【课程背景】
随着疫情过后房地产市场形势回暖，税务机关对土地增值税征收、管理工作越发严格，土增税清算管理工作力度也在继续加大，土地增值税的法制化程度越来越高。特别是，随着“金税四期”的上线，让企业管理中的随意性降低，税收筹划空间变得更小。此课程就是在这样一个背景下开设的。这是一堂“全国最权威、性价比最高”的土地增值税课程。
【课程收益】
课程全部采用真实的案例、真实的情景再现、真实的处理结果。案例都来源于全国各地土地增值税清算实践。重点体现“税种特点”、“问题导向”，把现阶段国家有关土地增值税政策，特别是湖南省土地增值税政策揉到每一个实际案例当中去，进行全面、细致、系统的分析与讲解。“内容全面、重点突出、结构完整、实用性强”。具有极强的“实操性”和“示范作用”，实在、实惠。
该课程尤其适合于会计基础较好、税收政策水平较高的企业老板、财务总监、会计主管、主管会计培训学习。通过本次培训一定能够获得一个不一样的感受和体验。对土地增值税清算工作的理解和把握一定能上一个新台阶。
【课程对象】
各房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。
【讲师介绍】
杨汝明老师：
我国资深税务官员，从事税务稽查工作35年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了16年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义40余篇约三百万余字，授课时长约一万课时，培训学员将超十万人次。同时，杨老师还多次受邀为全国各地数十家房企做过纳税筹划，是全国为数不多的建安、房地产行业“纳税筹划名师”。近年来杨老师亲自参与清算的项目100多个，有着十分丰富的清算经验。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！
【课程大纲】
一、清算前期土地增值税管理
1．如何判定哪些单位哪些业务是否应该征收土地增值税
【案例分析1】销售未取得土地使用权的房屋是否应征收土地增值税
【案例分析2】委托代建房屋是否需要缴纳土地增值税，委托代建业须满足哪些条件？
2．土地增值税预交环节应注意哪些具体问题
3．土地增值税核定征收必须满足哪些先决条件
4．哪些项目可以享受土地增值税税收优惠政策
5．以“股权转让”形式转移土地使用权税收政策如何把控
6．以房地产“投资、联营、合作建房或者企业兼并”税收政策如何把控
【案例分析3】投资入股土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证，如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除
7．开发建设保障性住房是否可以享受税收优惠
二、土地增值税清算条件与清算单位审核
1．土地增值税清算基本条件
【案例分析4】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？
2．土地增值税“清算单位”
【案例分析5】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解。
【案例分析6】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算，销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税
【案例分析7】“分期开发分期清算”与“分期开发统一清算”哪个更为有利，在现行政策下“清算单位”是否可以调整
【案例分析8】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待
三、土地增值税清算收入审核
1．土地增值税清算一般性收入的确认原则
2．营改增后新老项目清算收入确认有什么不同
3．确认清算收入时代收款项应如何处理
4．企业发生哪些业务应视同销售业务处理
【案例分析9】土地成本分摊分摊与筹划变通
【案例分析10】营改增以后在实际工作中，视同销售行为处置实务
5．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入
6．清算时对企业取得的“违约金、更名费”应如何处置
7．清算时确认“清算收入是否偏低”衡量标准是什么
【案例分析11】政府按照土地出让协议规定的价格安置回迁户、回购安置房的，应按照什么价格确认销售不动产收入？
8．清算收入的审核的方法和审核内容
⑴ 收入审核的方法
⑵ 收入审核的内容
四、土地增值税清算扣除项目审核
1．清算时可以扣除的项目
2．“取得土地使用权支出”
⑴ 一次性取得土地分期开发土地成本应如何分摊
⑵ 同一项目不同类型房地产土地成本如何分摊
⑶ 同一栋楼不同类型房地产土地成本如何分摊
⑷ 地下设施是否应该分摊土地成本
【案例分析12】清算时地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除
【案例分析13】清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理
【案例分析14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除
【案例分析15】经国土局批准同意，拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例分析16】母公司购地，子公司开发，清算时土地成本是否允许扣除
【案例分析17】改制企业按照改制文件取得土地使用权清算时土地成本如何扣除
【案例分析18】“差额计算销项税额”后会计上应如何处置，是否影响土地成本扣除
3．开发土地和新建房屋及配套设施的成本
⑴ 土地征用及拆迁补偿
【案例分析19】房地产企业支付拆迁补偿费应取得什么票据，企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置
【案例分析20】开发企业代政府拆迁，拆迁协议应如何签订，企业能否直接发生拆迁补偿费，替政府支付拆迁补偿费应取得什么票据，一旦按照政府评估价发生“增量补偿费”如何处置
【案例分析21】开发项目涉及“拆迁安置”的开发成本的计价方式应如何确认
⑵ 前期工程费
基本政策规定及内容审核
⑶ 建筑安装工程费
【案例分析22】单栋建筑物含有不同类型房屋的清算时其建筑成本应该如何计算分摊
【案例分析23】开发销售“精装房”的装修费是否可以作为成本扣除，分别签订“软装交付”与“硬装交付”合同是否会对清算造成影响？
【案例分析24】清算时土建以外的哪些“独立工程”最容易受到关注，重点关注哪些方面。
【案例分析25】清算时对于一些“专属工程成本”是否可以根据需要进行适当调整
【案例分析26】绿化硬化工程、院墙围栏工程是否可以比照以上专属设施成本进行处理
【案例分析27】地下桩基及地下基础设施是否独立计算建筑成本
【案例分析28】建安费发票金额不足、配套费没有按时发生如何处理
⑷ 基础设施费
⑸ 公共配套设施费
【案例分析29】向相关部门或业主“移交配套设施”须取得哪些证据相关成本才能扣除
【案例分析30】销售出租公共配套设施是否应征收土地增值税
【案例分析31】开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除，对该部分设施取得的进项税土地增值税清算时如何处置
【案例分析32】规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除
⑹ 开发间接费用
【案例分析33】计算土地增值税时“营销设施建造费”是否允许计入开发成本扣除
【案例分析34】不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费如何计算扣除
【案例分析35】前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的应该如何处置
4．开发土地和新建房及配套设施费用
【案例分析36】清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？
【案例分析37】清算时开发费用为什么不据实扣除
【案例分析38】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解，关于借款费用的扣除应如何把握
【案例分析39】委托其他单位向银行借款、接受其他单位委托银行借款、直接向非金融机构借款、集团内部“统借统还”贷款利息是否允许局势扣除
【案例分析40】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用
5．与转让房地产有关的税金
【案例分析41】营改增以后清算时与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除
6．其他扣除项目（加计扣除）审核
⑴ 销售哪些产品不可以享受加计扣除
⑵ 购买在建项目开发销售如何计算加计扣除
⑶ 哪些支出不能作为加计扣除的基数
7．扣除项目审核的方法和审核内容
⑴ 成本检查的方法：
⑵ 成本检查的内容：
五、土地增值税清算综合案例分析
1．土地增值税清算时应纳税款计算
【案例分析42】土地增值税清算综合案例
2．土地增值税清算后应纳税款计算
【案例分析43】清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款的如何计算。
