《“价值创造、产品适配、严控成本”基于住宅产品力提升模式下的成本优化整体解决方案》

【课程背景】

　　回顾2020年下半年，地产行业整体进入集中发展的阶段，众多房企的发展陷入困境，很多房企甚至是品牌房企在部分3、4线城市也出现举步维艰的情况。进入2021年，地产公司想要突出重围，除了在营销方向加大力度、为项目开源，另外一方面更要回到项目的本源——产品研发端，如何在有限的成本之下为项目创造更多的价值、提升产品溢价空间。

　　本课程基于产品、成本、策划、运营等多专业，从三个方面讲解产品的降本增效：

　　想清楚·价值创造——土地价值最大化、产品创新及优化、提升产品货值空间

　　画清楚·产品适配——在同等成本投入下、提升项目性价比

　　算清楚·严控成本——基于产品视角的无效成本管控及优化点

　　本课程是目前市面上为数不多的基于住宅产品力提升视角下的项目降本增效整体提升解决方案，授课讲师从事地产行业30年，拥有产品设计、研发管理、产品创新等多方面的项目及管理经验，基于设计与成本双重视角，为学员讲授新形势下的产品设计成本优化项目整体解决思路与策略。

【课程收益】

　　1、逐本溯源：让研发回归产品的本质，通过精细化的研发设计管理为项目创造价值。

　　2、案例引导：大量标杆房企案例，包括万科、金茂、绿城、龙湖等标杆房企的典型案例

　　3、全局思维：通过精细的研发管理，一方面提升项目产品竞争力，另外一方面降低项目成本。

【课程大纲】

　　第一部分：想清楚—价值创造

　　产品管理前期-方案定位阶段产品力提升及案例分析

　　一、采用传统方式进行方案定位遇到的这4大问题一破解

　　1、产品老化雷同，减少了开发利润；如何创新产品，提升项目产品力？

　　2、如何选择适配产品，难有客观一致结论；

　　3、产品类型及变量多，难以避免遗漏最优方案；

　　4、成本细节问题多，凭经验难以思考全面。

　　二、规划策略

　　1、如何穷尽所有总图可能

　　2、常规产品组合

　　3、新品再升级

　　4、精准测算最优结果

　　5、价值再创造

　　案例1：产品库备选栋型所有组合均达不到规定有效小区容积率、密度时，如何创新产品栋型，满足开发利润的最大。

　　案例2：相同容积率（都采用某三栋型，仅配比不同）的两个规划方案，综合考虑景观对售价的提升，整体密度高的方案总利润高还是低？

　　三、如何在项目前期（拿地和方案）阶段严控成本

　　1、“土地效益精算法”介绍--算出最佳利润方案后直接画图

　　2、“土地效益精算法”在实践应用中的经验和结论

　　实例解析：

　　①叠拼增加地下室夹层，增加成本提高售价，要不要做 ②赠送中庭提高售价，做了是赚还是赔（地下室夹层做法案例）

　　③底商的排布，是选择全东向、二层底商，还是东+北、一层底商

　　3、“土地效益精算法”--最佳的产品配比计算

　　案例A：容积率不变的前提下，减少高层的建筑面积，给到单价高的低多层住宅上。同时，减少商业裙楼的面积，为增加的低多层住宅腾出密度。

　　四、价值创造-研发新品--提升产品力及案例分析

　　1、绿城桃李春风-蓝城春风江南-蓝城郡安里的产品升级：如何研发一层合院90方别墅，使远郊楼盘起死回生

　　2、万科桂语里：如何创造1.1容积率的140方3层中式合院

　　3、金茂府：杰出产品力引领金茂快速扩张

　　4、泰禾北京院子、龙湖双珑原著：不同客群的产品力研发对比

　　5、合肥旭辉铂悦·庐州府：如何产品力再创新

　　6、仁恒南京江湾城：如何依托景观引入户型提升价值

　　五、产品升级-经典户型优化，收纳空间研究

　　1、住宅精装交付：

　　案例：万科经典精装户型如何优化，提升产品力？

　　2、刚需户型的演变：

　　案例：①万科89方小三房1卫

　　②融创82方3方1.5卫

　　③龙湖89方三房2卫

　　全程案例：湖州公馆项目

　　总建面24万平方米。其中二期共12万平方米需要优化，由高层，叠墅，排屋，类独栋，住宅底商，3千平米菜场，幼儿园组成）

　　-住宅区方案定位阶段，如何通过设计前置，微调总图：减少滞销商业-创建大型社区广场-获取政府支持信任-增加高价值产品货值比例-增加3开间户型比例-提升货值1亿。

　　第二部分：画清楚—产品适配

　　产品管理中期-产品规划阶段产品力提升及案例分析

　　房企在成本适配过程中，究竟要在哪些地方重点投入？

　　成本投入多少才能获取最大效益？

　　一、产品适配管理关键词：产品梯度、产品适配、守正出奇

