2019中国产业地产：企业业务模式与创新实践白皮书

　　前言

　　当前，产业地产成为地产行业的新风向，从几年前的冷门词汇一跃成 为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。由此，布局产业地产业 务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中，有诚 心踏实地打造产业标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利者。各类主体在 摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

　　本研究分享了赛迪顾问对于产业地产的认识以及其发展宏观环境的判 断，并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体 概况和重点产业布局；筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和 趋势。我们也对产业地产企业类别做了划分，并分别选取代表性企业分析 了创新实践和业务模式。

　　赛迪顾问产业地产研究中心致力于成为中国产业地产成长的见证者与 参与者。在以上研究的基础上，赛迪顾问对产业地产未来发展趋势进行了 研判，并给出了赛迪建议。

　　一、认识产业地产及其发展环境

　　产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体， 以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心， 所开展的一系列市场化经济活动的总称。

　　（一）认识产业地产

　　产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以区域 “产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径， 房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打 造，实现产业空间的整体开发与运营。

　　从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物，内涵 如下：

　　①、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市 场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业， 以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。（模式更市场）

　　②、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地 产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业 功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。（功能更多样）

　　③、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入 驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租 售、增值服务、股权投资等带来的收益。（操盘更复杂）

　　1、产业地产的功能

　　• 满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求

　　• 满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求

　　• 支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求

　　表1 产业地产与住宅地产、商业地产特征对比

　　2、产业地产的角色分工

　　（二）产业地产主要项目类别

　　1、产业园区

　　• 面积通常在30-1500亩

　　• 以产为主，允许15%左右的配套，由政府集 中统一规划确定区域范围，并给予进驻的企 业一定的优惠政策

　　• 一般对园区发展方向指定特定行业、形态的 企业招引进驻，并由园区管委会或运营商进 行统一管理，并向入驻企业提供多方面的软 硬件服务

　　2、产业小镇

　　• 面积通常在1-3k㎡

　　• 通常基于原有乡镇，依靠资源禀赋、区位优 势等选定特色（产业）方向

　　• 产城融合，除产业功能外，配备完善的城市 功能

　　• 通常聚焦某一特定的产业，在特色小镇的基 础上构建或完善产业链，是特色小镇的高级 形态

　　3、产业新城

　　• 面积通常在10k㎡以上

　　• 产城融合探索，具备产业功能与一定的城市 功能，对满足配套设施

　　• 一般定位综合型产业发展，少有单一的产业 主题

　　4、创新形态

　　• 众创空间（≥500㎡）：提供不少于30个创 业工位。提供的创业工位和公共服务场地不 低于总面积的75%

　　• 孵化器（500㎡-20000㎡）：为新创办的科 技型中小企业提供物理空间和基础设施，提 供一系列的服务支持，进而降低创业者的创 业风险和创业成本，促进科技成果转化

　　（三）发展环境

　　土地：一二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势

　　各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单 纯依靠地块本身的价值进行投资已行不通

　　表3 部分城市用地政策

　　产业：战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展带来产业地产机遇

　　预计到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达到15%，新一代信息技术、 高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等将成为五个10万亿元级产业

　　图1 2015-2020年中国战略性新兴产业增加值及增速

　　党的十九大报告给中国产业地产发展指明方向，继续支持产业转型升级，提高发展水平，促 进产业迈向全球价值链中高端，将培育诺干世界级先进制造业集群，另外区域协调发展、乡 村振兴发展等战略实施，为产业地产的发展的区域选择起到一定指导性作用

　　（四）区域经济与城市群

　　1、城市化与城市群是产业地产发展的动力

　　• 中国城市群发展已进入集中发力阶段

　　• 东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行 业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地

　　• 产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求：我国东部沿海 产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求； 另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力

　　2、代表性城市群大动作

　　①产业协同：京津冀城市群

　　• 京津冀协同发展战略将产业升级转移作为三个 率先取得突破的重点领域之一，同时要求到 2020年，产业联动发展取得重大进展

　　• “千年大计”雄安与首都副中心通州形成北京 的两翼，成为破解京津冀发展不平衡的新的增 长极，是打造世界级城市群的重要措施

　　②产业升级：粤港澳大湾区

　　• 粤港澳大湾区由广州、佛山、肇庆、深圳、东 莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳 门两个特别行政区形成的城市群，定位为世界 级城市群

