《2021年土地增值税清算全流程实操处理与稽查风险应对》

【课程背景】

　　土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企PK不二原则。

　　金税四期下，一户式管理、多系统联动、多部门联手、各税种之间、税费之间稽核比对，使税务机关成为“最懂你的人”，纳税人成为“透明人，”

　　地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土增自然成为稽查重点的照顾对象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

【课程大纲】

　　一、稽查新形势及手段

　　1.金税四期，剑指何方？

　　2.云端打击和数据导侦

　　3.“税警关银”联合出击

　　4.“以最少的法规征最多的税”造成土增模糊地带多

　　二、土增预征实操处理及稽查风险应对

　　1.预征土增的计税依据及误区

　　2.预缴土增是否产生滞纳金？

　　3. 定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

　　4.预缴阶段稽查风险点及应对策略

　　三、土增清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

　　1.“可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

　　2. 清算单位确定及处理技巧

　　3. 清算单位是否等成本核算对象

　　4.清算申请与受理

　　四、土增清算除项目实操处理及稽查风险应对

　　1. 地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

　　1)拿地形式和税前列支要求？

　　2)政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

　　3)土地成本分摊有原则及处理技巧

　　4)逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

　　5)拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

　　6)拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

　　7)母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

　　8)排污费、异地人防建设费财税风险管控

　　9) 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

　　10) “红线外”支出能否在土地增值税前扣除

　　2.前期工程费实操处理及稽查风险应对

　　3.建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

　　1)建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

　　2)无法取得发票如何巧妙处理？

　　3)施工现场水电费常见误区及风险管控

　　4) “甲供工程”业务重复扣除风险管控

　　5) “硬装”和“软装”区别及土增前扣除技巧

　　6) 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

　　7)质保金涉税风险把控及处理技巧

　　8) 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

　　9) 商住一体楼成本费用划分技巧

　　10) 关联交易风险管控及谋划策略

　　11) 虚增成本常见的套路及规划策略

　　12) 不可忽视的工程定额和预决算

　　4. 基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

　　1) 基础设施费稽查审核要点及风险管控

　　2) 园林绿化工程风险管控及处理技巧

　　3) 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

　　4) 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

　　5. 开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

　　1)开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

　　2)前期物业费财税风险管控

　　3)遮光补偿费能否在土增前扣除？

　　4)金融机构融资土增扣除涉税要点把控

　　5)非金融机构增扣除涉税要点把控及处理技巧

　　6)民间融资新政剖析及风险把控

　　7)股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

　　8)资金池运作模式涉税风险及风险应对

　　9)统借统还涉税风险要点把控及优化策略

　　10) 融资费用如何在土增前扣除最大化？

　　6. 与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

　　1)“与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

　　2)售房缴纳的印花税能否在土增前扣除？

　　3)不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

　　4)税金在土增前扣除技巧

　　7.加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

　　五、土增清算收入实操处理及稽查风险应对

　　1. 土增收入稽查审核要点

　　2. 土增清算收入范围及风险把控

　　3.更名费是否计征土地增值税？

　　4. 违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

　　5. 土增收入税会差异及风险管控？

　　6. 代收费用是否作为土地增值税收入？

　　7.低价房涉税风险管控及应对策略？

　　8. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

　　9. 精装房销售涉税要点把控及处理技巧

　　10. 卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

　　六、尾房销售涉税风险管控及处理技巧

　　七、土增清算实操案例

　　八、现场答疑，问题不带回家