正所谓河水不回头，而河长在。
商业地产的趋势每年都会发生变化，昨天的热风口或许很快成今天的冷话题，今天的小火苗亦会在不经意之间现燎原之势。但自始至终，商业的魅力都在于万变不离其宗的对服务于人、让生活更美好的探索。
因而，站在年初对趋势进行一些展望，更能在复杂交错的城市脉络中找到更为清晰的前行之路。本期，我们将从不同维度对2022年商业地产趋势进行浅析，以期能抛砖引玉，让读者看到一个更立体的2022。
轻资产增量提升
商业运营要求提高
回顾去年末至今年初的趋势，大环境所致的"去地产化"已十分明显。尤其是对于不少转型中的房企而言，当下是加速轻资产转型的良好契机。
在过去的2021年，万达、新城、星盛、恒太等企业轻资产项目的迅速扩张受到了较高的市场关注，而在今年，通过轻重分离、集中资源加速轻资产项目布局、入市的企业或许会更多，尤其是在今年全年新开的购物中心中，轻资产的增量占比明显提升。
从目前商业地产轻资产化的方式来看，一般包括和金融机构进行合作以及财务投资、纯管理输出、租赁及售后回租以及以基金或者REITs退出的形式实现轻资产化。无论哪种形式，都意味着轻资产项目增量的提升，将促使商业地产对专业运营的要求更高，更专业的运营商或将成为更多企业提升项目租金回报与影响力的选择。
元宇宙逐渐具象
催生更多虚拟现实融合玩法
2021年被很多人称为元宇宙元年，这一在尼尔斯蒂芬森1992年科幻小说《雪崩》首次被提及的概念，为空间场景探索打开了新的次元。业内人士认为，元宇宙更多是利用科技手段进行链接与创造的、与现实世界映射与交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间。
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事实上，这一概念和当下不少实体空间正在探索的虚拟和现实结合的场景不谋而合，因此元宇宙场景、元宇宙+商业业态等探索逐渐兴起，在他们背后，资本的持续涌入一定程度上也推动了这一概念在商业空间的持续落地。
从趋势来看，零售行业尤其是以服装、美妆零售为代表，将会有更多基于元宇宙概念进行的试穿、试妆等场景，通过3D虚拟形象帮助消费者匹配适合自己的产品；体验型业态则将涌现出更多融合元宇宙的艺术策展、演艺活动及相关游戏娱乐业态，如当下流行的购物中心数字藏品艺术展、虚拟现实游戏等，他们能够打破实体空间限制，给消费者带来多维度的沉浸体验。
除了以上发生频次越来越高的现象，未来基于元宇宙探索的玩法会越来越多，你永远不知道哪个项目会凭借什么样的新玩法成为爆款，这也或许就是商业的可期待之处。
冰雪假期市场受关注
冰雪产业赛道持续升温
北京冬奥会让冰雪运动热度持续攀升。一方面，商业市场户外冰雪运动零售品牌加速拓展，和野奢露营品牌的扩张相辅相成，成为引领大众生活方式变化的全新品类；另一方面，冰雪运动体验业态正迅速发展，其赛道也将越来越细分，室内与室外，冰业态和雪业态，亦或者冰雪运动+类的复合业态，都将是未来一段时间内资本入局的领域。
▲图源：广州融创雪世界
政策的扶持和体育赛事的协同效应让冰雪运动市场规模不断攀升。艾媒咨询调研数据显示，中国冰雪运动行业规模整体保持稳定增长态势。2021年中国冰雪运动行业市场规模为594.9亿元，预计2022年将达713.9亿元。
值得一提的是，冰雪运动的参与者以有较高付费能力的年轻人为主。由此也可以大致看出，冰雪假期市场并不会随着冬奥会的结束而降温，甚至将会成为微度假的重点赛道。提前布局冰雪文旅的企业如万科、万达、融创、复星旅文等或许将收获亮眼的成绩单。
中式餐饮或迎上市潮
餐饮布局持续洗牌
在冬奥会的热搜话题中，几乎有半数和中式餐饮、小吃有关。事实上，这也正是如今餐饮行业趋势的写照之一。
此前，中式快餐连锁品牌乡村基已经提交了港股IPO招股书；老乡鸡与券商签订上市辅导协议，正在冲刺深交所主板IPO；西贝餐饮创始人贾国龙曾放言，西贝确定了要融资，要进入资本市场。而在近期，杨国福麻辣烫即将在港交所递交招股书，或成“麻辣烫第一股”的消息也传的沸沸扬扬……
中式餐饮上市潮爆发的同时，也意味着餐饮品类将变得更加"热闹"，而具备数字化、标准化、单店模型清晰等“万店基因”的品类，将在购物中心加速拓店，而购物中心餐饮主力店也将持续洗牌，资本加持下，中式餐饮+零售的模式或将成为热门。
潮玩艺术主题空间成热门
效益将接受市场检验
在过去两年时间，从盲盒的大行其道到手办、潮玩、艺术品类的融合进阶，除了涌现出了一些潮玩零售品牌、二次元三坑文化品类，也让商业市场对于此类主题空间有了极高关注度。一方面，它可以营造更圈层化的场景，另一方面，同类品牌形成聚集效应能够更大程度激活流量。
