自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
2021年3月，楼市迎来“小阳春”行情：供应低位回升，房企推盘积极性增加，环比2月翻番，同比增长44%。成交热度延续，一线城市成交领涨，二三线城市市场同步转暖，成交同比涨幅超6成，供不应求下，狭义库存延续稳中微降态势，降至5.7亿平，广义库存持稳在37亿平，去化周期小幅回升至12.57个月。分能级来看，一线韧性较强，广、狭义库存均低于去年同期，二线狭义库存走高，同比涨幅在不同能级中居首；三四线则广义库存量较大，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，整体库存量仍显著高于去年同期水平。
01、商品房待售面积由升转降低于去年同期，住宅显著回落、商业微增
国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米。其中，住宅待售面积减少559万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加15万平方米。
目前来看，3月整体库存由升转降，低于去年同期。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，主要得益于“金三”良好的去化表现，南京、厦门、宁波等热点城市市场持续火热，成交同比实现翻倍增长，供不应求带动整体库存回落。相较而言，商业待售面积延续高位波动，本月较上月小幅微增15万平方米，整体去化压力依旧较大。
02、狭义库存：连续2月下行至5.7亿平，芜湖、淮北等“去库存”效果显著
2021年3月，狭义库存稳中有降。据CRIC监测数据，2021年3月百城商品住宅库存量达到了56975万平方米，环比微降1%，同比增长5%。春节之后迎来“金三”小阳春行情，房企推盘积极性较高，环比2月翻番；成交热度延续，一线城市领涨，二三线城市成交同比涨幅也超6成，供不应求格局下，狭义库存延续小幅微降态势。
分能级来看，一线同环比皆降，降幅在不同能级城市中居首；二线环比小幅微降，同比则保持增势，涨幅达10%；三四线同环比变动不大，与上月和去年同期基本持平，库存风险可控。
一线城市中，上海的“去库存”表现最为亮眼，即便调控升级也难抑居民购房需求的稳步释放， 本月上海政策数次加码，建立房价地价联动机制，宅地出让实行限价竞价；落地限售，依优先政策购买的新房，网签备案满5年后方可转让；不过从成交表现来看，较2020年同期依旧“翻番”，供求比仅为0.1，使得3月末整体库存跌破500万平方米，同比降幅达39%。北京、广州、深圳本月库存环比波动不大，同比持增，北京、深圳涨幅均在10%以上，库存风险高于去年同期。
二线城市中，北部城市诸如太原、青岛、沈阳3月末狭义库存量均超2000万平方米，位列3月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内。6成以上共19城3月库存同比上涨，杭州、哈尔滨、武汉、海口、苏州等城库存涨幅均在35%以上。杭州、苏州成交热度延续，主要因近几个月供应持续放量使得短期内库存有了显著跳增；武汉作为新冠疫情的“重灾区”，2020年以来整体成交相对惨淡，供应放量下，库存急速攀升。在11个库存下降的城市中，南昌、贵阳、合肥、西安跌幅显著，均超30%。
三四线城市狭义库存同、环比均呈现出跌多涨少，成交表现好于预期；不同城市间分化持续加剧：扬州、建德、临沂、江门、北海、张家港、台州、常州、惠州、东营等同环比齐增，库存风险稳中有增；宜昌、芜湖、三明、淮北等城市疫后成交稳步恢复，“去库存”效果显著，3月库存环比持降，同比跌幅均在45%以上。
图2-3 2021年3月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2021年3月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
03、库存消化周期：小幅回升至12.57个月，东北、西南部分城市去化承压
3月迎来“小阳春”行情，供、求皆稳步回升，去化周期持稳，由2021年2月末的 12.40个月微增至12.57个月，显著低于2020年同期水平，总体呈现出稳中有增态势。分能级来看，一线小幅微增至9.57个月，显著低于百城平均；二三线去化周期与百城重合，基本持稳在13个月左右，整体库存风险基本可控。
具体来看，一线城市去化周期最短且同比降幅最为显著，除北京高达19个月以外，上海、广州、深圳均小于10个月，基本不存在库存积压。
30个二线城市中仅有大连、哈尔滨、太原、呼和浩特、沈阳、长春6个城市库存消化周期超过25个月，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期环比涨跌参半，同比受去年疫情基数影响，跌多涨少，南昌、贵阳、合肥、厦门等去化周期均显著低于去年同期。值得关注的当属郑州、南宁等弱二线城市，消化周期同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
三四线城市同、环比均呈现出跌多涨少 “去库存”效果好于预期。整体来看，丽水、晋江、湖州、盐城、绍兴、徐州、扬州、衢州、宁德、芜湖、泰州、三明、常德、宜昌等城市3月末消化周期维持在8个月以下，库存压力相对较小。而梅州、北海、防城港等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，而且去化周期同环比齐增，库存风险逐步浮出水面。
表3-1 百城2021年3月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
04、广义库存：持稳37亿平同比增8%，廊坊、保定等华北城市涨幅超2成
虽然狭义库存小幅微降，不过受3月北京、广州等部分城市土地集中供应影响，本月百城广义库存持稳，2021年3月末达372289万平方米，与上月基本持平，同比上涨8%。不同能级城市环比基本与上月持平，同比分化加剧：一线微跌1.8%，主要得益于良好的成交表现。二三线同比持增，涨幅分别为8%和9%，库存风险基本可控。
一线城市中，北京、上海、广州广义库存量与上月基本持平，仅深圳出现了大幅回落，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、石家庄3月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，株洲、烟台、沧州、南昌、太原、蚌埠、岳阳、宝鸡、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨多跌少，不同城市分化持续加剧，以廊坊、保定、张家口等为代表的河北诸城广义库存量显著增加，涨幅超25%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临潜在库存风险，镇江、芜湖、河源、珠海、温州同比涨幅皆超30%。相较而言，合肥、晋江、漳州等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超20%，目前的库存风险不大。
表4-2 百城2021年3月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，2021年3月因楼市“小阳春”行情，供求皆放量，整体成交增幅略大于供应，也使得狭义库存延续小幅微降态势，去化周期稳中有增至12.57个月，广义库存则在37亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，广、狭义库存均低于去年同期，二线狭义库存走高，同比涨幅在不同能级中居首；6成以上共19城3月库存同比上涨，杭州、哈尔滨、武汉、海口、苏州等城库存涨幅均在35%以上。三四线则广义库存量较大，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，整体库存量仍显著高于去年同期水平。
预判4月，我们认为，狭义库存或将延续小幅波动态势，涨跌幅预期在5%以内。主要是基于房地产信贷政策或将全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态，供求持稳概率较大，去化周期大概率在12个月左右波动。广义库存而言，延续小幅微增态势。尤其是伴随4月部分城市迎来集中供地，整体未开工地块量增加也将带动广义库存延续高位波动。
