林劲峰曾被外界称为“中国巴菲特”，他创造了连续30年投资不败的神话。最被业界津津乐道的是，“茅台最牛股东”——2003年以1201万元投资茅台，最终2015年清仓手中茅台股套现11.43亿元，回报率高达110倍。
都说“一怒冲冠为红颜”，林劲峰选择在2015年套现10几个亿弃茅台而入地产，而这位“红颜”便是其在中欧商学院的同窗，现上坤地产（06900.HK）董事会主席兼行政总裁朱静。
2020年11月17日，上坤地产以“最年轻内房股”身份登陆港股市场，这让林劲峰迎来又一投资的“高光时刻”。作为上坤地产创始投资人，林劲峰与朱静一同港交所敲锣。只是，上市首日，上坤地产股价一度破发，最低每股2.22港元，较发行价下跌2.63%。
截至4月1日收盘，上坤地产股价为2.48港元/股，较发行价有小幅度回升，而茅台（600519.SH）股价在4月2日已经飙升到了2162元/股，如若当年林劲峰11.43亿不套现的话，按照2015年茅台股价大约在200元/股左右计算，林劲峰手持的总市值大约在123亿左右。而对比现在上坤地产总市值为51.41亿港元，折合人民币大约为43.40亿元。
深圳市盈信国富实业有限公司（以下简称“盈信国富”）、上海三有投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“上海三有投资”）、上海世蕊投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“上海世蕊”）分别占据上坤地产43%、42%、15%的股份，其中，盈信国富背后大股东控制人即林劲峰，上海三有投资、上海世蕊背后控制人为朱静。
根据天眼查大数据分析，疑似上坤实际控制人是林劲峰，总股份占比39.28%。 按照股份占比计算，林劲峰目前在上坤地产拥有的市值为17.05亿元，对比一下如果未清仓茅台或达到市值123亿这一数字，可以说此次转投上坤地产让林劲峰间接损失了100多个亿，可谓损失不少。
自去年以来地产股一度萎靡不振，这对于林劲峰来说，套现似乎也有些许难度。从上坤地产上市首张成绩单来看，除了一部分成绩之外，呈现的更多的也是隐忧。
高成本下的“涡轮效应”：毛利率下降利润收入一度不及利息支出
仅用十年时间叩开资本市场的大门，上坤地产的快速发展与其激进且不惜成本的扩张密切相关。
成立于2010年的上坤地产做的最为大胆的事情，便是在2015年用33亿元收购香港富商李明治手里早年在上海松江佘山屯下的一处住宅和商业开发用地。彼时，上坤地产年度销售额只有17亿元。而资助上坤地产背后的大“金主”正是上文中所提到的林劲峰。其中，有10亿元是香港富豪李明治给的过桥贷款。
据业界传闻，拿下该项目只用了15天，而这一“蛇吞象”交易也被称为上坤地产从万科和碧桂园嘴边“抢肉”，这也让上坤地产在上海房地产界一战成名，成功跻身上海房企30强，迈开了向全国进军的脚步。
该宗地块的住宅项目2018年开始预售，让上坤置地在这一年以“操盘金额”销售额达到230亿元，同比增长了345.6%，营收同比实现近6倍的增速。上坤地产的全国化扩张在2017年房地产市场下行之后，还在继续扩张，走出上海，上坤开始布局江苏、浙江、广东、河南等其它城市。
对于亲自创办的上坤地产，朱静曾表示，“做不到上海30强，绝不走出上海”。
从2020年年报可以看出，上坤地产确实取得一定的成绩。年报显示，2020年收入约为人民币81.91亿元，较2019年同期增长约8.7%；年内利润约为人民币8.85亿元，较2019年同期增长约30.8%；母公司拥有人应占利润约为人民币3.56亿元，较2019年同期增长约62.2%。
只是，上坤从2017到2020年这几年中，销售额增速从345.6%下降至2019年的18.43%，2020年上坤地产占合约销售金额126.6亿元，同比仅增长9.1%，而上坤地产2021年设置的销售增速目标也仅有15%。
“走出去”行动高歌猛进，而销售增长却不尽如人意。与此同时，高成本之下，上坤地产的毛利率也有了“过山车”的情况。
年报显示，上坤地产毛利率从2017年的29.5%升至2018年的51.2%，后降至2019年的40.3%，而2020年该项数值则骤降至21.9%。
对此，管理层给出的解释是：“主要是由于上年度已交付物业的地理差异及已交付物业毛利率较高所致。”
此外，金融资产减值亏损及投资物业公平值收益也让上坤地产的毛利并不好看，ROE同比下降到了22.68%，股东回报率由2019年的29.6%直降到2020年的19.6%。
金融资产减值亏损指本集团就金融资产有关的潜在坏账产生的亏损计提审慎的全面拨备，投资物业公平值收益指上坤为赚取租金收入或资本增值所开发及持有若干商业面积的投资物业的公平值变动。
