日前，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7%提高到15%，建设保障性租赁住房。
《意见》从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。
《意见》要点分析
对象和标准
主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题；
以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；
租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；
准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
谁参与提供？
由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”；
主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；
支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
有哪些支持政策？
土地支持政策：
在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意——
1) 可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
2) 应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房
3) 农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；
4) 对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房；
5) 允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；
6) 在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；
7) 按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；
8) 保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应；
9) 新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。
简化审批流程：
1) 各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节；
2) 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续；
3) 不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续；
4) 探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。
给予中央补助资金支持：
中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
降低税费负担：
1) 利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策；
2) 对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
执行民用水电气价格：
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
金融支持：
1) 支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；
2) 支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；
3) 企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；
4) 支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
解读1：精准度高，供需匹配
为解决青年人住房难，《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
“‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示，《意见》的落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。
租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾，尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则：城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。
解读2：多主体供给，多渠道保障
本次发布的政策，展现了政府对市场多渠道供应的鼓励，《意见》内容显示，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”
土地支持政策方面，《意见》给出了一揽子解决方案：
可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；
可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；
允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；
保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取；新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房；
鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
黄卉表示，这将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中，多方面增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为，上述举措有利于租购并举住房制度的建立，尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大，希望该意见能够落到实处。
“扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，这些支持彰显了国家降低租金价格，增加低租金租赁住房的决心。
解读3：金融财税支持，力度大实操强
值得注意的是，《意见》对保障性租赁住房建设在金融、财税方面的支持是一大亮点。由中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，降低税费负担并执行民用水电气价格，进一步加强金融支持，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
一位银行投资部资深从业者对记者表示，金融方面对保障性租赁住房的支持力度前所未有，特别是对市场运营类公司(非产权方)的支持给予了明确。但要破解“不敢贷，不好贷”的矛盾，还需市场环境、租赁配套措施、监管考核等方面的进一步完善。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此举将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题可望有效缓解。
“政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。”赵然补充到，发改委7月2日印发的《通知》将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，可视为国办《意见》的配套政策，“这一系列政策真的非常接地气，可操作性很强。”
实际上，中央和相关城市此前已经就发展保障性租赁住房推出多方面举措。无论是去年年底召开的中央经济工作会议，还是今年政府工作报告，都明确表示要推进保障性租赁住房建设相关工作，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房等供给，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2020年以来，共有广州、重庆、长沙、沈阳、深圳、南京等城市，分别针对保障性租赁住房发布了相关政策，并在实践中做出了尝试。“随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担得以减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。”黄卉说。
附全文：
国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见
国办发〔2021〕22号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。经国务院同意，现就加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，提出以下意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
二、基础制度
(一)明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
(二)引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
(三)坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
(四)严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
(五)落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。
三、支持政策
(一)进一步完善土地支持政策。
1、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4、对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
(二)简化审批流程。各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。
(三)给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
(四)降低税费负担。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
(五)执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
(六)进一步加强金融支持。
1、加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
2、支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
四、组织实施
(一)做好政策衔接。各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。
(二)强化部门协作。住房城乡建设部要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结宣传经验做法。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促。各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。
国务院办公厅
2021年6月24日
