2021年中国房地产市场深刻调整，上半年成交还在放量，下半年市场就持续转冷。值得一提的是，中国百强房企2021年销售额罕见负增长！
地产第三方研究机构克尔瑞的数据显示，百强房企权益口径2021年合计销售8.88万亿元，同比负增长6%，为2008年金融危机后首次。公布销售目标的房企总体完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。
百强房企内部正在大洗牌，份额快速向央企和地方国企开发商集中，前十名国资背景房企已占据六席。
拿地金额来看，央国企2021年总新增货值28281亿元，占TOP20总货值比例较2020年提升19.3个百分点至63%。民营企业新增拿地金额占比则降到37%，恒大集团从6000亿跌到256亿，排名从第2跳水至61。
百强房企罕见负增长6%
超八成未完成全年目标
克尔瑞数据显示，2021年房地产市场强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。
2021年规模房企销售增速也罕见出现负增长。
具体来看，2021年12月，前100强房企实现销售权益金额7729亿元，单月业绩同比降低38.1%，较11月环比增长34.8%。从累计业绩来看，2021年全年百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售权益金额较2020年同比降低6%。
从克尔瑞数据看，负增长为2010年以来近11年首次，但中国基金报记者查阅国家统计局数据发现，实际上是2008年以来首次。2008年因全球金融危机波及，国内商品房销售额下滑超过20%，但2009年在“四万亿”计划刺激下大幅增长超七成。
2021年，百强房企累计业绩同比降低的企业数量也随之明显增加，达到近四成。
此背景下，2021年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于过去五年110%的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末有逾八成房企未完成全年业绩目标。
亿翰智库的分析认为，市行情下行源自于两个因素：一是行政性调控政策，如限购、限贷等政策不断趋紧，按揭贷款额受限、放款期限延长等，购房者的合理住房需求释放受到抑制；
二是房企暴雷事件的出现以及房地产税试点工作推进等，购房者担心房企无法交房，或出于对房地产税出台的担忧，预期发生转变，观望情绪加重，购房消费决策被抑制。
“碧万恒”三强格局终结
头部房企大洗牌
2021年，房企销售排行榜亦是“城头变幻大王旗”，从2016年起延续五年的“碧万恒”三强格局宣告终结。
2021年，百强房企在销售整体下滑的背景下，内部也呈现一定的分化，行业竞争加剧。其中，行业龙头大洗牌，市场份额向央企和地方国企开发商集中的趋势明显。
从全口径销售金额来看，碧桂园、万科、融创和保利组成四大巨头，四者销售金额均超过5000亿元，霸据榜首。
权益口径来看，2020年销冠恒大销售额从6690亿元下滑至2021年的4184亿元，下滑37.5%，恒大理财暴之后销售就几乎停滞，多个月份单月录得0销售。由于恒大衰落，碧桂园被动上升至全国第1，但实际上碧桂园2021年销售金额比2020年下降了2.3%，录得5571.8亿元。
此外，融创中国从3886亿减至3610亿，排名从第4跌到第5。世茂集团从2102亿跌至1889亿，跌破2000亿关口，排名从第8跌到第11。新城控股从1938亿下滑至1723亿，跌超10%，排名从第10跌至13。
几个暴雷房企来看，阳光城从第16跌到第20，佳兆业从第24跌至第28，中国奥园从第28跌至32。
相反，与大众的感受一致：央企和地方国企开发商逆势崛起。
保利发展销售额从2020年度3620亿小幅增长3%至3716亿，排名从第5升至第4，与万科的差距缩小到只剩300亿，后者2021年全年下滑近10%。华润置地从前一年的1819亿增长至2174亿，排名从第12蹿升至第8。金地集团从1500亿增长到1775亿，劲增近20%，排名从15提升到12。
地方国企开发商来看，厦门国资旗下建发房产上升势头最猛，从2020年的排名32快速升至19，跻身前20，销售额从918亿增长到1345亿，轻松破千亿，全行业下滑背景下增速竟高达47%。广州国资背景的越秀地产，也从前一年的第33名升至24名，销售额从888亿增至1155亿，增速也高达25%。