　　1、产品梯度的定义

　　2、产品适配的定义3、守正出奇

　　二、成本适配性痛点

　　1、适配性严重失衡，严重偏离了客户需求

　　2、设计保守，无效成本多

　　三、住宅地产开发模式的过去与现在------产品适配的重要性

　　1、产品适配的定义

　　2、产品适配的流程

　　3、产品适配的内容

　　4、产品适配的价值

　　四、产品适配的意义

　　1、产品适配是决策者最重要的沙盘推演

　　2、产品适配为什么拥有如此之高的价值

　　3、如何穷尽所有产品组合可能-产品决策-设计效率提升

　　案例：①产品适配选择及排布案例

　　②标杆经典强排案例推演VS新锐房企最新产品排布

　　③总图优化（出入口、动线、中央景观、土方平衡）

　　④地库（柱网、出入口及布局优化)案例

　　五、大型案例全案解析产品适配九弹打法

　　1、第一弹—产品初步定位

　　2、第二弹—明确适配产品

　　3、第三弹—土地效益精算

　　4、第四弹—适配产品强排

　　5、第五弹—营销定位调研

　　6、第六弹—适配产品全案配比

　　7、第七弹—产品总图规划比选

　　8、第八弹—规划动线细部调整

　　9、第九弹—产品单体适配提升

　　项目沙盘实战演练

　　1：独墅湖项目技能练习之---总图定位篇

　　2：苏州月亮湾、旭辉铂悦系二号作品

　　六、产品适配关键点解析

　　找准客户关注点，合理进行成本腾挪

　　①通过将一个项目划分为五个公共模块与五个单体模块，设置整个产品适配体系。

　　②针对不同模块设置多档次（个位数以内）的建造标准以及对应的成本指标，即成本适配。

　　标杆房企怎么做单体工程产品适配

　　①单体立面工程；②单体土建工程；③入户门工程；④铝合金门窗工程；⑤栏杆工程；⑥百叶工程；⑦单体精装修工程；⑧电梯工程；⑨室内智能化；⑩单体水电消防工程。

　　公共工程成本适配要谨慎，做对地方省钱又省力

　　①公共智能工程

　　②公共景观工程

　　七、产品适配优化建议及总结

　　全程案例：湖州公馆项目

　　住宅区产品规划阶段，如何通过产品适配-1.沿景观河道增设类独栋别墅，提升小区整体档次，提升货值1200万。2.五层沿街商业楼滞销，定位优化，改为畅销小户型公寓，收入增加1680万元。3.优化无效成本：优化外立面，非敏感外立面石材改真石漆；铝板改金属漆，降低造价2300万。4.增强有效成本：高层住宅区入户大堂及地下大堂内外装修提升品质，增强住户回家体验。

　　第三部分：算清楚—严控成本

　　产品管理中期-实施方案阶段保质量、品质成本解决

　　房企在严控成本过程中，究竟要在哪些地方省成本而不影响品质？如何保证成本优化不影响销售去化速度及售价、客户感受及口碑？

　　一直以来，大部分房企都知道成本适配的重要性，但做好成本适配需要大量的项目成本数据作为依据。也因此，即使成本适配的概念盛行了多年，真正能做到并做好成本适配的房企少之又少，本篇内容结合了标杆房企的成本数据沉淀，详细展现了他们成本适配的研究成果，为广大房企的成本管理提供一个参考。

　　一、新形势下的设计管理思考与变化

　　1、如何从成本的视角，寻找房地产企业利润增长点？（案例：无效成本）

　　2、成本视角的竞争策略与盈利策略？

　　3、设计各分部领域成本控制实际案例解析

　　案例：①户型：体型系数对外立面成本的影响，小户型与大户型机电成本的增减

　　②示范区：营销需求品质，如何把控整体景观成本

　　③建筑立面：材料选型选样（豪宅外立面选用石材还是铝板，或者石材转印铝板）

　　④内装：(入户大堂，地下双首层设置，收纳空间设置的成本控制)

　　⑤错过设计阶段，在招标中的成本优化也省下1000万元

　　二、如何在严控成本的前提下保证品质

　　全程案例：湖州公馆项目（湖州公馆项目第二天继续深化讲解）

　　住宅区实施方案阶段，如何严控成本-

　　1.围护设计节省300万。

　　2.优化高层区结构节省200万。

　　3.部分排屋区桩型优化，采用预应力管桩，降低造价100万。

　　4.排屋区地下室采用小柱网，减小地库埋深，优化土方平衡，降低造价200万。

　　5.建筑做法及工程做法400万。

　　6.住宅户内内隔墙取消（卫生间厨房除外）降低造价130万。

　　7.住宅底商户内卫生间取消分隔墙，仅留水电点位，降低造价100万。

　　结束语

　　想清楚—价值创造

　　画清楚—产品适配

　　算清楚—严控成本