《新形势下房企拿地模式创新、兼并收购、合作开发及风险控制》

　　一、房地产行业投资环境分析与决策

　　1.现阶段房地产业的政策导向

　　2. 目前国内房地产行业的投资形势

　　二、房地产企业前期投资拿地决策---战略和战术

　　1.企业投资战略的坚守和投资策略的调整

　　“道”与“术”—标杆房企未来3-5年的投资战略和拿地策略

　　2.如何选城市--城市评价标准和指标体系

　　3.企业自身产品定位—“有所为和不为”

　　案例：标杆地产体系

　　4.投资测算指标定位和风险管控

　　(1)静态测算或动态测算

　　案例：静态测算表 动态测算

　　(2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读

　　如;IRR NPV NAV 净现金流量 净利润率 获利指数等

　　(3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标

　　5.从营销前置的视角去解读土地—“客户、产品与土地”三位一体

　　前期定位和项目建议

　　三、当前房地产拿地模式创新方向及敏感点剖析

　　1.特色小镇开发模式

　　案例：几个特色小镇剖析

　　2.产业地产方向

　　华夏幸福模式

　　3.轻资产模式

　　4.城市更新

　　案例对比：一二级联动模式

　　5.土地流转类

　　案例：某乡村项目

　　6.新思路下的勾地

　　A.大盘开发模式

　　案例：某前10强标杆地产项目

　　B.文化旅游地产项目的拿地

　　案例：旅游项目案例

　　四、当前企业获取土地的新策略——兼并收购、合作开发

　　1.当前形势下，兼并收购研究

　　(1)兼并收购决策依据

　　(2)收购主体确定

　　(3)兼并收购的基本流程

　　2.兼并收购模式选择

　　A.资产收购

　　(1)概念

　　(2)资产收购的条件

　　(3)收购流程、关键节点

　　(4)优劣势分析

　　案例：某销售额3000亿元的收购条款

　　B.股权收购

　　(1)概念

　　(2)收购流程

　　(3)优劣势分析

　　(4)基本原则和操作

　　案例：某项目股权出让风险分析

　　C.国企重组

　　3.合作开发模式

　　(1)规范化联合模式

　　如： 联合拿地 或 一方拿地，合作开发

　　(2)直接转让土地使用权模式

　　(3)以土地使用权投资模式 一方出地，一方出钱

　　(4)整体产权转移模式

　　案例：项目开发合作模式

　　4.其他需要注意的问题

　　(1)尽职调查要素

　　图表：尽调报告

　　(2)溢价处理

　　(3)关键节点

　　(4)风险控制思路

　　案例：标杆地产收购北京某项目

　　五、投资体系专项奖罚制度

　　1.拿地专项考核与奖罚

　　2.报批报建专项奖罚

　　案例：标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理

　　3.年薪制度

　　4.中间市场规则

　　六、投资拿地风险类型及控制策略

　　1.各种风险对投资决策的影响程度

　　2.如何建立有效的投资风险预警机制和化解策

　　案例：红线设置

　　3.项目后评价对风险管理。