今年年初开始，从高层到地方，关于楼市的调控政策就不断，已经调控了的城市在不断加码补漏洞，之前没有怎么调控的城市，也纷纷加入调控阵营。
今天这篇文章的主题，关于房地产区域集中的问题，聊聊几个有趣的现象：
关于地方政府对土地出让收入的依赖性问题，之前很多言论都在说地方政府是土地财政，此前有机构（来自勾股大数据）统计了一份数据，汇集成了一份表格：
上图的统计口径是，土地财政收入与地方一般财政收入的比值。上图榜单的近60个热点城市中，只有上海、北京、深圳、烟台、大连这屈指可数的五个城市，土地财政依赖度低于50%，剩下的五十多个城市无一例外都超过了50%。其中，北京、上海、深圳三个城市是强调控的城市，因为城市在控制发展规模，土地出让也遵守这个原则，特别是北京上海的大饼已经够大了。依赖度最高的，是佛山市，排名第一高达180%，意味着佛山的卖地收入已经是其他一般财政收入的近两倍。二线城市里面，长春、南京、武汉、广州这四个城市的土地财政收入算是最高的，达到了150%。大家可以对号入座，看看自己所在的城市，土地依赖度如何。
土地财政的依赖度，客观上可以反映出某地的土地供应量和出让规模，上图第一档高土地财政依赖度的城市，无一不是近几年供地量很大的城市。大家的公司在拿地布局的时候，也是集中考虑这些城市的。能供出来那么多地，而且能大部被房企照单全收了，这本身就是一种房地产格局里里面城市能级的体现，别的三四线城市想搞那么多地，但是卖不动啊。
另一方面，土地财政依赖度的问题，需要辩证来看，依赖度高并不是必然意味着风险。再来看下另外个数据，关于社会消费品总额的：
大家可以把这个表格，跟上面土地财政依赖度的表格对比一下，就能深刻理解为什么这些城市能卖那么多地了。因为这些城市的经济基础在那里，有购买力基础，土地开发出来的货源都能卖得掉。很多公司上会的时候，习惯了用地方GDP这个指标，来衡量一个城市的购买力水平，其实GDP这个衡量指标并不准确，因为GDP并不一定会转化为有效的购买力。其实用社会消费零售总额这个指标，更能精确体现一个城市的客群购买力。
无疑，这个榜单上排名靠前的城市，未来房地产市场将继续被各大房企重仓，因为这些城市有更确定的房地产预期，有更能消费的客群，这对房企来说就是稳定的销售和回款，以及较低的拿地失误风险。
关于房地产集中度的问题，还有一组数据也是有参考意义的，那就是省会城市在一个省内的首位度的问题，也就是省会城市GDP占全省的比例。如下图：
在广大的中西部省份，省会城市的首位度大多很高，最高的是长春，在吉林省的首位度高达53.9%。首位度超过30%的省会城市，就超过了10个。在省会城市首位度高的省份，也就意味着省内其他城市在资源、人口、财政的支持上，缺乏先天的竞争弱势，缺乏经济持续发展的基础。
对于房地产来说，省会城市和个别大城市的集中度问题，也尤为明显。很多省会城市一年动辄1-2万亩的商住用地规模，省内其他所有地级市加起来也只能勉强超过省会城市一点点。但是在平均供地楼面价，以及开发出来的货源的平均售价上，远超其他省内地级市，每年给房企贡献的销售额也是远超省内其他地级市的。
因此未来的房地产，会越来越向少数城市集中，购买力和开发能力都会向这些城市集中，这部分集中的城市又会成为房价上涨过快，房地产过热的城市，必然面临更多的调控政策加码。比如今年年初推出的22个城市集中供地政策，以及后面合肥、成都、西安、杭州等城市的加码调控，都是这这些原因的体现。未来这些集中城市的楼市，大概率会陷入调控—过热—再加码调控—更加过热的无解循环里面。
前阵子央行发布了一个人口研究的报告，里面有一些观点，引发了大量的社会争议。对此，有网友建议，单身的取消购房资格，有生小孩的才可以在大城市购房，二胎的可以买二套房，每多生一个子女增加一套购房资格。
这虽然是大家自我调侃段子，但是保不齐未来的房地产调控，如果其他牌都打完了，真有往这个方向发展的可能性。