　　• 升级为先进制造业和现代服务业有机融合最重 要的示范区，全方位对外开放的国家战略

　　• 重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高 端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新兴产业集群

　　③产业转移：长江经济带

　　• 长江经济带正在重点打造电子信息、高端装 备、汽车、家电、纺织服装五大世界级制造 业集群，进而承建覆盖长江经济带全域的产 业链

　　• 随着长江下游生产要素成本的不断抬升以及 资源环境承载的压力增加，产业逆长江而上 实现梯度转移符合经济的客观规律

　　④自贸区：海南，“一项对世界的重磅利 好”

　　• 海南将建成全面深化改革开放试验区、国家生 态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大 战略服务保障区

　　• 重点发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会 展等现代服务业，形成以服务型经济为主的产 业结构

　　二、百家产业地产企业整体布局 情况分析

　　近年来涉足产业地产业务的企业种类繁多，很多企业的产业 地产业务处于试水阶段，有个别项目的投资或运营但尚未取 得成绩。

　　综合项目开拓情况、品牌影响力及行业知名度，本报告选取 百家产业地产项目运营商作为分析样本。

　　（一）产业地产企业总部分布

　　①北上深杭企业占据总数的近三分之二，广津汉港位列第二梯队

　　在样本百余家企业中，北京企业24家，上海企业19家，深圳企业17家，杭州企业6家，四 城企业总数共计60家。另外，广州、天津、武汉、中国香港等城市也有多家企业布局。反 映出一线城市及强二线城市有良好的产业氛围，使企业有超前布局产业地产的先进意识。

　　②苏州、合肥、廊坊、青岛、无锡、重庆等城市受益于城市群建设

　　部分城市提前布局了产业地产政府投资平台或民营企业，是受惠于城市群规划及城市群核 心城市辐射红利。典型代表廊坊市，由于京津冀一体化布局，廊坊市投资控股集团有限公 司和荣盛房地产发展股份有限公司在此运营了新兴产业示范区、京南产业港等项目，提升 了城市产业集聚度和经济地位。

　　③产业园区项目较多，目前近90%的产业地产企业有园区业务布局

　　样本企业近90%运营了产业园区，产业园区运营被众多企业作为开拓产业地产业务的第一 步。标杆园区是否获得成功，直接影响企业对于产业地产业务的决心和信心，也直接影响 地方政府对企业在本地运营产业项目的信任程度。

　　（二）重点产业布局及规律

　　六大方向成为产业地产企业热门选择

　　战略性新兴产业、幸福消费相关产业、落地投资额较大的产业、对上下游产业链牵引能 力较长的产业是产业地产运营商资源积累的热点领域

　　表4 六大“IP”产业布局企业

　　（三）核心商业模式

　　“先房后产，以房养产”的模式为主

　　• 目前，产业地产商基本是以“先房后产，以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和 租金仍为主要收入，占比超过80%

　　• 其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务 收益，增值服务收益等运营收益。与此同时，部分企业已经依托自身运营经验，对外输 出经验，开展轻资产服务，并获得收益。但是，该类收益占产业地产商收入比例较低。 此外，部分具有金融基因的产业地产商已获得一部分股权投资收益

　　表5 核心商业模式及代表性案例

　　（四）企业动向（1/2）

　　1、产业地产企业探索国际化资源，“走出去引进来”

　　产业资源“开源”时代来临，产业地产企业纷纷出海。目前海外华夏幸福、星河产业集团、鑫创科 技、天安数码城等企业纷纷布局海外创新及产业资源。星河产业已整合包括美国硅谷、以色列、巴 林、中国香港、新加坡、前海自贸区等多个国家和地区的国际化创新产业资源，联合当地政府、国 际高校、知名企业机构等，实现国际资本、技术、人才等高端创新要素的无缝对接；鑫创科技在英 国、爱尔兰等全球创新高地相继成立鑫创伦敦科技中心、鑫创剑桥科技中心、鑫创爱尔兰科技中心， 是国际科技园协会（IASP）、牛津大学创新中心（OUI）正式会员，与IBM、Fablab等科技企业或 创新平台达成战略合作并落户科创小镇。

