2021年，在严苛的调控政策之下，行业危机四伏，不少房企已面临生死存亡的难题。作为行业龙头之一，万科一直是房地产行业的风向标。在近日举办的媒体交流会上，万科主席郁亮透露，在行业进入“冬季”之际，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的”。
万纬物流“瞄准行业头部企业”
10月22日，万科主席郁亮在媒体交流会上介绍说，目前万科对行业的看法是“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”。
房地产无疑已进入寒冬。对于行业中的任何一家开发商而言，“冬天都差不多，都冷，要御寒，”郁亮直言：“在冬天要备受煎熬，能否熬下去，要看能不能在为春天做准备。”
而万科目前做商业、城市更新、产业，“都是为了解决一个问题：让我们能够开始，在下个春天被需要”。郁亮透露，“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的”。
在此之前，今年6月30日，万科在深圳举办万科2020年度股东大会，郁亮即指出，集团之前已经下定决心，“今年特别明确，要加速转型发展”。眼下，在万科加速转型发展的过程中，万科旗下的万物云、商业、万纬物流、长租等多个板块发展已经逐渐成熟。
这其中，万科对于物流业务的加码布局颇为引人注目。此次媒体交流会上，万科集团物流事业部首席执行官张旭介绍说，从2015年布局仓储业务开始，到2021年万纬物流业务已布局46城，仓储规模破1100万平方米，冷库园区33个，形成全国性高标仓储和冷链物流网络，其中300万平方米冷链物流基础设施；2020年开始，万纬物流在仓网初具规模基础上，启动科技规划和智慧园区打造。目前，以全国仓网为基础，万纬物流提供仓储运营、冷链运输、增值服务等仓管配一体化服务。
张旭称，疫情过后，物流的发展非常好。2020年，万纬物流更多探索新的业务，如新能源汽车，光伏产业、冷库等，瞄准每个行业的头部企业，为他们提供服务。“过去，万纬物流是建基础设施；现在，是利用这些基础设施提供高品质的服务；未来，将利用先进高效的科学技术，提供更优质的服务。”
据公开资料，万科从2014年开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。
记者注意到，2020年以来，万纬物流的增资速度明显加大，多次增加注册资本，从1亿元暴增至目前的359.68亿元，增幅达358.68倍。
2020年6月28日，万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》，同意将万科持有的对万纬物流及其下属公司的180亿债权转为对其股权出资，万纬物流注册资本由1亿元增加至181亿元；今年4月3日，万科公告透露，截至2020年底，公司向万纬物流累计投入资金约244.2亿元（不含向境外物流平台投入的资金），其中注册资本181亿元、股东借款63.2亿元。为提升万纬物流的资本实力，万科将63.2亿元股东借款转为对其股权出资，增资完成后，万纬物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。
“天眼查”平台信息显示，9月15日，万纬物流再次发生增资及扩股变动，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，新增五位股东，万科集团的持股比例由此前的100％降为75％。对此，研究机构认为，万纬物流或有进一步谋求资本运作的可能性，但万纬物流方面对外宣布“无上市计划”。
物流地产快速增长
万纬物流之外，瞄准仓储物流行业的房企亦不在少数。
例如，2017年，碧桂园选择以资本形式快速切入，出资约9.3亿元成为中集集团旗下产城业务板块的战略投资者，并在2020年再度增资16.06亿元，目前碧桂园持有中集产城约30％的股权；绿地集团宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发，这是绿地首次布局物流地产市场。
今年6月2日，远洋资本有限公司通过关联公司与红星美凯龙达成《合作框架协议》，拟收购红星美凯龙所持有的西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙（上海）企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司等7家物流子公司。
就在10月12日，凯德集团发布公告称，凯德投资旗下的凯德中国信托以16.834亿元拟向非关联第三方收购一个物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，这也是凯德中国信托首次进军中国物流市场。此次收购完成后，凯德在国内的新经济资产布局将扩大至9个产业园区、4个物流地产和1个数据中心。
光大证券指出，相较强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间，物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成核心的投资类别。仲量联行数据显示，2020年中国物流地产的投资额同比增长77％。
第一太平戴维斯在2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析的媒体分享会上表示，中国产业及物流地产市场蓬勃发展，正在成为地产增长新引擎。世邦魏理仕在今年发布的《全球电商展望》专题报告中预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造100万平方英尺（92903平方米）的仓储需求。中国拥有最大的电商市场规模，2020年实物商品网上零售额达到97950亿元。若以较为保守的10％年增速测算，则理论上未来5年国内电商销售的增长需要吸纳的仓储面积将超过8000万平方米。
但遗憾的是，目前仓储物流产业还无法成为房企们的重要收入来源。对于万科、碧桂园等涉足仓储物流行业的巨头们而言，物流地产能否成为它们新的增长引擎仍有待时间的验证。
即使作为中国规模最大的冷链物流综合服务商，万纬物流对于万科收入规模和利润的贡献依然比较有限。半年报显示，上半年万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入13.4亿元，同比增长64％，其中高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元，不足万科上半年1671.1亿元营业收入的1％。
而在万科于今年8月底举办半年业绩会上，万科总裁祝九胜坦言，转型业务即便做的好，“但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限”。不过，祝九胜也强调，“它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值”。
