【课程背景】
从国内主要商业地产集团的项目来看，收购、改造类项目逐渐增多。随着国内商业已经发展了20余年，商业地产行业步入存量市场已是不争事实，来自赢商网大数据显示，2017年上半年，全国20大主要城市商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，全年存量预计达到1.62亿平方米。未来将出现越来越多的改造型项目。原因：
第一，周边环境带来的挑战。市场变化太快，开发周期太短，新零售概念的出现就是一个很好的例证。
第二，百货行业低迷，关店不断，各大百货品牌也纷纷走上转型升级道路，近两年百货升级案例不胜枚举
第三， 资金问题带来的挑战。受国家政策宏观调控，导致设计上经常出现各种各样的反复。开发商对持有还是销售摇摆不定。我们国家特有的售后返租就是鲜明的特色。
第四， 来自政府方面，开发商买来土地带来很多附加条件，政府在宏观和微观上也做一些干预，比如改变容积率或定位要求等。在综合体改造环节这一点特别突出。
在此背景下，如何对这些存量资产进行升级再开发，如何通过后续运营管理使商业价值再度凸显，决定开发商及投资者们能否盘活资产的关键。但不可置否，国内的项目升级方式，多停留在业态规划、品牌选择、设备更新等方面。商业改造成功是否有“迹”可循？如果说定位和品牌的调整是项目改造的基础，那么建筑和动线的改造做为项目的灵魂，在硬件设计改造方面应注意哪些细节？
【课程收益】
范老师有着20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，他将结合实际的成功案例，从市场调研、精准定位、业态改造、建筑结构改造等内容全过程剖析购物中心业态规划布局并分享购物中心升级改造技巧。对于已开业购物中心来说，如何实现资产价值的保值和增值、实现品牌价值的不断提升，是必须直面的必修课。
范老师：
原上海世贸商城常务副总，范老师拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。
在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。
在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为业内采用。
主导开发与运营项目：
上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家
【课程对象】
集团公司或项目公司负责人、高管，购物中心招商部门、营运部门、营销部
【课程大纲】
一．业态改造
1. 招商难在于对顾客的认知难
1.1 80、90 后的消费特征
1.2 中产阶级的消费观
1.3 家庭消费对于购物中心业态配置的启示
2. 新零售对消费升级的推动
2.1 新零售的表现特征
2.2 新业态的涌现
2.3 网红店一定很短命吗？
3. 零售的发展逻辑
3.1 从大卖场到超市到集市
3.2 跨界经营
3.3 从专门店到集合店
3.4 百货和购物中心
4. 购物中心的利润点
4.1 购物中心的收入分层和评判指标
4.2 多种经营店和快闪店
4.3 推广场地和广告阵地
4.4 体验式商业--情怀与代价
5. 运营指标和运营质量
5.1 建立租户端和运营端评估体系和指标范围
5.2 运营质量是从物业基础服务到资产增值的有效保证
5.3 大数据是提高运营针对性的有效工具
二．建筑结构改造
1. 商业综合体设计中几个重要表征
总体： 整个项目的运行条件，含土建构造和机电系统两个部分，满足整个商场运行需要的人流、 物流、气流、车流、水流、电流这六个流的配套； 分项商业运行条件： 符合单个特殊商家的运行条件，包括客流要求、面积要求、层高要求、荷载要求、物流 要求、供电要求、排水要求、供气要求、排污要求、排风要求、清洁要求、通讯要求；
实例：海南一家购物中心超市布局
细部要求： 包含商场整体和商家集合体的环境、标识导购、灯光照明、广告宣传、内街立面天面装 修、外立面和入口结合处等等各个方面的要求。
1.1.土建和机电配套
1.2.天花
1.3.动线
1.3.1. 人流 弧形动线还是直线动线
实例：上海一家超大型购物中心的双动线
实例：万达一商业广场的动线安排和结果
顾客在卖场购物，约20%的所购商品属于冲动性购买。增加顾客对商品的可视性，对提高销售有直接的帮助。
1.3.2. 垂直交通和水平交通
实例：上海中信泰富和 IAPM 的手扶梯布置方式与经营
1.4.中庭
中庭的作用： 主题集中展示功能 是人潮熙攘的集市 是人流聚集又分散的内部交通枢纽， 是各色商演、公益活动赖以呈现的演艺厅， 是为各类商品、艺术品展览临时搭建的大展厅， 是形形色色创意广告争相抢夺的黄金位置， 是各类消费者都愿意停下脚步的重要节点……
实例：常州龙城天街的中庭设计
1.5.卫生间 细节中透视出的品味
2. 楼层结构和业态定位的关联
实例：上海一商业广场广场商场结构改造的深层思考
3. 机电配套在商业综合体设计中的绝对重要地位
实例：海南一商业项目中空调和配电实操
4. 外摆和花车设计
实例：香港太古金钟广场
5. 大数据采集与运营分析
设计要为今后运营留下充分施展空间
实例：人脸识别技术对运营分析大数据采集的推进及其对设计的要求
6. 运营介入设计的要素
6.1.在项目的规划设计开始，到建筑方案阶段、扩初阶段和施工图阶段甚至到了建设阶段应该是全过程介入，商业运行性能化设计介入是需要越早越好。
6.2.有良好的体制机制建设作保障才能够落实下去。
6.3.做好三结合：
第一， 结合商业重新定位和商业业态创新；
第一，结合大型商业项目“4S-Services 服务、Seeing 观景、Socialization 社交、 Shopping 购物”创新转型升级；
第三， 结合引入 O2O 和互联互通网上消费和网上支付功能。
7. 商业综合体的后期改造
7.1 商业定位的改变对设计的影响
实例：上海一整体收购的综合体两轮改造不同的改造思路
7.2 商业得房率和经营之间的关联
实例：海南一综合体共享空间的设计
7.3 运营反馈的问题在改造时的设计弥补
实例：上海一综合体事故后的处理
