作者丨王迪
出品丨焦点财经
2月17日，一张建业·花园里二期购房优惠的照片激起了千层浪。照片上，一条巨大的横幅从高楼上悬挂下来，“0首付、0月供、你买房、我还贷”几个大字，格外醒目。
“开发商贷不到款，借客户的征信，用在建工程或者卖不出去的现房做抵押，变相骗贷款的套路。”有网友如此评价此种卖房营销玩法。
针对此事，焦点财经第一时间联系到了建业地产，得到的回应是：“这不是建业地产的项目，我们轻资产中原建业与该开发商合作了建业花园里一期项目，二期没有合作，仅项目案名叫花园里二期。项目并未与我们签订代建合作。至于营销方案属于当地开发商自行操作。”
此外，据焦点财经联系河南省当地人士得知，该项目位于河南省安阳市，目前为安阳市永升房地产开发有限公司独立开发运营操盘。据当地接近项目人士反馈，中原建业相关负责人正在沟通合作方撤下一期悬挂条幅。
根据搜房网，2021年12月28日，建业·花园里项目的报价是单价6500元/㎡，当时的在售户型为110平-144平的3居-4居。
针对此次宣传是否涉嫌违法，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则告诉焦点财经，从广告宣传的角度来看，这种宣传方式涉嫌违法违规。从商品房销售的角度来看，0首付往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，这种操作本身明令禁止。如果采用0首付，通过首付贷等方式，往往意味着购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。
“这本身属于非正常操作，属于明令禁止的违规行为。从银行贷款的角度来说。如果真的是0首付，那么意味着根本就不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度来说，可能存在违规骗取银行贷款的行为。最后，从购房人的角度来说，风险并不小。”
如何玩转金融套路 ？噱头外衣下的变相降价促销
一位深谙楼市销售策略的业内人士告诉焦点财经，该操作很早之前就有公司玩过，只不过没人敢明目张胆。“与首付分期一样，补贴若干个月的按揭还款，是一种变相促销降价的手段。”
该人士称，首付分期一般由开发商自己成立一个第三方金融公司，把本应由购房人交的首付款变为金融公司与购房人的借款，然后以两年分期或三年分期向购房人收取，按揭由金融公司垫付，与购房人约定若干个月的按揭代付，这部分相当于开发商降价让利的部分，代付按揭费用则由开发商承担。
“0首付其实就是首付分期，只不过垫付的按揭不用了，折算成房款优惠。这中间因为有第三方的金融公司，所以操作流程可以多种多样。同时也算绕开低首付或0首付的规则限制。”
此种看似“空手套白狼”的方式，给予购房者方便的同时，也有隐忧。
一位熟知操作流程的地产人士则指出，补贴的这部分按揭款，是由开发商按月打给金融公司，由金融公司代偿。如果开发商月资金吃紧或未及时向金融公司打款，消费者在不知情的情况下可能出现月供断供，造成银行起诉或上失信名单情况，最差的情况可能会引长期断供被起诉导致房产被拍卖处置。
王玉臣律师则指出，根据相关规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。从实际情况来看，购房也不可能不付首付，不付月供，只是早晚而已。
早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。”
直指三四线去库存困境 律师：天下没有免费的午餐
“0首付、0月供、你买房、我还贷”的宣传或是县城去库存压力下的一种救市做法。针对市场疲软及购房者资金不足的情况而推出的举措。此外，亦有房地产开发商们去化难度的增大及现金流吃紧的推波助澜。
安阳市永正置业有限公司与安阳市永升房地产开发有限公司关系图
从建业花园里二期项目位置来看，位于河南省地级市安阳。焦点财经联系河南省当地人士得到信息是，该项目目前为安阳市永升房地产开发有限公司独立开发运营操盘。
