2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之京津冀篇。
图：2016年以来京津冀城市群代表城市商品住宅成交规模及同比
注：京津冀城市群数据覆盖北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、沧州、保定，其中唐山仅统计路北、路南、丰南、丰润、开平、古冶、高新区等区域；廊坊指安次、广阳。
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自2021年下半年起，伴随着全国市场下行，京津冀整体楼市降温明显，2022年在疫情反复、经济承压、客户观望情绪浓厚等因素综合影响下，除北京市场相对平稳外，其他城市房地产市场情绪较为低迷，京津冀新房销售规模回落，成交绝对值处近七年最低位，较2021年下降近三成。
房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，近几年京津冀城市群新房价格涨幅持续处于低位，2022年二手房价格累计下跌0.59%，下半年以来，多地二手房市场情绪偏弱，且挂牌量居高位，导致京津冀二手房价格环比连续5个月下跌，11-12月跌幅扩大。
疫情后楼市活跃度有所回升，市场预期逐渐修复下企稳可期
北京政策整体延续稳定，局部定向微调。2022年，全国房地产政策不断优化改善，但北京在政策层面并未出现实质性放松，仅局部定向微调，保持了政策的延续性和稳定性，优化政策包括全龄友好社区试点接力贷、经开区管理的“台马”地区取消“双限”、存量房交易“连环单”业务并行办理、允许商品房按栋预售等。整体来看，北京政策力度有限，更多的是向市场传递积极信号，提振市场信心。
新房成交面积同比降幅超两成，市场分化明显。受疫情影响，去年末北京新房市场整体处于低位运行状态，市场成交活跃度明显减弱。2022年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计成交767万平米，同比下降24%，结束了自2018年以来持续上升走势，但成交规模整体处历史中高位。
图：2017-2022年北京商品住宅（不含保障房）年度供求规模走势
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2022年北京新房成交结构逐步向中高面积段、中高价位段产品转移。改善市场表现相对活跃，北京城建天坛府、学府壹号院、学府公馆、中建玖合府、甲叁號院、京叁號院、北京悦府、东叁金茂府、端礼著等项目销售去化较好。刚需市场明显缩量，多项目成交去化较差。
成交结构调整，带动价格稳中上涨。2018年以来，限竞房项目的大量入市，一定程度上平抑了成交均价上涨态势。近几年，伴随改善需求的持续释放，叠加供应结构的调整，北京新房成交均价稳中有升。2022年，北京新房成交均价同比涨幅5%。
宅地供求缩减，集中供地多次少量。2022年，北京累计成交55宗商品住宅用地，成交规划建面484.7万平方米，同比下降30%。从集中供地情况来看，2022年北京宅地供地次数增加至5次，供地集中性有所减弱，同时宅地供求规模呈现逐步下滑趋势，前三批次供地总数17-18宗左右，四、五批次供地下调为6宗，其中四批次土拍出现显著下滑，仅成交31.9万平方米，较第三批次下降78%。
图：2021-2022年北京各批次宅地供求情况
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供地预申请避免流拍，竞现房+摇号成为常备工具。2022年，北京采用先“预申请”再正式挂牌的供地模式，减少土地流拍的出现。据统计，2022年北京集中供地推出的65宗地块中，经预申请后挂牌的宅地宗数为40宗。在竞拍规则方面，竞现房销售面积和摇号逐渐成为土拍常备工具，其中集中供地挂牌的65宗地块中，44宗地块竞拍规则含竞现房销售面积。
2023年初，北京房地产市场情绪转暖，新房成交规模较2022年末小幅增长，二手房带看量明显增多。随着疫情高峰褪去及政策环境存在优化预期下，购房者市场情绪逐渐修复，叠加供应端核心项目入市，楼市活跃度有望延续，市场企稳可期。
成交量降至历史低位，年末市场翘尾，政策带动下核心需求有望继续释放
2022年天津房地产政策不断调整、持续放松，但受收入预期下降、疫情反复等因素影响，天津市场整体较为低迷，成交量价不及上年。
政策逐步放松，年末利好新政集中落地。2022年天津楼市政策适时调整，整体来看呈逐步放松态势。年初天津实行“分区施策”，对多子女家庭、就近养老家庭倾斜；年中，允许父母提取公积金支持子女买房，提高公积金贷款额度；下半年，政策放松步伐加大、速度加快，“916新政”落地，认房不认贷、降二套首付，公积金贷款额度再提高，首套商贷利率降至历史最低点，二手房“带押过户”实施。
