【课程背景】
项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋,但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂,项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题,如不能正确对待这些风险,将会导致项目的偏差及失败,也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”,躲过这些“雷”,提高房企防范意识,降低项目运营风险,优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。
本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度,从投拓、设计、施工、营销、交付等方面,直击项目开发中的痛点、破解之道,结合案例及数据分析,就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。
【课程目标】
1、本次课程以案例入手,条分缕析,将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系,减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。
2、课程以全员风险管理理念,与业务流程相结合的过程管理与知识管理,结合公司管理与项目建设的各个模块,介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训,为企业风险管理提供全面的解决方案。
3、课程实战,内容实操,观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。
【课程对象】
房地产企业总经理、副总、项目总,设计、工程,成本、采购,运营、法务等中高层管理人员
【讲师介绍】
马老师:
房地产法务实战专家
现TOP5地产公司区域法务负责人
原上海建工所属子公司法务负责人
华东政法大学法学研究生毕业,取得法律职业资格证书及中级经济师(房地产)证书,马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。
TOP5地产公司任职期间:
在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制,牵头多个项目尽职调查,集团资产包收购及轻资产运营项目获取;应对区域集中供地的合作开发协议谈判;开展多次内部培训,获得企业颁发的专业讲师资格证书;统筹处理区域范围内重大疑难案件(股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等),并进行复盘。
主导大宗交易(50亿)的协议谈判及成交;长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理;处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目,包括合作项目,商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。
总体房地产管控经历:
马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验,并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。
授课风格:
实践为主并与房地产法务理论相为融合,体系感强,强调实用。实战案例生动,讲解深入浅出,信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。
【课程大纲】
第一部分招拍挂与收并购参与要点
一、招拍挂文件解读
1、竞拍规则的了解
2、自有资金的考虑
3、合作模式确定
思考:资质对于项目竞拍的影响
二、工期及地块情况
1、不利因素
2、工期排布
【案例】:多业态土地成本分摊
三、当地销售政策
1、“五限”
2、资金监管
四、项目指标的了解
1、现金流回正
2、利润
五、交易主体
【案例】:谁才是公司的话事人?
六、股东投入
思考:注册资本金过大的有何风险及不利?
七、债权债务
【案例】:股东变更所导致的过会条件变化
八、土地获取
【案例】:报建能否阻却闲置?
九、规划建设
【案例】:政策调整是否为不可抗力?
十、市场营销
【案例】:房源去哪了?
十一、过渡期
思考:过渡期公司经营会存在波动,会存在哪些风险点?如何来规避这些风险点?
第二部分设计那些事儿
一、设计院资质及设计合同无效的处理方式
二、设计深度分类
1、概念设计
2、初步设计
3、招标图
4、施工图
5、施工期配合
三、设计成果完成的标准及标志
四、设计成果的知识产权
思考:委托设计成果的权属归属?
五、设计费用的结算
【案例】:无合同是否需要支付设计费
【案例】:设计费用约定不明的结算
六、重大设计变更
思考:规划变更及设计变更的区别?
【案例】:设计变更是否需要通知业主?
七、设计事故及损失赔偿
八、设计合同的解除
第三部分招投标全流程梳理
一、招标人准备工作
1、项目是否需要强制招投标
【案例】:应招未招标而签订合同的行政处罚
2、可以单独发包的单位工程
【案例】:业主方绕开总包合同约定进行单独分包,是否属于肢解发包?
3、编制资格预审、招标文件文件
4、投标文件的编制要求
5、发布资格预审公告
【案例】:当公开招标的,采用邀请招标的行政处罚
6、资格预审
7、发售招标文件及答疑、补遗
【案例】:公告时间不足的行政处罚
8、接收投标文件
9、抽取评标专家
【案例】:评标专家库选择违规的行政处罚
10、开标
11、投标文件评审
12、定标
13、发出中标通知书
【案例】:确定中标人后,擅自取消招标项目的责任
14、合同谈判及签约
【案例】:中标人单方结算
15、退还投标保证金
第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑
一、什么是工程索赔
1、索赔主体
2、索赔原因
3、索赔程序
4、索赔结果
5、索赔目的
【概念辨析】索赔vs签证
二、施工索赔的机会及形成
1、业主的行为(先天不足)
思考:签证是否必须包含责任承担方?
思考:业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会?
2、业主的行为(后天作)
【案例】:烤死人大厦
3、业主的行为(客观因素)
【案例】:只有监理签字的签证法律效力如何认定?
4、不可抗力
5、分包商的行为
【案例】:飘忽不定的结算价--到底谁错了?
三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据
1、合同文件
2、业主发文
3、沟通文件
4、事实文件
四、如何应对竣工勒索?
