【课程背景】
本课程根据目前房地产企业开发经营特点和面临的严峻形势，结合2023年金税四期智能化数字化管理功能的介绍，通过案例教学的方式，从房地产企业开发产品销售、成本核算、股权转让、以及重组并购中，帮助房地产企业财税主管人员自查评估发现企业财务核算、会计报表中存在的涉税风险，提高规避和防范税收风险的能力。
【课程对象】
房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【讲师介绍】
陈萍生：注册会计师，税务师。某市税务稽查局高级主办，专业从事财税培训教育近20年。省税务干部学校和上海财经大学特聘教师。曾为某省税务局特聘税收业务专家，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员，国家税务总局税收咨询业务服务组成员。在国家级报刊发表税务业务文章200多篇，出版财税专著7部。在全国各城市主讲房地产行业专题讲座上千次，深受各地学员的认同与追捧。
【课程大纲】
一、金税四期下主要税收风险分析工具运用
1．大数据分析如何捕捉虚开增值税发票的企业
2．善意取得虚开增值税发票的陈述申辩应对要点
3．金四决策管理指挥平台试点上线工作进展安排
4．金税四期下税务稽查执法工作平台功能介绍
二、房地产收入确认时点风险自评
【案例】项目网签金额2.7亿元，企业申报收入仅2000万元
1．会计核算收入确认与企业所得税收入确认时间解析
2．增值税预缴和纳税义务发生时间判断
3．土地增值税预缴截止时间和清算时间点
三、成本结转时间和成本核算范围自评
【案例】竣工不结算、将分期结转成本一次性结转、将未售成本提前结转、混淆直接 与共同成本，被稽查补税6000多万元
【案例】房地产企业串通虚增精装修成本多结转已售面积成本案例
1．会计结转开发成本结算时间和企业所得税结算时间
2．案例分析预计毛利转回的申报表填报
3．开发成本的会计范围和企业所得税范围差异
4．土地增值税开发成本范围的比较
四、开发费用税前列支判断自评
【案例】5亿元信托融资顾问费与企业经营无关不得在企业所得税前扣除
【案例】房企因关联方利息费用列支被稽查补税罚款
1．利息费用企业所得税税前扣除解析
2．财务费用土地增值税解析
3．个人、股东、关联方借款利息费用税前列支政策
4．“名股实债”利息支出税前扣除要点
5．关联方融资增值税和企业所得税征免税特殊政策
6．民间借贷如何取得合法有效凭证
五、项目资产划转的税收风险自评
【案例】母子公司划转土地名为无偿却有偿，被税务稽查并处3倍罚款
1．转让房地产公司股权的税收负担分析
2．资产划转与资产转让的税收区别
3．划转项目资产的税收筹划详解
4．案例分析政府收购不动产的税负最佳方式选择
六、项目股权运作的税收风险自评
【案例】房产公司隐瞒向境外股东分配利润2.7亿元被稽查补税
【案例】股东转让境内房企股权因不动产评估价格偏低被补税
1．公司股东卖股权涉税风险及筹划
2．股东分红的征免税政策解析与筹划
3．项目股东分红的税收优惠及正确处理
4．解散项目公司的三种主要方式及税收筹划
七、土地增值税项目清算风险自评
【案例】海南某房地产企业土地增值税清算实务案例
【案例】北京某区税务局土地增值税清算审核意见书
1．土地增值税清算收入中的5个涉税风险点
2．虚增开发成本审核中的几个重点问题
3．土地增值税清算时需掌握的17个要点
八、现场互动：学员问、老师答、疑难问题不用怕
