当前房地产市场已经不再是城镇化发展初期了，2000年，城镇化率36%，发展到2020年，城镇化率已达到了63%，国内的城市发展不能与国外相对比，发展空间相对较小，房地产泡沫已经开始显现。
01
当前房地产现状如何？
在当前政策环境下，国家住建部提出“房住不炒”，房地产现状有如下表现：
第一，房地产行业沉淀了大概430万亿到450万亿的不可估量的资金量。我国的国民生产总值大概一年80万，也就是全国人民节衣缩食5年才能把投入房地产的资金赚回来，这部分资金不是房产商自己投的，有很大一部分是居民资产，由于居民70%的资产都在房子里，所以承担了巨量的资产，所以房地产市场是一个巨无霸的行业。
第二，当前房地产市场由于供大于求，很多地区都存在涨不动的问题，但也跌不得，降不掉，因为降价对于那些已经购买房产的人群，甚至是炒房人群，可能会断供。
房地产行业对于国民经济的影响非常重要，为保证房地产市场健康、有序发展，国家也会大力扶持房地产行业，因此房地产是一个不能小觑的行业。
与此同时，地方经济不再欢迎割韭菜。以前城市化率不高，各城市都有改变自己城市面貌的需求，欢迎地产商开发建设，但现在，很多大型房地产商做城市建设，很可能做过开发的城市就不再做了，将地方经济、地方财政以及百姓收入割了一茬韭菜之后尽数带走，因此地方城市不再欢迎割韭菜模式。
02
政府为什么支持产城？
国家十四五规划和2035远景规划中提到的产业包括战略性产业、新兴产业等其他产业，这是国家的一个方向，逐渐淡化所谓的互联网产业，所以各城市、各政府在深度理解国家意图之后，开始定向的抢人、抢钱、抢产业，从南到北的态势基本不变。
抢 人
很多城市包括上海、杭州、深圳、广州、武汉、南京等大型城市、准一线城市降低落户门槛，对于刚毕业的大学生更容易落户，对于外阜人口也是愿意吸收的，因为人是将来整个国家发展的基石，城市发展需要人去支撑一个方向、支撑产业开发、支持服务业的发展，所以人才是根本。
抢 钱
地方政府是欢迎资本进行投资的，但要是投房地产，可能性不大，投资产业是一个很好的方向。
抢 产 业
越往南方走，产业的科技含量越高，越往北方走，只要没污染的产业都可以考虑。
各城市都存在升级和发展的问题，倘若把一个城市看作一个房地产商或房地产企业，他想要长期发展，就需要人、资金和产业促进持续发展。
与此同时，产业可以为政府加分。
开发商在进行产业勾地向政府获取土地的时候，房地产商没有地，但是做的产业计划确实能够落地，而且有很强的操作性，那么这个产业政府将给你统一配比。
为什么地产商拿地没有，作为产业勾地就有地，这就叫做政府为城市发展留白。政府知道开发商要做产业，很可能会通过产业勾地，因此就会留一定的土地作为发展需要，为的就是产权落地，同时也是作为招商引资的筹码。
另一方面，政府希望开发商来做产城，把在住宅、商铺等项目上赚的钱留在本地，发展本地的产业，促进本地的产业升级。
03
产城将迎来机遇期？
早在2016年、2017年，产城就已呈现爆发式发展，随着市场逐渐变化，大家发现产城是一条勾地的好方法，房企也纷纷转型，例如碧桂园造机器人，恒大开发恒驰汽车，因此产城便迎来了发展机遇期。
从国际环境上分析，受疫情、科技、互联网等各方面影响可以看出，我国外部环境不容乐观，当前国家属于被动闭关锁国状态，在这种情况下，国家提出发展逆循环，大力发展实体产业。
以碧桂园为例：今年碧桂园的发展态势就是正确认识整个市场发生的变化，回归理性的利润空间，不再刻意追求7%、8%的纯利润，而是先搞规模，同时把发展路线制定的非常理性，很客观的说，当前碧桂园内部实际的净利润空间不到5%。
房地产野蛮生长的路已经到头了，不会再像2000年、2005年那样疯狂高涨，这条路已被封死，因此房企要理想思考当前的生存环境，根据国家政策、指导意见、区域发展、财务问题等方面积极调整战略方向，冷静分析，以便做出正确的决策来应对当前的市场环境。
