在物管成为暴雷企业求生稻草的时候，万科的物管却有了不一样的意义。11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市。若此次分拆上市成功，地产四天王“碧恒万融”终于在物管板块聚首。对于此次分拆上市，万科方面也回应称，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。
“科技”标签
公告显示，万物云发行规模将根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。
截至该公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。万科方面表示，本次分拆上市完成后，该公司的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。
记者了解到，万物云成立于2001年2月，主要经营范围包括物业服务、家政服务；与物业管理相关的房屋维修、养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计、房地产经纪。此外，万物云还从事广告业务（法律、行政法规规定应进行广告经营审批登记的，另行办理审批登记后方可经营）；企业管理方案策划；计算机技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，劳务派遣等等。
与其他物管企业不同，万物云更多“科技”标签。去年10月，万科物业正式更名“万物云”，迈出了其向科技服务公司转型的重要一步。万物云CEO朱保全曾介绍称，从业务板块细分来看，万科云旗下将有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大板块。
截至2021年6月30日（未经审计），万物云的总资产190.1亿元，总负债119.3亿元。2021年上半年，万物云录得营收103.8亿元，营业利润10.4亿元。
对于此次分拆上市，万科方面接受北京商报记者采访时直言，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。“公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。同时通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。”
“不着急”的上市
地产四天王“碧恒万融”，除万科物业还没有上市外，其他三家均已成功拆分上市。在此之前，对于分拆物业上市的安排，万科方面一直表现“佛系”，“不着急”时常挂在嘴边。
朱保全给出的解释是，上市本身不是目的，这是件水到渠成的事。“如果上市是为了融资，那么万科物业不上市也可以融资，如果上市是为了提高知名度，至少在当下不需要通过IPO，客户也会选择我们。”
即便在今年中旬，万科对于分拆物业上市的态度仍没有过多的“进取”之心。
今年6月30日，万科在深圳召开2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会，彼时万科董事会主席郁亮直言，“万科会考虑在未来适当的时候给万物云做上市安排，但目前还没有上市计划。”
在郁亮看来，衡量一个业务值不值钱，不能简单用同一个指标去衡量，但是可以用一个标尺，也就是从长期最大化市场价值去衡量它。这包括收入增长、要盈利，还有未来前景等等构成因素。要盯着这些基础东西，下功夫做事情。
但据万科内部人士透露，作为全行业最早成立会员制系统的万科，在物业方面的系统化布局早已形成，之前并不急于实现物业板块上市，主要是不希望仅仅是一家传统意义上的物业公司。
看涨对冲
“不着急上市”犹在耳边，但没想到来的这么快。
地产分析师严跃进表示，万科突然转变的态度，也是房地产行业冬天最真实的写照。此前万科净利润下滑给了市场“看空”情绪，分拆物业板块上市则更像是“看涨”对冲。
地产行业净利润下降，“老大哥”万科也未能幸免。2021年前三季度，万科累计实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。
今年1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。万科在三季报中指出，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
整体来看，万科所交出的三季度成绩单并不理想，净利润、毛利率等多个核心指标均逊于去年同期。
万科集团总裁祝九胜此前也在今年中期业绩会上进行了深刻反思。他认为，导致万科净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率下降稍快，三是转型业务所带来的“回馈”不足。
“与同行相比，万科增速处于比较低的水平。而地价占比不断升高，2017-2020年地售比涨了17%，以后会逐步体现在结算收入和结算利润上，销售增长对毛利下降的对冲效果有限。此外，转型业务效果还没真正体现，或者说体现出来还需要时间。”祝九胜称。
物业股“真香”，万科也准备入局了！但与之前“高昂”的状态不同，如今物业板块情绪已回归理性。万物云如果能上市成功，在物业股中又大概排什么位置呢？
