【课程背景】
市场供应：
2016 年全年，全国开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目 465 个，其中 10 万平方米以上的大型购物中心约 100 多个。2017 年开业 970 个，数量比 2016 年增长 108.60%.到 2017 年底，中国已开业 3.5 万平以上的商业项目超过 4500 家，十年后预计达 10000 家，商业总体量 4319.35 万平方米。
市场需求：
快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市，二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。
困境：
商业地产市场供应出现结构性饱和，连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，供需严重失衡下的商业地产招商困境！中国商业地产进入存量时代，也即：中国商业地产进入“营运为王”时代！
如何破？
中国商业地产从蓝海到红海，仅仅用了不到 5 年的时间。中国商业地产的“难”，难在概念还没有理清、技术还没有纯青、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。“前人的经验，我们的阶梯。”一方面，先行的知名商业地产公司已经积累了大量宝贵的经验和教训，可以“拿来主义”；另一方面，经历筹备期、开业期的项目商管团队经过从 0 到 1 的破冰，已经有了实战心得和感悟。但是，可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技术略微生涩。当下，本课程想要教给大家的就是：1、帮助学员刷新概念、升级认知、寻找机会；2、帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法；3、帮助学员掌握创新招调、提升收益的实战思路和工具；4、帮助学员掌握经营分析、经营扶持、经营保障的思路和工具；5、帮助企业彻底解决“收租难“这个核心痛点。
【课程对象】
1、房地产公司董事长、总经理、商业项目总经理等。
2、商业管理公司、资产管理公司董事长、总经理、招商营运副总、招商部经理、营运部经理等。
杜老师：
国内商业地产实战专家，原万达商管区域总经理。
国内商业地产十大高满意度讲师，万达学院星级讲师。
连续5年被评选为万达全国优秀总经理，连续3年作为万达商管系统优秀代表在年会上作演讲。拥有 25 年商业实操经验，10 年商业总经理和3 年区域总经理管理经验。成功操盘多个代表性商业项目。
2007任常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
2011加盟万达集团，负责全程筹建、运营了两家万达广场，商业总面积 35 万平方米，其中新北万达广场被评为当年开业的全国优秀项目，综合绩效位于三线城市前列,租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。
2016 年 加盟九洲集团，负责九洲新世界广场的资产管理。短短 8 个月时间，消灭 12000 ㎡空铺，将出租率从 76%提升至 96%，带领广场迅速摆脱动荡，走出培育期，步入成长期。
【课程大纲】
第一部分 商业地产的新概念/新机会/新策略深度解析；
一、新概念——十大概念升级
1、商业地产
2、城市综合体
3、购物中心
4、金融属性
5、资产管理
6、商业模式
7、招商调整
8、营运企划
9、财务指标
10、发展阶段
二、新机会——十大利好商机
1、90 后、00 后消费崛
2、中产阶级消费升级
3、从空间型消费走向时间型消费
4、新业态，新定位
5、线上大咖，线下开店
6、网商搭建实体平台
7、实体零售品牌靠高效率参与国际竞争
8、网红电商成为实体的营销新渠道
9、从联合办公到共享际
10、新零售-超级物种 VS 盒马鲜生
案例：最新商业经营创新案例分析
三、 新策略【重要】
1、三年规划
2、大事记
3、优劣势
4、广场定位
5、招商调整
6、营销企划
7、经营目标
第二部分 如何通过招调手段实现高收益——营运期新招调秘笈解析【重点讲解】
一、合同期内
1、主动调整的 4 种类型
2、被动调整的 4 种类型
3、筹备期招商与营运期招商 5 大差异
4、合同期内招调业务要求：9 大陷阱、4 大原则、5 大要点
5、合同期内招调管理要求
6、合同期内招调流程：6 步定局
7、合同期内招调制度：3 大纪律
【独家案例：如何创新招调大面积冷区商铺？ 】
二、合同到期【重要】
1、广场定位分析
（1）需求结构调研和分析
★ 城市消费水平
★ 区域人口结构
★ 项目周边交通
（2）供给结构分析
（3）定位合理性判断
2、广场经营分析
（1）业态、品类组合方面
★ 主力店组合
★ 各业态贡献
★ 各业态经营压力
（2）品牌方面
（3）品牌布局及功能分区方面
★ 品牌布局
★ 水平动线
★ 垂直动线
三、调整方案及租金提升方案【重要】
1、影响租金的因素：
2、租金提升空间判断 “三步法”
3、合同到期调整的实战演绎（重要）
独家案例：某广场租赁决策到期评审报告、调整方案、最终落位、调整前后收益对比，以终为始，完整演绎合同到期调整思路、流程和方法。
四、租决到期调整十大难点及解决方案【重要】
1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接，不出现空铺和租金空窗？
2、租金标准制定原则：价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”？合同期如何合理设定？
3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准情况下，要品牌还是要租金？
4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳，怎么办？
5、工程条件无法满足品牌个性化需求怎么办？
6、租决调整已进入二装管控阶段，意向品牌突然掉铺，怎么办？
7、租决到期大面积调整时，如何兼顾新商户装修需求与老商户营业需求？
8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动
9、如何提高新品牌存活率？
10、任务重、时间赶、人手紧，招商团队如何高效组织？
第三部分：如何运用专业技术实现购物中心稳场旺场—商业地产经营秘笈深度解析【重点讲解】
一、经营分析【重要】
1、经营信息
★ 大数据
★ 1 个系统
★ 5 大体系
2、经营分析
（1）盈利能力分析
★ 通用保本分析法
★ 服装品牌快速效益分析法
★ 餐饮品牌现金流分析法
（2）销售能力分析
（3）租金合理性分析
二、经营扶持【重要】
1、经营扶持
（1）经营扶持品牌如何选定？
（2）经营扶持五大类
★ 多经扶持如何做？
★ 媒体推广如何做？
★ 营销活动如何做？
★ 补贴礼品如何做？
★ 租金减免如何做？
2、多种经营
（1）多种经营可选择的招商品类：
（2）多种经营商务条件设置要求：
（3）多种经营上报审批具体要求：
（4）多种经营执行管控
三、经营保障
1、经营环境
（1）公共环境与商业环境
（3）经营秩序
（4）如何巡场？
2、经营服务
（1）商户服务
（2）消费者服务
四、营运工作痛点解惑
1、经营不善的店铺突然提出撤铺，有哪些制约手段来保证公司利益？
2、在合同期内，对于销售较好的品牌，如何进一步提升合同约定外的收益？ 对于销售不好的品牌，如何让对方提前撤场？
3、目前很多商家都在推会员充值卡，商户撤场后退卡办理不到位，给商场经营带来很大风险，对充值卡应该如何进行管控？
4、商户会议怎么开，才真正有效？
5、购物中心是生活方式内容供应商，怎么理解？怎么做？
6、重大节日的整体性活动，商户参与率非常低，怎么破？
7、哪些活动既有人气，又能突出定位、体现文化价值呢？
8、互联网时代，最有效的推广渠道有哪些？
9、与银行等外联合作单位合作模式有哪些？
10、三四线城市找不到好的企划供应商，怎么办？
