【课程背景】
拿地是生死问题,融资是生存问题!
拿地对错,已经决定了项目一半的生死!
销售时候流的泪,都是拿地时候脑袋进的水!
高房价,高地价,高总价时代,尤其是核心城市面粉与面包一样贵的时候,土地判断,土地获取、产品创新就成为重中之重。今天投资越发重要,地价占房价比显著上升,如果地价超过50%甚至100%的时候,房企老板应该自己或者花重金去聘请培养专业的投资总,投资拿地将成为房企经营重中之重。
当今整个行业和媒体一直过多关注地王,关注资金实力,关注地价……这些都是拿地的硬实力。而对投资拿地的软实力却关注不够,但这些对软实力对企业来讲却是极其重要的事情。软实力即投资拿地的体系能力,对投资拿地精英的培养和资源投入,对投资专业能力和效能的提升,投资拿地模式的创新能力等等。
资金是房地产企业的关键性资源,资金的获取需要企业融资能力的支撑。因此,融资能力就成为了房地产企业竞争力的一个重要因素,融资能力的提升对增强房地产企业竞争力有着重要的作用。
本次课程将通过理论引导、实战经验总结和行业案例分析,详细讲解在当今行业环境下企业应如何搭建投资拿地模型体系、如何提升投资效能、如何拓展土地渠道、如何创新土地合作模式以及如何规避拿地过程中的各种风险与陷阱。同时结合最新的互联网金融思维讲解企业创新融资落地方法,帮助企业经营者提升融资能力,规避资金风险。给学员带来实效实用的思路、方法及工具!
吴老师:
中国社科院金融学博士、英国剑桥、牛津大学金融学者,中国社会科学院中小企业研究中心副理事长。
华夏中小企业融资协会秘书长,清华大学、北京大学金融学兼职教授。
吴老师长期从事企业投融资、财务管理研究工作。任中国社科院中小企业研究中心投融资研究部主任、美国埃索石油公司马来西亚分公司财务部会计、金鼎湖巨龙旅游开发有限公司(泰国独资)总会计师。受聘于北京谷田有限公司、宏耀建设集团、力邦物流、博然集团、开门红集团等多家企业顾问。经常受邀于清华大学、北京大学、上海理工大学、北京工商大学和浙江大学等12所高校为各类总裁班、资本运营班授课;参加全国各类政府组织的中小企业投融资论坛和渣打银行、福布斯中文版、花旗银行等外资机构举办的金融论坛。擅长中小企业财务管理、中小企业融资实务运作、融资风险防范、企业内部财务控制等课程。授课风格热情生动、深入浅出,突出案例教学,强调学以致用。所授课程广受各界好评,能将西方先进的管理理念与中国企业的实际情况有机结合,并研究出适合中国中小企业的财务管理理论,具有极强的实用性。
杨老师:
国内房地产行业知名专家,国家注册建筑师,高级工程师,国内资深设计专家,房地产MBA班特聘讲师。
房地产行业最受欢迎的讲师之一,有近20余年房地产行业实操管理经验。
杨老师长期从事房地产一线开发管理工作,对房地产开发的各个业务链条均有涉足,特别是对房地产前期开发、建筑设计、成本管理等模块有深入的研究和系统的总结。能集思广益,善于整合资源并为企业提供可持续进步的技术管理正能量,擅长项目执行和监管方面的统筹协调工作,在一、二级开发实践中有突出的业绩。其先后担任亚东建设集团副总工程师,苏宁环球集团副总经理兼设计总监,九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师等职位。并经常受邀位清华大学、北京大学、重庆大学和浙江大学等高校的房地产EMBA总裁班授课。其课程深入浅出,实战实用,受到企业与学员的高度好评,是房地产行业最受学员欢迎的讲师之一。
【课程对象】
★ 房地产公司的决策层管理人员(董事长、总经理、副总等);
★ 房地产公司中高层人员(财务总、投资总、项目总等);
★ 房地产公司投资部、财务部、前期开发部等骨干人员;
【课程大纲】
第一部分:房地产企业土地获取渠道、拿地创新模式及风险规避能力提升实战解析;
一、企业拿地的正确方法与8大勾地策略;
1、企业如何正确的拿地?
1)何谓土地一级开发?
