《2021社区商业及商业街定位招商与运营铺销高级研修班》

【课程大纲】

　　第一部分 社区商业及商业街概念与定位研究

　　一、社区商业的概念及分类

　　1、什么是社区

　　1）社区概念的缘起

　　2）社区含义的变迁

　　3）社区的基本构成要素

　　4）社区建设的意义所在

　　5）社区的三种理解

　　2、什么是商业

　　1）商业的核心概念

　　2）零售的八大业态

　　3、社区商业的概念及分类

　　1）什么是社区商业

　　2）社区商业的辐射范围

　　3）社区商业的类型

　　二、社区商业的定位研究

　　1、社区商业存在的问题与机会

　　1）社商的问题

　　2）社商的特点

　　3）社商的机会

　　2、社区商业的政策分析

　　3、社区商业的盈利模式分析

　　1）社商的盈利模式

　　2）不同参与者的盈利模式

　　3）不同地段的社商盈利模式

　　4）远郊大盘社商的操盘策略

　　4、社区商业的总控计划

　　1）社区商业的开发流程

　　2）商业项目总控计划模板

　　3）商业项目14大里程碑节点

　　4）总控计划的排期逻辑

　　5、社区商业的市场分析

　　1）项目的选址分析

　　2）项目的消费分析

　　3）项目的竞争分析

　　4）社区商业的内部量化指标

　　6、社区商业的市场定位

　　1）定位的概念

　　2）社区商业的能级定位

　　3）社区商业的客群定位

　　4）社区商业的功能定位

　　5）社区商业的档次定位

　　6）社区商业的概念定位

　　7、社区商业的核心功能

　　第二部分 社区商业及商业街业态与品牌落位

　　一、社区商业的规划策略

　　1、社区商业的业态规划

　　1）业态规划的概念

　　2）社区商业业态配置原则

　　3）社区商业业态选择

　　4）社区商业业态解读

　　5）社区商业业态配比原则--发展周期

　　6）社区商业业态配比原则--业种组合

　　7）社区商业业态配比比例

　　2、社区商业的业种配置

　　1）按时间场景配置

　　2）按客群场景配置

　　3）按项目类型配置

　　3、社区商业楼层配置

　　二、社区商业的品牌策略

　　1、社区商业的品牌落位

　　1）品牌密度

　　2）品牌选择--客单价

　　3）品牌选择--号召力

　　4）品牌选择--租金承受力

　　5）品牌落位的方法

　　6）品牌落位的注意事项

　　7）品牌落位图

　　2、社区商业的租赁决策文件

　　1）租赁决策文件的意义

　　2）租赁面积的确定

　　3）租赁费用的构成

　　4）租金测算

　　5）租约期限

　　6）优惠措施--免租期

　　7）优惠措施--装补

　　第三部分 社区商业及商业街动线与建筑规划

　　一、社区商业的动线规划

　　1、规划方案评审

　　1）总图布局设计

　　2）车行动线设计

　　3）人行动线设计

　　2、动线规划

　　1）动线规划原则

　　2）动线分类

　　3）动线设计元素

　　4）外部动线的构成与作用

　　5）内部动线的构成与作用

　　3、社区型购物中心的动线

　　1）水平动线规划--一字型动线

　　2）水平动线规划--环型动线

　　3）水平动线规划--放射型动线

　　4）水平动线规划--网格型

　　5）水平动线规划--多动线组合

　　6）垂直动线规划--自动扶梯

　　7）垂直动线规划--垂直电梯

　　8）垂直动线规划--坡道梯

　　二、社区商业的建筑规划

　　1、街区型项目的规划设计

　　1）总图设计

　　2）建筑设计

　　标准铺的设计

　　面积控制原则

　　昭示性原则

　　结构形式

　　合铺原则

　　空调机位处理

　　一拖二商铺的设计

　　加连廊商铺的设计

　　配套设施

　　3）效果设计

　　建筑风格

　　层数层高

　　立面效果

　　立面雨蓬

　　景观

　　导视

　　2、租户物业条件

　　1）商家物业条件

　　2）商家技术条件要点

　　第四部分 社区商业及商业街招商与商铺销售

　　一、社区商业的招商策略

　　1、招商的逻辑

　　2、招商执行的技巧

　　1）招商执行的三大原则

　　2）招商执行的业务流

　　我方的招商流程

　　对方的选址流程

　　3）招商执行的顺序

　　4）招商首次洽谈的内容

　　5）商户等级分类

　　6）商务洽谈的流程

　　7）招商形象的统一

　　3、招商团队的组建与管理

　　1）成立商管公司的意义

　　2）内部薪酬体系

　　4、如何与商业顾问公司合作

　　1）商业顾问公司的价值

　　2）选择商业顾问公司的注意事项

　　3）如何对商业顾问公司进行尽职调查

　　4）顾问公司的服务模式

　　5、品牌储备

　　1）品牌资源库建设的标准

　　2）品牌资源库建设的步骤

　　6、招商技能

　　1）谈判策略

　　2）合同管理

　　7、招商管控

　　1）复盘

　　2）团队文化

　　8、招商推广

　　1）招商物料的准备

　　2）招商的关键推广节点

　　3）公关推广的节点与策略

　　4）招商手册

　　二、社区商业的销售策略

　　1、销售型物业的市场现状

　　2、新形势下店铺营销思维

　　3、商铺销售的基础概念

　　1）销售任务

　　2）销售节奏

　　3）销售目标

　　4）量化管理

　　5）营销费用

　　6）推广节奏

　　7）价格

　　8）性价比

　　9）销售率

　　10）产品结构

　　11）营销逻辑

　　12）营销决策体系

　　4、销售返租操作模式详解

　　1）销售返租的概念

　　2）销售返租的核心问题

　　返租年限

　　返租比例

　　返租方式

　　5、带租约销售模式详解

　　1）带租约销售的概念

　　2）带租约销售成功的前提

　　第五部分 社区商业及商业街运营模式与策略

　　一、社区商业运营管理

　　1、运营的定义

　　2、商管公司的运营模式

　　3、商管公司的组织架构及岗位职责

　　4、运营的功能定位

　　5、运营的策略

　　6、运营的核心财务指标

　　EBITDA

　　NOI

　　净利润

　　7、运营的核心经营指标

　　8、运营需要的信息系统

　　1）竞争信息

　　2）本项目信息

　　3）租户信息

　　4）日常经营信息

　　9、运营目标的制定

　　10、运营经营分析

　　1）经营分析的内容

　　2）商户的经营分析

　　3）租户监控

　　4）租售比分析

　　5）盈亏平衡分析

　　6）客流渗透率

　　7）客流统计

　　8）租金合理性

　　11、如何进行经营扶持

　　1）经营扶持的对象

　　2）经营扶持的方法

　　--多经扶持

　　--媒体推广扶持

　　--营销活动扶持

　　--补贴礼品扶持

　　--租金减免扶持

　　如何保障经营环境

　　二、社区商业的最佳操盘模式

　　1、社区商业操盘模式梳理

　　2、社区商业最佳操盘模式

　　1）混合持有的概念

　　2）混合持有的操作手法