【案例】:施工单位以工程款支付为条件,付到98%才可配合竣备,如何处理?
思考:竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁?
思考:配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利?
【案例】:疑难复杂的总包竣工纠纷案件--查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素
第五部分项目的工程结算
一、工程结算与审计的关系
思考:何为审计?审计有哪几种类型?为什么会出现审计与结算的矛盾?
思考:何种情况以审计机构核定金额为准,何种情况以承发包双方结算为准?
思考:在未约定结算或审计时间点情况下,一般法院认定的合理时长为多久?
1、政府审计案件的常见裁判思路
【案例】:双方约定结算以审计为准,但是条款却无效
2、非政府审计案件的常见裁判思路
思考:法院对于审计类案件判决的依据及审查思路
【案例】:双方明确约定审计机构及审计方式,法院为何还要查实审计情况?
二、倒签合同的结算
思考:合同倒签是否可以规避风险?
【案例】:说不清的结算单价
三、承包人单方结算
1、以送审价为准的适用前提
【案例】:为何单方结算未被支持--法院的说理及依据
2、成就的条件--满足四部结算过程
四、结算协议达成后的索赔
思考:达成结算协议后还能否进行索赔?
1、政府文件及各地高院的司法判例及解释
2、趋势及管控方法
第六部分人力资源问题的介入及应对
一、优质员工的招聘--招聘及试用期风险防范
1、背景调查是否流于形式
2、如何确认应聘员工信息的真实性?
3、入职登记表填写与实际不符能否作为辞退理由?
4、应届生及校招的注意事项
5、Offer发放节点与内容
二、员工违反公司制度处理方式--员工泡病假的破题思路
1、劳动手册约定必须三甲医院开具病假单?
2、如何确认病假的真实性?
3、如果员工上述病假被确认为无效后,公司是否可以追求员工赔偿责任?
三、公司是否可以采取末位淘汰制?--绩效考核及岗位调整
1、员工手册是否合规?
2、是否 “严重违反用人单位的规章制度”?
3、是否属于“劳动者不能胜任工作”?
4、处于末位怎么办?
四、离职员工谈判技巧--降低员工不合理的诉求及情绪疏导
第七部分项目营销宣传法律支持
一、工期及销售节点--股东回流及现金流
1、项目基本情况
2、股东回流
二、精装修交付标准及销售合同审核要点--客诉源头风险的把控
1、精装修管控要点
2、补充协议的注意事项
三、广告法及销售物料审核--常见风险点的规避及写法
1、广告要素
【案例】:傍名牌的商包
2、引证符合
3、价格标注
4、面积表述
5、项目位置示意图
6、规划中/建设中设施宣传
【案例】:学区房之痛
7、广告图片
8、物业宣传
9、宣传赠送要求
【案例】:阳台面积不达标
四、开盘前风险审查--售楼处及样板间检查要点
五、不利因素与销售说辞--销售人员的风控意识的宣贯
第八部分项目竣备及交付
一、商品房竣工验收与交付使用
1、现实交付及权利交付
2、交付的方式
3、交付的后的责任承担
【案例】:遗失的交付通知书--未寄发《交付通知书》的后果
4、交付的前置条件
思考:开发商将商品房交付使用的前置条件是什么?
思考:质量验收与综合验收是何种关系?何为“五方核验”?
5、交付和收房的流程
思考:交付时应必备的文件有哪些?
6、购房人合理拒收的法定情形
思考:收房到底是客户的权利还是义务?
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
二、交付使用的常见法律问题
1、逾期交房的常见情景
思考:是否只有交付延期才算“逾期交房”?
2、违约责任的承担方式
【案例】:在不具备交付条件的情况下,购房人对房屋的接收,开发商是否还需要承担违约责任?
【案例】:因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约?
三、精装修商品房交付的法律风险
1、精装修交付标准--风险管控要点
思考:示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定?
2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
【案例】:房屋质量问题,是否构成不能交付使用的障碍?
3、精装修房屋三大质量缺陷
1)部品质量缺陷
2)设计质量和工艺质量缺陷
3)室内环境污染
思考:因质量瑕疵维修后,质保期是否能重新计算?
四、商品房小区产证办理
1、项目大产证的办理
2、小产证的办理
【案例】:“交付后720天内办理产证”的约定
第九部分股权退出的注意事项
一、何谓“模拟清算”?
思考:利润分配的前提
二、股权退出时间点
思考:如何退出更为有利?
1、股权退出的时间点确认
2、退出要考虑的因素
三、退出对价
思考:模拟清算的逻辑及对价
四、安全退出项目的约定
1、预留股权
2、股权转让协议的草拟要点