受“三道红线”融资新规及业务布局过于集中导致周转不畅等因素影响，今年房企整体融资规模萎缩，蓝光发展、华夏幸福等千亿元量级房企已经出现债务违约现象，大宗并购案时有发生，房地产行业整合加速。
数据显示，今年前5个月，房企海外融资规模折合人民币约1511亿元，同比下降约29%（较2019年下降约47.4%），为2018年以来最低点。不仅是海外融资，5月份境内融资同样表现出规模较小的特征。
“一方面，受一季度内房企债务违约事件影响，海外资本市场信心减弱，发债规模萎缩；另一方面，受海外疫情控制的影响，海外债市活跃度较低。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示，此外，随着“三道红线”等融资政策趋紧，房企整体融资规模也逐渐紧缩，一定程度上也使得海外融资规模下降。
“一般来说，海外融资占非银融资20%左右，是房企稳定且重要的融资渠道之一。”中指研究院企业研究副总监刘水向《证券日报》记者表示，在融资政策趋紧，房企资金链持续偏紧的环境下，部分高杠杆及销售业绩不佳的房企现金流可能出现问题，若叠加融资性现金流紧缩，未来房企债务违约现象可能增加。
海外融资总额紧缩
贝壳研究院数据显示，自2011年起至今，多数年份中海外融资规模占比都很高，房企常年对于海外融资的依赖短期内无法替代。
但2021年以来，房企海外融资呈现高开低走的趋势。据中指研究院监测，2021年1月份，房企海外债发行总额达796.5亿元，是上年12月份的4.58倍，开局势头良好。但3月份、4月份发行额均不足150亿元，5月份虽有回升，但仍处于今年以来的偏低位置。
“今年以来部分房企偿债能力出现问题，境外资金对海外债的投资更为谨慎。”刘水表示。
“海外融资仍是房企融资的主要渠道。”陈霄表示。
“从周期来看，通常5月份-6月份房企整体融资规模相对偏低，这是由于还债周期决定的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。
汇兑损失侵蚀利润
值得关注的是，房地产行业整体海外融资规模的下降，却没有造成近期融资成本的上升，这多少与人民币汇率变动有关。
根据贝壳研究院统计，今年前5个月，房企海外债平均融资成本为6.58%，较2020年5月份复苏后的海外融资成本（6.33%）微升，但房企之间的借债成本差异进一步扩大。规模实力和信用较好的房企付出更加低廉的融资成本。
“一方面由于今年以来境外货币环境较为宽松；另一方面海外绿色债券融资占比的上升也一定程度上拉低了融资成本。绿色债券作为顺应绿色金融的融资渠道，受政策支持力度较大、市场认可度较高，其融资成本相对偏低。”刘水表示，当人民币汇率升值时，海外融资成本下降。今年以来，人民币汇率有升有贬，双向浮动，在合理均衡水平上保持了基本稳定，所以房企海外融资造成的汇兑损失压力变化也比较小。
不过，在陈霄看来，随着人民币汇率变动，叠加部分房企财务状况不容乐观，海外融资造成的汇兑损失压力对房企仍有一定挑战。
“房企海外融资的汇兑损失问题不可忽视，尤其是在当前行业利润率下行的趋势中，汇兑风险将有可能直接影响房企当年的收益和利润水平。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，根据某头部房企2020年财报中显示，其从2020年二季度开始人民币兑外币汇率持续升值，导致2020年产生汇兑亏损约人民币6.6亿元。
潘浩认为，当前，房企在加强财务管理和风险管理的过程中，已开始通过降低外币债务比例以及采用交叉货币掉期的方式，适时锁定汇率及利率风险来规避海外债的汇兑风险。
汇兑损失压力可大可小，但对实力优秀房企来说，一般都会让其在财务报表中处在合理可控范围内，中小房企可能应对能力相对不足。但摆在所有房企面前更重要的是，对现金流的管理能力高低几乎决定生死。对具有开发周期长特性的房地产行业来说，融资现金流尤为重要。
债务违约压力增大
“‘三道红线’之下，即使一线未踩的绿档企业，其有息债务增速最高也仅为15%。因此对于有息债务增速偏高的企业来说，融资规模的下降会带来运营资金的紧张。”刘水向《证券日报》记者表示，销售回款固然为重要的资金回笼渠道，但预售监管账户的存在防止了资金被挪作他用，房企不得随意支配预售金。
在刘水看来，融资性现金流作为房企运营资金的重要补充，一旦不及时，一方面对拿地造成阻碍，特别是在当前“集中供地”的背景下，短时间资金需求压力较大，若不能及时备好“子弹”，无法及时补充土地库存，则会给企业未来持续发展带来阻碍；另一方面就是给企业带来偿债压力，触发债务违约。
“融资性现金流下降或将是行业未来的长期发展趋势，这将为高负债，低现金流动性以及自身‘造血’能力较弱的房企带来更多压力。”潘浩表示，一方面，房地产行业马太效应加剧，中小型房企的生存压力骤升；另一方面，近年出现个别大型高负债房企“暴雷”现象。由此，不同梯队的房企均需要警惕自身的债务风险，在监管升级和市场规范化的进程中，不排除后续仍有个别房企发生实质性债务违约的可能性。
“负债率高、盈利状况不佳的企业受影响较大，周转率低、销售回款不能及时进入非受限账户的房企，资金流动性不足，压力较大。”陈霄表示，一方面可能会造成部分企业日常运营艰难，债务违约概率高，房企之间收并购现象增加；另一方面，龙头房企优势愈加突出，行业分化加剧。