当前，天津楼市政策相对宽松，但政策显效并不明显，市场下行期，改善购房需求韧性较好。2022年天津商品住宅120㎡以上面积段成交套数占比较上年提高5个百分点。预计2023年，天津楼市政策仍有优化空间，不排除加大对改善需求的政策支持力度。
图：2022年天津政策调整统计
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市场整体低迷，成交量为近十年最低，年底现“翘尾”行情。2022年，整体经济面临下行压力，同时疫情反复等超预期因素频出，天津市场整体较为低迷。商品住宅供应量为694万平方米，同比下降43.2%；成交面积为800万平方米，同比下降35.8%；市场供求量下滑明显，供需两端均走弱的情况下，销供比为1.15；成交均价结构性上涨1.1%至17396元/㎡。
全年市场成交量保持低位，月均流速为67万平方米，3月传统旺季“小阳春”及6月年中冲刺，月销售量超过70万平方米；9月天津“认房不认贷、二套首付四成”新政，带动市场好转；受疫情放开后新需求导入、行业利好政策频出、开发商年底冲刺、集中签约备案等多重因素叠加，年底市场“翘尾”，成交量达101万平方米。
图：2022年天津商品住宅月度供需量价情况
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区域分化严重，市区需求复苏，价格回归地段价值。2022年，天津商品住宅市场区域分化较为严重。市内六区成交面积占比提升2个百分点至12%，成交金额提高6个百分点至26%；远郊五区萎缩明显，成交量接近腰斩，受疫情制约外来需求，武清退居远郊五区第二，成交量亦同比下降5成。
区域格局分化下，价格回归地段价值。核心区域价值凸显，成交均价方面，和平区均价突破6万/㎡；环线内在2万/㎡以上；环城区在1.5-2万/㎡之间；武清、蓟州等区域在1万/㎡以上，静海、宁河在万元以内。
供应不足，存量减少，但市场去化慢，出清周期延长。截至2022年12月底，受供应量缩减影响，商品住宅可售面积为2002万平方米，较上年底减少106万平方米。同期由于市场预期较差、购房者信心不足，库存去化慢，出清周期由年初的21个月延长至30个月。
图：2022年天津商品住宅短期库存规模及出清周期
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全年土地成交量为近7年最低，四次土拍热度逐步改善。2022年，天津土地市场供需均较低迷，供需量同比降幅在6成左右。四次集中供地共成交56宗地块，规划建面431.6万平方米。与上年相比，宗数减少52宗，规划建面下降66.15%，规划建面为近7年来最低。但从四次集中土拍来看，成交金额逐步走高，且第四批次中有2宗地块达到最高限价。
图：2022年天津涉宅集中供地各批次土地出让金
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2022年在“房住不炒”的定位下，天津房地产政策调整逐步加快。但受疫情反复、收入预期下降等超预期因素影响，购房需求不足，导致全年新房成交量为近十年最低。年底，疫情管控放松、各类利好政策密集落地，前期积压的需求进场，促进年底现“翘尾”行情。此外，第三、四批次集中土拍所有挂牌地块均成功出让，且成交金额逐步走高，土地市场在逐步走出低迷环境。种种迹象表明，天津楼市底部或已现，2023年市场破局在望。2023年，政策仍有继续优化的空间，政策力度有望进一步加强，尤其是支持改善需求的政策。随着疫情形势好转，叠加调控政策优化，天津市场规模继续大幅回落的空间较小，或将进入修复期，下半年销售有望出现明显好转。
政策效果有限，需求释放动力不足
2022年，石家庄房地产市场低迷态势贯穿全年，全年新房成交规模回落至10年前水平，新房价格走势疲弱，时隔9年再次出现年度下跌。
楼市利好政策渐次落地。2022年，石家庄政府持续落实因城施策，“稳楼市”新政频出。政策调整方向包含取消限购限售、优化住房信贷等方面，如降低首套住房商贷首付比例至20%、提升市内五区公积金贷款最高额度至80万元、首套住房商贷利率“破4进3”等。此外，为更大程度保护购房者权益，新房推行“交房即交证”举措；12月，石家庄推出二手房“带押过户”新模式，加快换房需求入市节奏。
土拍市场量价齐跌。2022年，为缓解拿地房企配建压力以及保障社区建设整体品质，石家庄市内四区（长安区、桥西区、新华区及裕华区）新出让商品房项目用地不再配建保障性住房。在全国土拍市场整体表现低迷下，石家庄土拍市场也呈现量价齐跌局面。2022年全市住宅用地成交规划建筑面积同比下降13.4%；楼面价同比下跌11.6%；溢价率降至2.2%，为2010年以来最低水平。
新房市场活跃度“先升后降”，全年成交量降幅近四成。2022年，石家庄新建商品住宅成交量整体呈现“先升后降”态势。2月，受春节假期影响，新房成交量下滑至1200套；3-7月，楼市优化新政不断出台，力促购房需求释放，石家庄新房月度成交量最高上升至近3100套；8月份以来，市场呈现震荡下降态势。全年来看，2022年，石家庄新房共成交2.3万套，同比下降37%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年石家庄新建住宅价格累计下跌0.84%，为自2012年后时隔9年再次出现年度下跌。
