近日，恒大成立了一家新能源汽车公司。
这是中国恒大（03333.HK）宣布“由房地产业向新能源汽车产业的转型”后，在新能源汽车领域发力的举措之一。
此外，恒大还与信托债主达成合作，化债70亿。市场猜测，这种将项目直接出售给原信托债权方的模式，或将成为恒大化债的主要方式之一。
专家认为，困境房企的问题主要在于“流动性”，并非资不抵债，这种模式不会马上铺开。
01
汽车板块再添新子
近日，恒大旗下多了一家新公司。
天眼查显示，新成立的恒驰新能源汽车销售有限公司，法定代表人为唐琳，注册资本1亿元，经营范围包含：新能源汽车换电设施销售、充电桩销售、电动汽车充电基础设施运营、网络预约出租汽车经营服务等。
透过股权穿透，该公司由恒大新能源汽车投资控股集团有限公司100%持股。
今年以来，恒大汽车频频发力。
首先是农历春节前夕，恒大新能源汽车(天津)有限公司（以下简称“恒大新能源”）面向社会，招聘涵盖冲压、车身涂装、制造质量、数字智能、物流生产等各方面的岗位。
随后，1月12日，恒驰5首车下线，比原定时间提前12天。
年后的2月11日，在工信部公布的第353批《道路机动车辆生产企业及产品公告》中，恒大的新能源汽车“恒驰5”也在其中，申报企业为恒大新能源，产品名称为纯电动多用途乘用车。如今，新车一个月公示期已过，“恒驰5”已经具备销售资格。
这也是自去年10月22日，在复工复产专题会上，中国恒大董事局主席许家印宣布恒大化解风险自救的三大战略之一，即是“10年内，实现由房地产业向新能源汽车产业的转型”后，恒大在新能源汽车领域发力的举措。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为：“发展新能源汽车对恒大还债帮助有限。”他解释道，恒大汽车尚处于投入期，现阶段投资人对恒大能否存活等问题都有疑虑，不会轻易进行投入。因此，只能由恒大自己投入。至于资金来源，他指出：“正由于目前恒大所有债务都无法腾挪偿还，资金反而轻松了一些，可以腾出一些资金投入到新能源汽车中。”
02
捆绑债主深化合作 顺利化债70亿
近期，除了在新能源汽车上动作频频，恒大还与信托债主达成共识，顺利化债70亿。
2月25日，中国恒大发布《与光大信托及五矿信托的合作》公告，称已与光大信托、五矿信托签订合作协议，将4个项目的股权出售给这两家信托机构。
随后，这两家信托机构将接管项目公司，并投入资金以保障项目后续开发建设，而恒大无需再向项目公司投入任何额外资金。同时，恒大强调，自身“拥有行使回购股权的权利。”
公告称，相关项目的销售所得款项，一方面用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项，另一方面用来偿还信托机构接管前后对项目的资金投入。所得若有盈余，再用于偿还中国恒大前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。
通过这次合作，恒大表示可收回该项目前期投资款约19.5亿元，可化解债约70.1亿元。并称，“收回的投资款，对于其他项目的保交楼，以及债务化解工作都具有积极影响。”
黄立冲表示，目前，恒大面临银行账户被封、土地被质押，债权人纷纷提起诉讼的境遇。在此背景下，合作方卷入其中，也不得不通过各种方式找出路，让项目进行下去才能有更大的可能收回投入。而地方政府的诉求是保交楼，为了维持地方经济稳定，会对项目的股东和管理方施加压力。因此，这个方案应该是在地方政府的协调促成下完成的。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，恒大出售项目公司股权给信托机构可能有两个原因：“首先，在保交付的前提下，恒大自身已无力支撑，需要借助信托机构来完成后续的项目建设与保交付工作。其次，这些项目本来就是信托融资项目，信托机构已经深陷其中，目前已经无法脱身。尤其是一些‘明股实债’项目，在无法退出的情况下，信托机构已经被迫变成了真正的股东。如今，也就只能由信托接手，再设法盘活，谋求日后能退出。”
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化债模式或将推广
2月6日，恒大召开2022年保交楼新年开工动员大会。会上，恒大集团常务副总裁梁伟康提出：“今年全年要交楼约7000万平米、60万套；到今年6月30日前，确保交楼20万套、力争交楼30万套。”许家印表示，这相当于集团所有保交楼项目中，有近50%要在今年完成，可谓“任务艰巨、困难重重”。
不过，困局中也有希望。
2021年12月，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。
随后，自今年1月起，多家银行发布相应房地产并购主题债券。其中，平安银行、浦发银行相继发布50亿并购房地产主题债券；兴业银行发布不低于100亿元并购房地产主题债券；中国东方发布100亿金融债券，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。
在此背景下，有市场观点猜测，类似恒大这种，将项目直接出售给原信托债权方的模式，或将成为困境房企化债的主要方式之一。
对此，同策研究院研究总监宋红卫认为：“目前，困境房企的问题主要在于‘流动性’，并非资不抵债。这种将股权出售给信托公司的模式，应该不会马上铺开，还属于走一走看一看的阶段。当然，如果项目周转起来，有一定盈余，对恒大来说是有利的。”
而黄立冲则认为，这种模式将会是恒大化债的标准结构，“但不会缓解其债务，只会用于保交楼，也改变不了恒大的命运。因为，楼盘建设拖得时间越长，问题就越大。当前，保交楼已经不仅仅是恒大的问题，还是社会问题。”
柏文喜指出，不少信托机构均与恒大有业务往来。当前，恒大已无力偿还债务使其脱身，信托公司也只能接手项目，由“债主”被迫转成“股东”。这种方式，能够帮助恒大削减一部分账面债务。但同时，项目也会脱离恒大的控制，恒大也失去了依托这些项目运作来解困的机会。这有可能加大其余债务的处置难度，甚至走向债务重整或清算的境地。