年报显示，截至2020年12月31日止年度，上坤转回减值亏损人民币1.0百万元，截至2019年12月31日止年度，确认减值亏损人民币0.4百万元。投资物业公平值收益由截至2019年12月31日止年度的人民币175.8百万元减少约41.7%至截至2020年12月31日止年度的人民币102.5百万元，主要是由于受新冠疫情影响市场租金增幅相对平缓所致。
实际上，这并非上坤地产首次亏损，据公开资料显示，位于杭州、苏州、合肥的三个项目，在过往记录期间曾出现亏损。上坤地产披露，在2017年—2019年，公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元。
与此同时，就2020年销售情况来看，苏州、常州、宁波的销售额占到了集团合约销售的10%以上，分别为17.2%、14.5%、14.1%，位列前三。上坤的全国化布局并没有全面铺展起来，而集中供地政策对于那些资金实力雄厚且研判能力更强的大房企来说更有利，对于上坤地产来说，面临的考验将更严峻。
伴随着上坤地产规模的扩张，销售成本快速上升，高额负债所带来的融资成本也在不断侵蚀上坤地产的利润。
2017年到2020年，公司录得净利润分别为0.35亿元、6.73亿元、6.77亿元和8.85亿元；而同期，公司计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元、7.72亿元。2017年到2019年其利润收入一度不及利息支出，而到了2020年这种情况才得以改善。
然而，2021年开年的一笔高息贷款刷新了2021年房企发债最高利率记录，也再次暴露了上坤地产依旧钱紧的事实。
1月25日，上坤地产公告称，公司将发行1.85亿美元1年期优先票据，票面利率高达12.75%。
老臣出走债务杠杆魔术背后的红线“警报”
事实上，上坤依旧没有逃过房企高周转背后的发展“魔咒”。
2020年下半年，住建部、央行所明确的融资“三条红线”，上坤地产曾脚踩三条，而根据2020年年报最新数据，2020年上坤地产净负债率较2019年同期的118.8%下降64.5个百分点；非受限现金短债比则较2019年的0.3上升至1.5；剔除预收款后的资产负债率则降至72.1%，仅踩一条红线。
将时间轴延长开来便能发现问题，2017年至2019年上坤地产的净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，负债高企。如何能够短时间内直降64.5%？这就与少数股东权益有密切关系。
腾讯房产发现，2017至2019年间，上坤地产的少数股东权益一直在上升，从1010.9万，大幅增长19.0亿元，2020年该项数值则变为40.03亿元，少数股东权益占权益总额的比例，也由2017年的1.6%，大幅攀升至2019年的68.87%，2020年该项数值变为63.71%，虽然有微降，但是少数股东占比仍然居高不下。
值得注意的是，据年报显示，上坤地产连同其合营公司及联营公司新增24个新项目，总规划建筑面积约3060035平方米，其中13个项目乃通过政府举办的公开招标、拍卖或挂牌出售收购，11个项目通过合营及联营方式与第三方业务伙伴合作或收购持有土地使用权公司的股权。而在2021年1月1日至2021年3月30日止，上坤连同其合营公司及联营公司新增14个新项目。
通过合作拿地、小股操盘等方式掩盖“明股实债”是房企惯用的降负债的方式，少数股东权益一直在上升，导致上坤地产少数权益总额快速增长，从而实现净负债率下降，上坤地产的真实负债率水平有待探究。
负债承压，还要保持扩张步伐，为了保持规模，上坤地产现金流受到考验。
招股书数据显示，上坤2017年、2018年两年经营活动(所用)╱所得现金流量净额持续为负，投资活动(所用)╱所得现金流量净额2017年、2019年为负。2017年、2018年，由于需要支付的利息持续高于公司净利润，导致上坤地产的经营性现金流为负值，拖累了公司业绩。
据2020年年报显示，上坤地产投资现金流及融资现金流皆为负值，分别大降428.63%、117.88%。截止2020年12月31日，上坤未偿还借款总额为约人民币87.45亿元，同比上涨29.25%。
此外，上坤地产虽然二度闯关港股成功登陆资本市场，但是，上坤集团副总裁、主管营销工作的佟文艳在年初提交辞呈，也让上坤地产痛失一名大将，佟文艳被看作是推动上坤地产上市的肱股之臣，曾在绿地集团、旭辉集团、泰禾集团等地产公司任职，上市仅仅两个月之后便离开，不禁让人心生感叹。
与此同时，旭辉集团武汉区域总经理周青及泰禾集团总裁助理吕彬的加入上坤地产，分别任职上坤地产执行总裁、上坤地产品牌营销中心总经理则让上坤地产不得不面对高管“换血”之后的再次人事动荡反映。
由于起步晚，上坤地产基本错失了房地产发展的黄金时期，而二次递表赴港成功表现了上坤地产募资心切，新团队面对新的市场环境，港股新秀会给转投已经损失100亿的林劲峰更多的价值吗？