图：2011—2022年石家庄新房价格年度累计涨跌变化
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整体来看，2022年石家庄土地市场及商品住宅市场均表现低迷。值得关注的是，近几年石家庄对周边区域购房群体吸引力不足，且出现人口外流，这些也是导致楼市低迷的重要原因。2023年，石家庄楼市利好政策或将继续出台，“保交楼”工作也将如期推进，叠加疫情形势好转、社会经济复苏，楼市也会逐步修复，但恢复的节奏可能相对较慢。
市场仍处筑底阶段，企稳尚需时间
在楼市持续低迷的背景下，廊坊楼市政策能出尽出。2022年8月，廊坊政府发文解除了执行5年的楼市限购政策，同时对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。政策组合拳还包括下调首套住房公积金贷款利率、阶段性调整差别化住房信贷政策、居民换购住房享个税退税优惠等。
2022年，廊坊土地市场表现冷清，土地市场流拍量有所增加，地块多以地方托底或企业低价取得。从企业端看，市场销售业绩持续下行，导致房企流动性压力较大，房企依旧保持审慎的拿地态势。
新房市场表现为供需双降，成交规模处近2015年以来低位。2022年，廊坊新建商品住宅供应49.5万平方米，较2021年下降66.0%，成交137.0万平方米，较2021年下降18.4%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，12月廊坊新建住宅价格11645元/㎡，年内累计下跌1.87%。
整体来看，2022年廊坊楼市处于筑底阶段，房企拿地积极性较低，购房者观望情绪浓厚，成交量价长期处于低位，在楼市政策持续宽松背景下，尚未看到市场回暖迹象。一方面，此前疫情阶段对环京通勤造成一定影响，北京外溢置业需求减弱，廊坊投资吸引力下降；另一方面，环京房企“暴雷”、停工停贷现象对购房者情绪及置业信心产生一定负面影响。近期随着疫情好转及北京楼市购房情绪的回升，廊坊核心项目售楼处到访量有所增加，2023年，廊坊楼市或将稳中有升，但市场需求及购买力仍需积累，楼市的真正企稳回升还需较长时间。
2022年成交规模锐减，土拍溢价率降至近八年低位，短期楼市信心仍不足
图：2015-2022年沧州商品住宅成交面积及同比
备注：覆盖区域含新华、运河、渤海新区。
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2022年，沧州购房者置业积极性不足，叠加疫情影响，楼市低温运行，商品住宅成交规模锐减。据中指监测，2022年，沧州商品住宅成交138.9万平方米，同比下降43.5%，绝对规模仅略高于2017-2018年。下半年沧州需求端不断释放利好，如针对“多孩家庭”购房公积金贷款不受缴存余额及时间限定、在8-10月购房且完成备案的可享受总价1%购房补助，在政策带动下，三季度成交规模回升，但需求释放持续性不足；12月受疫情反复影响，楼市成交规模连续低于5万平方米，去化项目以核心板块为主，购房者观望情绪较重。
表：2015-2022年沧州商品住宅土地市场情况
备注：覆盖区域含新华、运河、渤海新区。
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土拍方面，2022年沧州市涉宅用地成交规划建筑面积较2021年小幅增长，土地出让金稳定在低位。成交的31宗涉宅用地中仅6宗溢价，整体土拍情绪较低，拿地企业多为本地房企，溢价率降至1.7%，是2015年以来最低水平，较2021年下降8.6个百分点。
12月，沧州市印发《沧州市支持房地产业良性循环和健康发展的配套政策措施的通知》，制定11条措施，支持房地产市场平稳健康发展。其中涉及“房交会”、“货币安置”、“土地出让金缴纳”、“钢结构配建”、“施工贷”等内容，从供需两端稳定企业、居民预期。沧州作为内生型需求城市，人才导入能力偏弱，客户更多以刚需及改善置换为主，短期来看，当前购房者置业信心仍较不足，市场企稳尚需时间。
【结语】
从各地市场反馈来看，2022年京津冀地区商品住宅成交整体缩量明显，多数城市仍处调整期中，同时城市及区域间分化加剧，核心板块优质楼盘更受市场青睐。具体城市来看，京津冀仅北京楼市保持稳定，疫情后预计需求逐步释放，叠加供应端高端产品入市，市场有望转暖回升。天津当前短期库存仍在高位，区域分化有望进一步加剧，在疫情好转及政策显效下，市场或在低基数下缓慢恢复。河北多地人口吸附能力不足，叠加当前北京外溢需求有限，当地客户以乡村进城及城市内生需求为主，经济复苏及收入预期未有明显好转下，市场企稳或仍需时间。
