继广州打响4个一线城市集中供地“第一枪”后，3月31日，北京也公布了首批集中供地计划，而且还引入房屋销售价格引导机制。
这是一次各地落实“稳地价、稳房价、稳预期”举措，也是距离自然资源部发布住宅用地供应分类调控文件，要求重点城市供地实现“两集中”近一个月后，备受关注的“集中供地”政策，开始在热点城市陆续落地，掀起第一波“集中供地”热潮。3月31日当天，天津、苏州等城市也相继出台相关集中供地细则。
北京房地产协会秘书长陈志评价，北京这次集中供地，兼顾区域功能要求、发展目标、公租房建设、企业成本利润需求，从土地方面就开始引导预期，是很好的创新。
“两集中”“一年三供”能否降低土地竞争的热度尚待时间考验，可以确定，开发企业对于“房住不炒”不要抱有任何侥幸心理。
“地产行业已进入管理红利时代，将从开发为主转向开发与经营并重，企业不能再靠囤积原材料、土地升值赚钱，也不能靠加杠杆赚钱。” 万科董事会主席郁亮在业绩会上的话讲出了开发企业的心声。
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30宗土地集中出让
三分之二项目要求“70/90”户型
3月31日，北京市规划和自然资源委（以下简称“北京市规自委”）和北京市住房城乡建设委（以下简称“北京市住建委”）联合发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，建设用地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米。
这是北京贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署，坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。
按北京市城市总体规划要求,北京市商品住宅用地供应坚持规划为引领、促进职住平衡、站城融合、产城融合，实现规划引导高质量发展。
北京2021年首批供应的30宗项目共涉及12个区，位于中心城区项目15宗，建设用地面积约73公顷，占比约43%；位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积约72公顷，占比约43%；位于生态涵养区项目4宗，建设用地面积约24公顷，占比约14%。
“集中供地有助于稳定土地市场和住房市场预期，引导开发企业和购房者合理预期，更加科学。尤其第一批次土地供应，各区域各类型地块同时推出，有利于推动北京市土地和房地产市场合理发展，避免个别区域集中供给引起的市场波动。” 中海地产负责人王心邑说。
为加强精准调控，北京市规自委和北京市住建委会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”会商机制。在土地出让环节着力加强综合施策，动用“政策工具箱”，推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质等多目标管理转变。
北京市政府采用的具体办法是通过进一步降低溢价空间，在锁定土地价格上限的基础上，通过竞其他条件确定土地竞得人,具体包括竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案、竞异地建设保障房面积、竞企业自持租赁住房面积比例、竞公益项目建设面积、设置户型要求等。
“房地产行业利润在向社会平均利润回归，地价、房价越来越稳定，企业不用再去想其他的事儿，潜心把产品和服务做好，这对于购房者来说也是非常利好的。”北京城建投资发展股份有限公司李洪兵认为。
从户型要求可以看到，北京首批推出的“集中供地”近三分之二的项目设置了套内“70/90平方米”户型要求。
北京市住建委方面解释，本着方便刚需家庭出行、促进职住平衡、强化多点和副中心区域承接疏解作用的原则，执行套内“70/90平方米”户型要求的项目主要布局在步行即可到达轨道交通站点或者产业园区的区域，兼顾刚需及改善型需求，增强开发企业对户型设计的灵活度，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。
“北京首批30个地块，达到了去年全年供应地块数量的70%，让开发企业和购房人有了合理的预期。”北京万科企业有限公司岂晓伟认为，本次供地的政策工具箱，引入高品质住宅建设要求，能够有效提高住宅建设质量。整体越来越接近市场化原则，能够有效把供应的地块转化成社会需求。
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稳房价
首次引入房屋销售价格引导机制
相较于其他城市，北京本次土地集中供应的一大特点是，首次引入房屋销售价格引导机制。
如何理解房屋销售价格引导机制？价格引导机制将如何稳定房价？北京市住建委相关负责人独家解读。
据北京市住建委相关负责人介绍，指导价格的确定，是根据地块所在区域的土地基准价格，结合区域近三年在售新建商品住房的平均成交价格以及地块容积率、周边配套设施等特征，综合三方因素进行测算。
“住建、规自部门、区政府将组成联席会，共同研究每一地块房屋销售指导价格，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。”该负责人介绍，开发企业签署价格承诺书，就代表着未来销售时不能超过承诺的价格上限。相比于此前“限房价、竞地价”方式，新的价格引导机制既能更好地稳定地价和房价，实现“三稳”联动，最终让购房人获利，又能使开发企业有合理的利润空间，有利于防止因不理性拿地、挤压建设成本而导致的住房品质下降问题。
王心邑认为，与此前“限房价、竞地价”方式不同的是，在价格方面，此前限竞房的销售限价低于周边新房和二手房价格，开发企业由于土地竞价压缩了利润空间，影响到项目及房屋的品质。而此次是按照周边房价的平均水平设定房价上限。在竞买环节，开发企业除了需要承诺未来以不高于该价格售房，还需承诺“达到最低高品质住宅建设要求”后方可参与竞买，这有助于企业在拿地过程中理性出价，在保证自身合理利润的同时，确保未来住宅产品质量的提升。企业预期透明、可控，增加了企业拿地的信心。
“这些政策的设定，主要目的还是防炒作、稳预期、保刚需。”前述北京市住建委相关负责人举例，提高销售门槛是指将办理预售许可的形象进度要求从完成总层数的1/2提高到结构封顶或竣工验收。设定优先购买顺序和取消购房人税收信贷政策优惠，是指当客户比超过一定水平时，将考虑采取公正摇号优先向无房家庭销售，或者取消税收优惠等。“当然，取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序等政策工具，是在使用其他政策工具后项目依然存在炒作风险时，根据情况适时启用。”
中国人民大学副教授张秀智认为，北京此次集中供地，通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，实现了三者联动，运用市场化机制达到房价调控、企业经营、居民住房需求之间的平衡。北京集中的供应土地，公开土地供应信息，增强了市场主体对土地市场的信心。鉴于地价对房价的影响通常会滞后，可以预期北京在未来一段时间的房价仍然会稳定在一个合理区间里面。
“今年土地的集中供应问题，对于资金来说要求很大弹性，我们18.1%的净负债率可能正是等待市场变化的机会。”郁亮认为。
在发布第一批集中供应住宅用地的同时，北京市规自委也公布了2021年度后两批住宅用地的集中供应时间，分别将于7月左右和11月左右发布出让公告。
“招商局地产今年会继续加大在北京的投资。”招商局地产徐凯说。
附：
”两集中“是什么?
第一个集中：集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，从各地对外公布和网传信息来看，主要集中在3月、6月、9月左右。
第二个集中：集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。
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