活动。中区将规划建设国际一流金融街区，与深圳CBD共同提升福田区金融总部集聚区功能，还将布局改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心三大公共建筑及中轴绿廊。
将香蜜湖国际高端消费区打造成世界级地标性商圈，落位太古系商业，可谓相得益彰。
我们知道，“太古汇”定位顶奢购物中心，属于盒子式Mall，引进品牌主要为奢侈品、美妆品类，还有一定比例的儿童零售、生活服务等业态；“太古里”则定位部分顶奢加潮流的开放型、低密度街区形态购物中心。
尽管2022年太古地产在内地的6大地标性购物场所销售额都出现不同程度的下滑，但是其在品牌招商方面的实力仍然强劲。
以广州太古汇来看，2022年新租户包括馥马尔香水、I-PRIMO艾璞俪梦、KILIAN凯利安香水、MANITO曼尼陀、三宅一生、Rock&Ride、劳力士、self-portrait、江诗丹顿等。
再看成都远洋太古里，尽管成都2022年多次出现疫情，仍有85个品牌在去年开设了新店或升级为最新的概念店，包括路易威登之家、巴黎世家、宝诗龙、卡地亚精品店、迪奥及拉夫劳伦之家等。
另外，北京三里屯太古里、北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里在品牌引进及升级方面都有不同程度变化。
500亿港元投内地
1年来已确定西安、三亚、广州项目
2022年是太古地产跑马圈地的一年。
去年3月，太古地产公布1000亿港元投资计划，后计划分配300亿港元用以拓展香港的物业组合，进一步扩建太古坊和太古广场，并预留500亿港元投资内地市场，全力发展太古里及太古汇品牌，目标是将中国内地物业组合的总楼面面积于十年内增加一倍。
此后，关于太古地产拿项目的消息不断传出。
去年3月，太古地产与西安城桓文投合作，拿下西安一旧改项目，并将在当地建设其在内地的第四座太古里，预计投资100亿元，其中太古地产持股70%。
去年9月16日，太古地产与广州荔湾区政府、珠实集团正式签署项目合作协议，计划打造广州珠江太古聚龙湾项目，并于当日破土动工。传闻引进太古汇+太古里两大IP。
去年9月21日，太古地产与上海陆家嘴集团签署前滩21号地块合作意向书。地块总建筑面积超60万平方米，由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅以及一个大型商业组成。项目与前滩太古里仅一街之隔，是前滩最后也是最大的一个综合体开发项目。
去年10月24日，中国中免与太古地产的合资公司——三亚中免棠畔投资发展有限公司以13.08亿元成功竞得三亚市海棠区一块零售商业用地的开发权。该项目计划把用地发展为一座以零售为主导的优质度假型商业项目，预计于2024年起分阶段落成。双方各持股50%，均不控股。
到去年12月，太古地产发布公告，计划以55.5亿元从远洋集团手中收购成都远洋太古里剩余50%的股权，交易涉及3个阶段。这项交易打破了大型商业综合体交易单价纪录。今年2月22日，远洋集团及太古地产发布公告称，成都远洋太古里项目交易已经全部完成交割，太古地产拥有其100%权益。
所以，未来1至5年，太古地产或将在内地开业包括上海张园（西区已开幕）、颐堤港二期、西安太古里及三亚零售项目、广州聚龙湾项目等多个新项目。