2021年，“碧万恒”格局已成历史，中国恒大在短期内难有重回“前三甲”的机会。融创中国能否与碧桂园和万科组成新的“碧万融”格局，尚待观察。
在31日发布的新年贺词中，碧桂园集团总裁莫斌也表示，2021年市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌。他指出，“新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。我们要坚持长期主义，运用归零思维，深化全竞提升，强基固本，穿越行业周期，迎来更大发展。”
央国企新增拿地占比超六成
与销售情况类似，新增拿地金额上，整体市场遇冷之下央国企也是迅速崛起。
亿翰智库数据显示，截止到12月28日，全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米，较2020年同期下降了22%。与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩，全国土地总成交金额62494亿元，同比去年同期下降了10%。这样的大背景下，2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25，较去年下降0.12，与2017年的高峰相比则降幅超过50%，并创下近五年新低。
但是，从2020年及2021年1-12月的累计新增货值TOP20的情况来看，2021年国央企总新增货值28281亿元，较2020年微降4.1%，占TOP20总货值比例较2020年提升了19.3个百分点至63.0%。
具体来看，一方面中国铁建这类房开业务占比较小的央企在土地市场热度较低的时候抓紧时机拿下了大量地块，新增货值同比上升达140%；另一方面万科、保利、中海等这类企业投资计划较为稳定，增减幅度均较小。
民企方面总新增货值16626亿元，较2020年大幅下降56.2%，占TOP20总货值的比例下降至37%，仅卓越、滨江及融信集团同比有所上升，其余民营企业均收缩了投资力度，且降幅多高于25%。其中恒大的拿地金额更是从前一年的6000亿直接跳水到256亿，排名从第二跌至第61。
从1-12月房企累计新增货值来看，碧桂园新增货值达到4840.2亿元，保利发展、万科地产累计新增货值分别达到4485.3亿元、4476亿元，分别居前三。
亿翰智库认为，央国企所占市场份额稳定提升，原因有二：一是央国企的背景优势，即使在严厉的政策调控下，也不太可能存在融不到钱的情况；二是由于央国企发展风格相对稳健，财务杠杆率处于较为健康水平，特别是一些地方型国有企业曾经发展保守，有较为充裕的加杠杆空间。
亿翰智库称，央国企在投资拿地上表现积极，也预示着未来市场份额提升的确定性。
收并购现象将成为常态
此前，官方表态，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。同时，也曾表示，短期个别房企出现风险不会影响大局，总体可控，那么此时将对此做出兑现。
12月30日，央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。“我国房地产行业市场化程度较高，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。”
对此，资深房地产评论人刘光宇近日撰文称，国家对这种状况是理性对待，而且也肯定这是市场化现象，是优胜劣汰。接下来，将鼓励和支持金融机构为房企项目并购营造良好融资环境。
12月31日，登录人民法院公告网显示，截至到12月30日，2021年房企破产数量已经高达396家。
可见，市场结构分化的格局将进一步强化，财务风格稳健的国资房企和优质民企得以进一步提升其规模和行业地位，房地产行业的集中度加速提升，企业间良性循环加速运转。
一方面，在允许市场化手段处理房地产风险企业问题的同时，一方面又在加大力度支持优质房企加快融资步伐。随着金融政策松动，房企抢抓久违的机遇，纷纷加快发债节奏，多家房企中票、短融等债券融资计划的设立成功。进入12月份，更多房企加入到发债行列，其中包括一些信用良好的民营房企。
实际上，这正是在基于市场手段基础上，对稳定市场的一个重要信号：支持先进，优质房企加快融资步伐，释放维护房地产行业平稳健康发展信号。