比如去年开业的定位全国首个潮流艺术公园的重庆渝北吾悦广场，比如在诚品生活深圳退出之后将该区域调整为潮玩艺术聚集区"潮流实验场"的深圳万象天地，亦或者还未开业便透露了浓厚潮玩艺术气质的深圳中洲湾C Future City……
究其背后原因不难发现，Z世代逐渐成为线下商业空间的消费主力，作为物质富足的一代，他们对于潮玩、艺术等精神愉悦有较高的消费欲望，对IP和品牌也有更独到的认知。另一方面，随着潮玩市场的发展，盲盒、手办等和艺术品之间的界限逐渐模糊，潮玩艺术主题空间或者主题购物中心更容易通过场景化打造吸引年轻购买力。
不过，随着此类空间在购物中心的布局越来越多，吸引消费者沉浸式逛街的同时，能否真正达到预期转化，还需要时间的验证。
商产进一步融合
商业空间功能属性叠加
疫情反复的背景让商业空间更多思考其功能属性，除了是大众休闲的第三消费空间之外，商业空间在未来或许将更多扮演起人们追求健康、多维社交乃至商务的角色功能，这也是当购物中心品牌业态陷入同质化困局之后新的思考方向。
▲图源：深业上城
因此，商产融合的趋势会在购物中心体现的越来越突出。尤其是在购物中心空间利用、场景越来越多样化的今天，在商业空间承办各类赛事、演艺、公益活动等都更为容易，因此，引进多元化产业及空间将是购物中心提升标签化属性的新趋势。
此外，随着人们对于健康的关注度不断提升，医疗美容产业、宠物产业等或许也将迎来新一轮和购物中心的融合。
购物中心付费会员制逐渐成熟
定制化权益探索深化
付费会员制对商业市场而言并不是一个新事物，但对于多数购物中心而言，推行付费会员制还处在并不十分成熟的阶段。
经历了过去一年时间仓储会员商店的风靡，人们对于付费会员有了全新的认知，尤其是对于会员权益所带来差异化体验有了更为具体的感受，这对于购物中心推行付费会员制无疑是较为有利的背景。
▲图源：深圳福田COCO Park
事实上，目前市面上已经有不少商场推出了付费会员制，尤其是对于定位中高端的商场，通过商场的会员运营为高端会员提供定制化服务，此举能够激活私域流量进行持续复购，同时也能够通过圈层化的营销"出圈"。
线上商城头部效应渐显
线上线下带货长期共存
从2019年末疫情席卷而至已经两年多时间。在疫情突如其来之时，国内实体商业被按下暂停键，不少购物中心借助线上商城、线上社群及线上直播进行带货。
▲图源：凯德星商城
随着消费环境的逐渐恢复，线下商业空间销售回温，不少线下商业空间减缓甚至按停了其对于线上商城的运营。而一些企业则选择坚持将数字化零售和线下相结合的运营模式。
从目前来看，购物中心线上商场正逐渐形成头部效应，持续运营且能够和线下形成有效联动的线上商城在持续运营中积累了足量的粉丝，销售业绩也逐渐亮眼。值得一提的是，对于购物中心线上商城而言，除了价格优势外，提供差异化产品将是提升消费粘性的重要手段。因此，通过线上商场发布限定产品、商场限量周边等也将帮助销售，并和线下形成良好的互补。
人性化空间日渐"内卷"
人性化同样也是商业空间的老生常谈，毕竟服务体验是实体商业相比线上渠道最为明显的优势之一。购物中心人性化一方面表现在硬件配置上，另一方面则体现在软性服务上。之所以人性化空间成为2022新趋势之一，也在于目前众多商业空间都在致力于通过场景打动消费者情感，而细节无疑是戳心的关键。
比如在宠物友好概念成为多数购物中心的标配之时，购物中心除了为宠物提供便利逛街装备，还可以加强宠物安全、卫生等方面的管理，充分考虑各类人群的感受；比如在国家提倡三孩的背景下，对购物中心母婴室进行更充分的规划；再比如考虑到家庭客群，对于商场走失儿童的协助寻找；亦或者考虑到商业空间周边同时也有外卖小哥、环卫工人等，建立相应人员休息空间等……
这些人性化的小细节正在越来越多商场发生，充满希望的2022年无疑也将会是商场更为温情的一年。
品牌门店迎来场景精耕时代
铁打的首店经济，流水的首店。在不断"内卷"的资源配置下，品牌同质化对于购物中心而言是不可避免的问题，因此引进首店也不再像以往一样容易。
不过，从近期一些爆款门店来看，使其自带流量的或许并不是首家这样的噱头，而是品牌基于商场量身打造的场景化门店。这就意味着，一店一面对于品牌来说或许已经不是自身标榜的特色，而正成为进驻购物中心的先决条件。
因此，在未来，首家差异化门店的概念将会比单纯的首店更有看点，而人们的关注点和打卡欲望，也将时刻被场景所牵动。因此，对于品牌方来说，如何在扩张过程中形成具有辨识度的强IP，同时对场景进行精耕细作，将成为新的命题。
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