通过爱企查穿越股权结构来看，安阳市永升房地产开发有限公司为安阳市永正置业有限公司旗下100%控股子公司。此外，安阳市永正置业有限公司旗还有下42%控股的安阳市宏居商业综合体开发有限公司，及52%控股的海南自贸区风宸信息咨询有限公司。
据焦点财经了解，建业花园里二期项目所在的土地名称为ays-2021-35，由2021年12月31日由安阳市永正置业有限公司以起始价11049 万元，约合每亩地277.4万元的价格竞得。安阳市永正置业有限公司成立于2018年1月，其曾先后开发过建业花园里，汤阴建业世和府等，此次拍下的二期地块距离建业花园一期不算远。
针对优惠，项目方也曾推陈出新。焦点财经发现，早在2020年6月，建业·花园里就曾推出首付分期政策，可供购房者选择，首期5万即可买套房，还可以享受3年无息分期、低门槛的购房政策。只不过，这次项目方直接将首付直指了“0”。
之所以有如此大的噱头优惠或许与当地疲软的房地产市场密切相关。
受疫情冲击、市场下行、收入预期下降等多种因素影响，整体市场不容乐观，2022年已达安阳市近几年来成交低点。据不完全统计，2022年安阳各区新房成交约1.1192万套，较2021年下滑50.3%（2021年安阳各区新房成交约2.2519万套）。
从预售来看，据安阳信息网房产频道不完全统计，2022年安阳各区共计核发153张商品房预售许可证，涉及项目39个，预售面积约151.634718万㎡，预售套数约11912套。预售面积环比去年的185.083574万㎡下滑18.07%，预售套数环比去年的17616套下滑32.38%。
为挽救市场情况及房企现金流困境，2023年开年，全省100家房企、郑州21家房企入选省级白名单企业，按照通知要求，这些入选房企将获得创新信贷产品、开辟绿色通道、降低融资成本等金融支持。
仅郑州而言，入选白名单的房企分别是：正弘、美盛、绿都、永威、新银基、常绿、瀚宇、振兴、亚星、东方宇亿、裕华、建业、普罗、亚新、星联芒果、海马、郑州城市发展集团有限公司、河南铁建投、正商、鸿宝、豫发。
只不过，针对三四线的市场情况，效果还需提升。
就市场直观反映的房价来看，一线城市成复苏领头羊，而三四线城市仍需修复期。根据国家统计局数据显示，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。城市间房价涨跌分化加剧，三四线城市复苏程度远没有一二线城市升得快。
毫无疑问，这对于县域布局的开发商而言，意味着去库存的压力。
从房企销售业绩来看，根据中指院数据显示，河南省 TOP20 房企在 2023 年 1 月实现总销售额 96.83 亿元。销售金额榜冠军建业集团为22.99 亿元，碧桂园 21.60 亿元位列第二，正商集团则以8.14 亿元位列销售金额榜第三位。按照2022年全口径金额来看，郑州房企销售额虽有回暖，但是并非十分突出。数据显示，2022年全口径金额榜中，前三建业集团、碧桂园、正商集团的数额分别为188.32亿元、173.91亿元、123.61亿元。
为了刺激房地产市场回暖，河南花样去库存层出不穷。去年6月，继建业“小麦换房”“大蒜换房”之后，位于南京的新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房”活动。此外，河南商丘市民权县的建业河畔洋房推出“2元/斤，小麦换房”，较高可抵16万房款活动；河南开封市杞县的建业城，推出“5元/斤，大蒜换房。”
对于“0首付、0月供、你买房、我还贷”吸眼球的优惠策略，不少业内人士也表达了担忧：“会有人买吗？”，“即便购买未来是否会有隐患存在”。
王玉臣律师则提醒广大消费者： “天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”
为此，他建议，针对这种违法宣传广告行为，可以向当地的市场监督局进行举报投诉。一经查实，当地的市场监督局应当进行相应的行政处罚，也可以向当地的住建部门进行举报投诉。
“如果真的是0月供0首付，那么贷款的材料势必存在伪造的问题，可以向当地的银监会进行投诉，银行也应当加强贷款审批管理。对于尚未批贷的，可能面临着无法批贷的风险；对于已经发生的违规贷款行为，可能面临着被提前解除贷款合同，要求购房人提前全额还款的风险。”
