巨额担保叠加负债攀升，中交地产的压力正持续增大。
2月7日，中交地产发布公告，公司及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的50%，合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归属母公司净资产的30%。
截至2021年12月31 日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 137.37亿元，占 2020 年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。无逾期担保，无涉诉担保。
专家认为，中交地产超额担保表明，其在依靠高杠杆、高负债推动的高周转模式所支持的规模增长这一行业共性面前也概莫能外。同时，也说明中交地产对于融资的高度依赖，这在推高中交地产流动性压力的同时，还面临连环担保带来的或有负债压力。（或有负债：即因过去的交易或事项可能导致未来所发生的事件而产生的潜在负债。）
中交地产频频对外担保，一定程度上说明企业流动性承压，资金面紧张。对外提供担保，会为中交地产带来一定的债务风险，特别是中交地产财务状况并不是很好的情况下，风险系数会更大，同时或也会影响企业自身的信用资质。
负债攀升与超额担保
中交地产的负债压力由来已久。
按照房地产“三道红线”标准，房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
根据Wind数据显示，中交地产在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除预收款项后的资产负债率依次为83.39%、86.63%、83.68%。
剔除预收款项后的资产负债率之外，中交地产“三道红线”的另外两道红线则变化较大，如净负债率，从2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%；现金短债比则从2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。
截至2021年9月30日，中交地产从原本的踩中两条红线转变成为三线全踩。根据“三道红线”政策，房企的踩线情况将直接影响房企的融资能力，“三道红线”全踩的中交地产有息负债规模将不得增加。
为了缓解偿债压力，中交地产曾多次向母公司求助。自2016年年末左右，中交地产就已开始向中交房地产集团借款，且其借款金额也由最初的与相关公司合计借款不超过3亿元至如今的不超过100亿元，借款期限也由最初的18个月延展至如今的60个月，这也意味着在近些年中交地产的资金需求越来越大。
与此同时，中交地产还选择通过担保方式获取融资。相较于直接融资，这种方式一般利率较低，成本较低，且程序也相对简单。
数据显示，中交地产曾多次为子公司（包括全资、参股、项目公司）贷款提供担保。
中交地产频繁为高负债子公司做担保的原因应该是为了融资来支持规模增长与解决子公司的流动性问题。
业绩困境
对规模的渴望中交地产从未掩饰，这也成为其负债高企的一大原因。
“三道红线”和疫情的双重冲击下，多数房企都在高呼“降杠杆”和“稳健”，但中交地产却并未放慢其扩张步伐。
在冲击千亿的道路上，中交地产销售额显著提升，利润则明显下降。
业绩下滑、资金承压之下，中交地产也在频繁调整自己的高管团队，试图通过对管理团队的调整扭转业绩颓势。
据媒体不完全统计，中交地产五年四度换帅。
1月21日，有媒体称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖。这一消息，进一步突显了中交地产资金链吃紧的现状。
“两禁两控”影响几何？
为进一步加强中央企业融资担保管理，防范重大资金损失风险，促进企业高质量发展，国务院国资委于1月初印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（以下简称“通知”），对中央企业融资担保范畴、对象、规模等管理要求进行了明确，对央企融资担保实行“两禁两控”。
通知明确管控范围包括所有融资担保，不仅包括为企业融资行为提供的各种形式担保，同时也包括具有担保效力的隐性担保。
管控要求更加“严”。一方面，基于同股同权、控制风险原则，对中央企业融资担保实行“两禁两控”：严禁对集团外无股权关系企业担保，严禁对参股企业超股比担保，严控对高风险子企业担保，严控对子企业超股比担保。另一方面，严格限制担保规模。参考目前中央企业担保规模占净资产的平均比重、上市公司担保管理规定等，明确中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%。
管控方式更加“实”。考虑企业担保属于重大风险事项，公司法等规定担保必须由董事会或股东大会决议，因此通知从中央企业实际管理出发，要求担保预算由集团董事会或其授权决策主体审批以提高效率，但企业担保制度和特殊担保事项仍由集团董事会审批，充分发挥董事会的风险把关作用。
整改要求更加“细”。明确对企业新开展违规融资担保行为进行严肃追责，要求企业对存量违规融资担保业务限期整改，力争两年内整改50%，原则上3年内全部完成整改。
“两禁两控’的实行对中交地产是有一定影响的。根据“两禁两控”要求，中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%，这也就意味着如果企业总担保规模、担保额超过规定中的比例，就必须进行整改，而当前中交地产的担保额来看，还是有一定的整改难度，
该通知对中交地产而言有着直接影响，会迫使中交地产及其子公司降负债、去杠杆乃至资产缩表。中交地产在被迫缩表的情况下要维持现有规模或者维持规模增长，就只能在可能的范围内提高自身周转速度和效率，这又正是央企很难解决的体制短板之一。
