评级展望“负面”/ABS终止/销售失速/合作方撤资/主动撤销评级/千亿目标高管天团散伙/盈利四年持续下滑/二代上位，相由心生，弘阳地产开始焦灼不安~
3月14日，惠誉将弘阳集团及弘阳地产长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，评级展望“负面”。
惠誉认为弘阳离岸票据的再融资风险增加，尤其是那些在 2H22 和次年到期的。
数据显示，截至去年上半年，弘阳地产光是短期借款这一项，就有104.2亿元。
到2022年底，弘阳共有人民币60亿元到期的资本市场债券，其中包括4月11日到期的4.02亿美元优先票据、8月到期的2.75亿美元和10月到期的2.5亿美元。
或许弘阳有足够的流动性来处理4月份到期的债券，但这个环境下，再融资风险正在持续上升。
比较危险的是，弘阳不少境外债务都将在今年到期。
1月28日，穆迪将弘阳地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪预计，在更为艰难的运营和融资环境下，弘阳地产的流动性将在未来12-18个月内减弱。特别是在2023年6月底之前，该公司约有12亿美元的离岸债券到期或可回售。
早先，弘阳地产大幅震荡。
3月3日，弘阳地产领跌内房股债券市场，旗下多笔美元债下跌，平均跌幅达30.253%。
一边是短期债务缠身，另一边是当前整个行业都面临的艰难去化压力，再加上地产行业融资艰难，如何化解流动性风险，考验着弘阳集团决策者的智慧。
销售回暖慢、融资接连受挫，短债压顶即将到期，弘阳地产还能“阳刚”？
二代上位 30不足
12月23日，弘阳地产兄弟公司弘阳服务集团（01971.HK）发布公告，弘阳服务地产二代上位，27岁曾俊凯接棒董事会主席。
弘阳地产发迹于南京，但却是一个妥妥的闽系商人，拼命上市或是为了相对低利率的融资渠道。
曾焕沙控制下的弘阳地产，不改其骨子里流淌着的闽系商人血液。1996年，出生于福建泉州曾焕沙以建材批发起家，在南京浦口区桥北桥头堡的一片滩涂上，创立了弘阳的前身——南京红太阳商业大世界，随后一路拼搏，2018年带领弘阳地产登录港交所。
在上市成功后，弘阳地产开启频繁借债的模式。有媒体粗略统计，上市16个月，弘阳地产累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，明显处于高位。
曾俊凯是弘阳集团董事长曾焕沙之子，现年27岁，自2016年5月正式进入弘阳集团高管团队一直冲在业务一线。
资料显示，曾俊凯2016年5月毕业于美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院，获经济学学士学位（主修金融）；历任弘阳集团助理总裁/弘阳地产集团成都公司总经理/弘阳地产集团执行董事、副总裁、南京区域公司总经理。
从其成长轨迹来看，可谓是父辈用心良苦，一路栽培。
常言三十而立，当前地产缩表当下，接任上市公司或许有待考量。
作为对上市公司有“输血”功能的物业公司，主修金融的一把手在资本市场会有怎样的运筹帷幄？静观其效。
“交友不慎” 合作方撤资
2021年7月，深陷债务危机的蓝光发展退出成都“合园”项目，彼时新力控股集团和弘阳地产各持股50%。但时隔两月，负债缠身的新力控股集团选择中途撤退。
除此之外，出现合作方中途退出的还有南昌新力弘阳府和合肥新力弘阳湖畔樾山项目。
作为与新力合作较多的公司，自新力爆雷后，弘阳被迫接受了很多与新力合作的项目，按照共同担保的原则，弘阳对外还贷的压力更大了。
继蓝光发展、新力控股等多个合作项目合作撤资之后，弘阳地产又面临着量价齐跌的不利局面。
融资受限
2021年12月27日，“红塔弘阳一期购房尾款资产支持专项计划”的项目状态更新为“终止”。据悉，该债券品种为ABS，拟发行金额5.9亿元，原始权益人为弘阳置地（集团）有限公司。
ABS全称Asset Backed Securitization，翻译过来就是资产支持证券，主要是指把房企应收账款或者其他有稳定现金流预期的资产打包后向投资者发行债券的一种融资工具。
购房尾款ABS的底层资产是对购房人的应收账款债权。对于房企来说虽然实际上提升了债务规模，但是可以通过计入“长期应付款”“其他非流动负债”来躲避部分监管。
管他表内表外，能融到资金就是好猫；管他债务规模是高是低，能找到钱就是英雄。
但可惜的是，被“终止”了。
主动撤销评级
2021年3月8日，标普应弘阳集团和弘阳地产的要求，撤销了对这两家公司的“B”长期发行人信用评级。
小编非常费解的是，撤销时，展望为“稳定”，还算优于“同龄人”，为何还要主动撤销？
标普作为一家评级机构，其信用评级对内地企业在境外融资起到一定作用，当然也起到了很大的监管力度，债券一旦违约，其公信力及全球影响力带来的杀伤力也是犹如核弹级能量。
莫非不想再让公信机构评价？
而随着国内融资渠道变窄，弘阳此时主动要求标普撤销评级耐人寻味。
记得有个动物叫鸵鸟，相信弘阳不是“沙漠里最后一只鸵鸟”。
有网友戏称，弘阳主动要求标普撤销评级，因给的太低？小编则觉得要啥自行车！
据了解，截至发稿，除了存续中的美元债外，弘阳地产无任何境内债。此外，弘阳坚持不做任何上市公司股权质押。这个要给弘阳点个赞。
千亿目标的“人、财、物”布局
