近两个月，房地产“出镜次数”有增无减。先是3大央媒罕见地一周之内连续发文，抨击楼市乱象，经济日报甚至直接以《炒房绝不会稳赚不赔，炒房客们是时候迷途知返了》为标题，申讨炒房客。紧接着放开三胎政策公布，政策虽好，但网友再次呐喊高房价之下拿什么生。还有近期，银保监局主席郭树清更是放出“狠话”：“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”。
央媒发文、高层发话、网友发难，房地产的下半程会面临哪些“新变化”？
一、调控机制长效化
很长一段时间里，针对楼市的调控集中在限购、限价、限售这“三限”传统手段上，且只针对需求端。懂的人应该明白，限购有松紧、限价是温床、限售没所谓，对炒房之风只能抑制一时。
但自从2020年以来，房地产调控机制发生了巨大的颠覆。从单一针对需求端的三限，到购房资格、收入流水、个人征信的完善，再到供给端、土地端、资金端、房企端、房贷端的全面调控。例如，针对供给端的土地集中供应、集体经营性土地入市，增加市场供应。针对房企端的有息负债融资三道红线，限制房企无序扩张。针对房贷端的房地产融资业务两条红线，控制房贷业务比例上限。针对土地端的限价、竞自持、竞配建，抑制房企拿地热情。近期，更有土地出让金征收归口税务局的政策出台，虽最后划拨口子依然归属地方，但未来土地出让金是否有可能上缴国库，都是一项未知数。
至此，房地产市场上的地方政府、房企、银行、买房人、中介五大主体都得到了限制，未来变松、取消的可能性也几乎不存在。毕竟，在最困难的时候，高层也守住了底线，诸多城市救市政策一日游。
房地产的天，真的在变了。
二、地方调控迅捷化
自去年起，楼市就像风吹麦浪般，此起彼伏。具体哪些城市不表，都看得到。但结果再清晰不过，哪里热度起，哪里调控就接踵而至。若地方出手不够及时，住建部还会“帮着”点名施压，促进调控靴子的落地。
从这轮现象中谈两点。
1、楼市一时热度可以用调控强硬压制，但房价上涨预期是“慢性病”，需要长效调控机制。毕竟，买了房的、想炒房的，还有一众吃地产饭的上上下下，都盼着房价上涨。眼下，各一二线楼市热度此起彼伏之乱象，就是房价上涨预期在作祟。所以，稳地价、稳房价也许容易，稳预期是真的难。因此，要想治本，必须“中西药”结合，必须长效调控。
这一点，普通人能想到，高层更能看到。从目前已出台调控的城市看，力度、深度、广度无不快准狠。正可谓快活三个月，横盘三五年。
2、眼下的房地产市场，经历了将近两年的深度调控后，还剩一小撮散兵游勇，哪里有机会就进哪里，哄抬新房房价、抬高当地二手房预期，导致调控。最后，自己及时收手，赚得个盆满钵满，当地不明觉厉者却高点被套、违约逾期等，一地鸡毛。所以，击鼓传花这种游戏，谁都觉得自己不是最后一个，但越抱着这种侥幸心理，最后可能越是自己遭殃，还是少参与为妙。
三、行业利润持续走下坡路
对房地产开发商而言，盈利模式是固定的，要么向开发要利润，开源；要么向管理要红利，节流。
眼下，热点城市土地价格易涨难跌，开发商拿地难度倍增、拿地成本提高。但新房市场价格有赖于限价的存在，房企很难突破限价、获得较大利润空间。连以前被寄予利润厚望的精装修，各地如今都有明确装标评估管控，利润空间被限得死死的。
这种情况下，房企的选择并不多。要么多拿地、高周转，薄利多销，这种大型房企居多；要么少拿地，做别墅等高溢价产品，慢慢卖，这种小房企居多。
但不管哪一种情况，房企生存之空间已然非常狭小，房企尚且精益求精，作为买房人更应稳中求胜。
四、品牌输出现象增加，是好事亦可能是坏事
重资产模式下的地产开发，利润已薄如蝉翼。从近两年房企破产重组、债务违约、融资难等现象多发已可管中窥豹。
因此，资产轻量化的代工代建、品牌输出成为许多房企开源节流的利器。
顾名思义，在地产竞争白热化时代，中小房企的品牌知名度缺失，很难在红海中脱颖而出。 “傍大腿”成为解决这种困境的方式，用大牌房企的品牌、用大牌房企的物业，用大牌房企的产品系、施工体系。
这种模式，对于大部分中小房企项目而言，是一件值得认同的事。但在笔者过往经历中，也曾看到某些烂尾盘、心术不正开发商，花点钱借用大牌房企品牌，进行市场推广、卖房。虽然品牌房企会输出一套管理班子，但并不输出资本或较少，倘若后期项目未盘活或依然烂尾，受伤的还是买房人。
五、房企开始规模介入租赁市场
自2021年起，万科、碧桂园、龙湖等相继推出房屋租售业务，并设置单独品牌，正式进驻中介行业。例如，万科租售品牌叫“朴邻”，龙湖叫“塘鹅”，碧桂园叫“有瓦”。至于恒大，更是整合100多家中介机构，成立房车宝集团，全方面介入中介行业。
房企介入租赁市场，原因有三。
1、 摆脱中介“绑架”，自建中介渠道，这里不展开赘述。
2、 中介是轻量化模式，更受资本青睐，估值水平也更高，这点与购房人关系不大，也不展开。
与购房人关联的是第三点。一边是市场新房供应量有增无减，库存缓步上升。另一边是二手房市场挂牌量持续高位盘整，挂牌周期不断延长，有价难有市。
一句话总结：房买了，价涨了，但不一定卖得掉。因为市场上的空置房实在太多了，需要进行消化。否则，大家房都卖不掉，谁还会再买呢？
林林总总，眼下的房地产市场也许真没有表面看到的那么繁荣，楼市风声真越来越紧了。