　　2、众多产业地产企业涌入新能源汽车

　　中国恒大宣布，恒大集团与广汇集团同意在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作， 充分发挥双方的资源优势进行资源整合，共同推动相关产业的发展。广汇集团股东将向恒大集团转 让23.865%的股权，总代价为66.8亿元。此外，恒大集团斥资78.1亿元向广汇集团增资，增资完成 后，恒大集团将总计斥资144.9亿元，持有广汇集团40.964%的股权，成为广汇第二大股东。 自2017年3月成立宝能汽车之后，宝能集团便在西安、广州、昆明、杭州、武汉等地规划新能源汽 车项目，再加上收购观致汽车51%股权，宝能集团仅用一年时间便打造出一个总投资规模超千亿、 年产能达245万辆的汽车版图。

　　3、北大科技园成功发行产业园区CMBN

　　资产证券化成为产业地产商资金的重要来源。2018年4月，北大科技园发行产业园区CMBN。北大 科技园位于北京大学校园东北角，以创新中心大厦为主要载体（标的为创新中心办公楼及北大博雅 国际酒店两部分），是北京大学科技成果转化、科技企业孵化、创新创业人才培育和高科技产业化 发展的重点基地。在物业出租方面，2014-2016年创新中心分别实现营业收入 0.47亿元、0.51亿元 和0.50 亿元；酒店运营方面， 2014-2016年北大博雅国际酒店实现营业收入1.04亿元、1.07亿元 和1.11亿元 。

　　（五）企业动向（2/2）

　　1、泰禾入股北科建，民营地产商首试收购政府平台公司股份

　　2017年6月，泰禾集团发布公告，拟以17.49亿元受让宁波科桥持有的北京科技园建设23.32%股权。 转让完成后将成为北科建的第二大股东。这是迄今为止，民营传统地产商收购政府园区平台公司股 份的第一例。与之相对应的为首例民营房企收购产业地产商案例，2016年11月17日，中民投30.14 亿港元收购亿达53%股权成控股股东。

　　2、金地商置成功发行国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品

　　2017年5月，“嘉实金地八号桥资产支持证券”获得上交所核发的无异议函。这是国内ABS历史上 首单文化创意园区资产证券化产品。该项目拟发行总金额为4.2亿元，产品期限为8年。由金地商置 旗下深圳威新担任原始权益人，稳盛投资担任交易顾问，嘉实资本担任计划管理人，启客威新负责 项目运营管理。 “八号桥项目”位于上海市卢湾区新天地商圈，占地面积约19,303平方米。曾是旧 属法租界的一片厂房，解放后成为国有企业所属的旧式工业厂房。2003年下半年，香港启客集团牵 头对旧厂房实施开发、改建、招商并运营管理，将老厂房变成了集聚创意产业的文化创意园区。 2016年9月，金地商置完成了对八号桥文化创意园区项目的股权收购，并将该项目正式纳入金地的 管理体系。

　　3、全国首个园区PPP资产证券化，产业地产造血能力取得突破

　　2017年3月，国内首批PPP资产证券化项目正式落地。华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目 供热收费收益权资产支持专项计划成为首个园区ABS。该计划于3月10日当日即顺利完成发行工作， 成为首单完成发行的PPP资产证券化项目，发行规模7.06亿元，总期限为6年，其中1年期优先级资 产支持证券票面利率仅为3.90%，亦创出同期资产支持证券最低发行成本。国内首个PPP项目资产 证券化产品完成发行后，将推进产业新城模式在融资渠道以及模式认可度上进入一个新层级，同时 会大大提高产业及城市的运营能力，为产业地产运营商提供融资新思路。

      2019中国产业地产：企业业务模式与创新实践白皮书源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）