2017年，弘阳地产一改稳健风格，董事长曾焕沙就提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿目标，高调喊出从深耕长三角转为向全国市场进军。
为发力土地储备，不惜频频高溢价拿地。
在2019年，弘阳地产的新增土储中大部分土地均以溢价购得。
举个栗子，2019年2月在佛山地块为最高限价拿地，2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥的两宗地块，2019年4月常州一宗宅地溢价率达到65%，2019年8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%等。
2021年1月5日，江苏徐州江山云璟地块以总价约5.05亿元竞得，溢价率高达122.74%。
不知道疫情及销售疲软和回款趋严之下，这些高溢价项目是否还有利润，只有自己的泪水自己咽下去了。
除了发力土地储备，弘阳地产也在组织架构方面进行了革新，先后挖来9位明星高管。
在2017年底到2018年初，弘阳地产曾经进行过“抢人大战”，不仅挖来了一度被外界称为黄金搭档的旭辉集团张良、蒋达强，还挖来旭辉老臣邹高武就任集团人力行政中心总经理，以及来自旭辉的陈彬就任公司地产运营部总经理。
除了旭辉集团骨干，曾助力新城控股突破千亿的罗艳兵、泰禾集团原上海区域负责人鄂宇、绿地南京区域原营销总监孙阳以及曾任天正置业总经理的何捷等，也被“挖进”弘阳地产。
2019年10月31日，弘阳地产宣布委任袁春为公司联席总裁。
据悉，袁春曾有14年的中海地产以及7年的龙湖地产任职经历。入职弘阳的前2年时间，他在鸿坤集团有限公司担任总裁。
然而，即使明星高管加持，也难以抵挡时代的滚滚浪潮，何况叠加了疫情。
一顿操作下来，2020年弘阳地产实现销售额仅有865亿元。
而今，千亿梦碎，诸多明星高管已花开各表。
2020年11月，弘阳集团执行总裁张良离职，时隔3个月弘阳集团总裁蒋达强相继离职，2021年6月，加入弘阳商业集团不过短短1年时间沈嘉颖也提出离职。
2021年3月，有消息称，弘阳地产经历了一轮大裁员，总裁走后，资金、融资、人力多个业务口的负责人也都走了，带动下面不少员工离散。
一顿扩张猛如虎 一地鸡毛危机伏
2021年12月9日晚间，弘阳地产集团有限公司公布截至2021年11月30日未经审核营运数据，于2021年1–11月，弘阳地产累计合约销售金额为人民币790.9亿元。
仅完成全年995亿元销售目标的79.5%。仅就11月单月而言，弘阳地产的合约销售金额为50.47亿元，较上月环比下降29%，同比更是下降了近五成。
追求规模不得，却落了个负债高企，曾经融资成本居于高位。
或许正是基于对公司债务偿还能力的担忧，弘阳地产的融资成本一时间也达到了历史之最。
2019年10月30日发行的1年期1亿美元债的美元债券票息高达13%，远超同类企业平均融资成本（约5%），侧面反映出了弘阳地产现今融资艰难的处境。（截止2021年6月，根据克而瑞权益销售排行榜Top50-Top100房企美元债券加权票息平均为：8.33%），高于平均票息4.67%。
存疑的”三道红线“绿档和明股实债之嫌
值得一提的是，即便是背负数百亿负债，但弘阳地产的“三道红线”却被质疑凭借“操作”全部达标，或存“猫腻”。
净负债率=（有息负债－货币资金）/净资产。也就是说，要想净负债率下降，要不就是缩小分子部分，要不就是做大净资产（所有者权益）。后者的操作性显然更容易一些。
2020年，弘阳地产少数股东权益为122.23亿元，同比增幅接近三倍，在所有者权益中占比45%；而同期其少数股东综合收益仅为1.94亿元，同比微增15%，占比10%。不难看出，公司或暗藏明股实债的行为。
快速扩张高速周转下频现质量维权负面
2019年，有媒体曝光，弘阳地产南京多个楼盘因房屋质量问题产生诸多纠纷。其中，涉嫌墙面空鼓、地下室渗水、精装降标、公寓变办公等一系列问题。自此，一段多名业主站在句容市场监察委员会门口喊话无良开发商的视频在网络上广为流传。
到2020年6月，市场又再次传出滁州弘阳·时光澜庭的房屋质量问题纠纷不断，车库渗水严重，电梯故障频发等问题。
据弘阳地产在招股书中坦言，拿地85天内开工，180天内开盘。此前，弘阳地产总裁也曾公开谈到3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。
催熟的肉鸡好吃吗？萝卜快了不洗泥。
变相裁员 盈利能力4年持续下滑守住大本营
弘阳地产短债压力大，原10大区域缩减至7大区域，可以从其调整区域结构，“变相”裁员一事中看见端倪。
随着执行总裁张良出走，何捷辞任行政总裁，蒋达强辞去弘阳集团总裁一职，弘阳地产为千亿目标而邀的高管大多已退场。
与此同时，公司的盈利能力也正在逐年下滑。2017-2020年，公司的销售毛利率分别为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%；净利率分别为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。
记得弘阳地产的投资布局要“做透大江苏”。做透一个区域也许是好事，也许是坏事，当前环境，确实守住老家大本营还是一个明智的选择。