2)区域土地开发模式的转变
2、八大“勾地”攻略及地产并购实务
1)三种是为最常见的方式
股权转让,万科大宗购并南都集团案例
合伙成立项目公司
以联合开发的名义
兼并或合并,中交并购绿城案例
在建项目转让 ,xx小镇转让案例
股权托管
变更用地类型
染指“插花规划”
2)房地产并购实务及案例分析
二、房地产土地拓展的创新模式和渠道;
1、企业拿地的创新模式和渠道有哪些?
土地概述及中国土地供应方式回顾
土地拍卖方式的优与劣
企业土地储备的战略取舍
案例:知名地产企业拿地策略
2、土地一级开发模式解析;
3、标杆地产成功土地案例分享;
1)土地一级开发常见模式及案例
2)碧桂园的土地一二级开发联动模式详解
3)土地一二级开发的优劣势分析
4)一二级联动开发模式的选择依据
5)一二级联动开发模式的操作关键点
4、大宗地块的5种拿地模式分析;
5、拿地阶段企业间的合作模式分析;
6、拿地过程中的具体操作方法;
1)土地获取过程中应关注的重点问题
2)土地获取过程中常出现的一些失误
3)如何处理土地获取过程中的政企关系?
案例:一些特殊问题的操作方法
7、企业提升“拿地能力”的3大策略技巧;
三、不同拿地模式的风险及规避措施;
1、一二级联动获取土地实操及风险防范
1)如何成功获取土地一级开发权?
2)土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析
3)土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总
4)土地一级开发和二级开发二者之间的契合点
5)土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析
6)如何策划前期资金投入保障资金安全
7)如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒
8)如何做好项目可行性分析,处理好与拆迁相关事宜
9)法律文件及相关批文、手续的全程办理程序
案例:XX项目实现一二级成功联动的秘籍
2、二级市场拿地方式实操及风险防范
1)哪些情形必须进行招拍挂?
2)招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围?
3)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
4)企业无法成功通过二级市场拿地?症结何在?
5)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”?
6)如何避免“招拍挂”雷区?
7)哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果?
8)“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
1)精心策划的项目转让为什么到头来竹篮打水一场空
2)如何避免直接项目转让因违反法律禁止性规定而无效
3)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动?
4)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本?
股权收购获取项目实操及风险防范
1)收购不同性质企业股权取得项目会遇到哪些法律障碍?
2)股权收购如何做好合理避税?
3)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
第二部分:房地产多元化融资模式及金融创新策略;
一、房地产企业如何树立正确融资理念;
1、融资的本质是什么?
融资是一门科学管理
案例:万宝大战反映了万科哪些管理缺陷?
融资是企业核心战略
案例:万科的“加法到减法”,“减法到加法”
案例:马云上市--退市-再上市
案例:朱新礼玩“空手道”
融资是企业发展的核心关键
2、房地产企业应该如何正确融资?
企业正确选择融资渠道的方法?
企业应怎样运作才能收到最佳融资效果?
企业如何规避融资过程中出现的风险?
案例分析:万科的发展与资本运作
3、房地产企业融资关键策略分析
二、房地产企业融资渠道与方法解析;
1、融资渠道与方法一:债权融资
国内银行贷款
民间借贷融资
信用担保融资
金融租赁融资
国外银行贷款
发行债券融资
2、融资渠道与方法二:股权融资
股权出让融资
增资扩股融资
产权交易融资
杠杆收购融资
引进风险投资
投资银行投资
夹层融资
3、融资渠道与方法三:项目融资
BOT项目融资
信托项目融资
PPP项目融资
ABS项目融资
跨界融资
4、融资渠道与方法四:上市融资
国内上市融资
境外上市融资
买壳上市融资
三、房地产企业融资操作务实与金融策略;
1、银行贷款
案例:万科、HI借FDI之名“曲线融资”
2、发行债券融资
案例:万科2015年公司债券(第一期)底成本融资50亿
3、股权出让融资
4、杠杆收购融资
案例:万科并购浙江南都,是战略投资还是融资?
5、信托融资
案例:股权+回购”信托模式
案例:受益权转让信托--“无本取贷”模式
案例:聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划
6、PPP(Public-Private-Partnership)模式
案例:棚户区改造PPP模式
案例:北京地铁四号线PPP融资模式
7、ABS模式(Asset-Backed-Securities)
案例:江苏XX集团BT项目资产支持受益凭证融资16亿
8、轻资产重运营
案例:万达“轻资产重运营”模式解析
9、上市融资
案例:国美买壳、上市、套现、进入房地产过程
10、夹层融资
四、房地产企业融资过程的风险管控
案例:透析万宝之争,警惕融资风险