01 从性别比看房价
截至2021年5月19日，已经有广东、浙江、河南、广西、云南、海南、重庆、上海、北京、安徽、江苏、湖南等省市区公布了七普人口数据。
因此，我们可以查到每个省的各个城市的人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）。
整体看，东北呈现“女多男少”的特点，辽宁、吉林、黑龙江分别为99.70、99.69、100.35，人口流入大省广东性别比高达113.08。
分省看：
2020年辽宁、吉林2省人口性别比在100以下，
黑龙江、河南、河北、四川、重庆等17省介于100-105，
新疆、福建、广西等9省介于105-110，
广东、海南、西藏在110以上。
结合各省市区常住人口变动情况，可以得出这样一个结论：
女性比例越高的一般都是人口流出的地区，男性比例高的一般都是人口增量的地区。
再对比4月70个大中城市房价指数来看，房价下跌的城市主要集中在东北、中西部地区。
因此，有一种简单粗暴的说法，说女性多的城市或者城区，那就意味着人口老化，人口流失，房价就涨不动。
这种说法靠谱吗？
看四大一线城市的人口性别比，仿佛从反面支持了这个说法。
四大一线城市中，深圳是最男性化的城市，人口性别比高达122.43，房价涨幅也经常一枝独秀。
但是，当我们把焦距调大，看下具体城区的人口性别比时，发现以上说法好像不成立了。
02 女性多的城区房价反而高
当目光聚焦到更细致的城区男女比例时，事情发生了变化。
先看广州，各区的人口性别比。
可以看到，人口性别比最低的是越秀区，为95.65，意味着该区女性人数多于男性，而南沙区的人口性别比最高，为124.88。
再来看广州各区最新的房价。
可以看到，越秀区的房价最高，新城区天河区房价排名第二。
女性占比最多的越秀区，是广州房价最高的两个区之一，究其原因，主要得益于省委省政府、市委市政府在越秀区，再加上学位好等诸多因素，因此房价坚挺。
再看深圳，各区人口性别构成。
福田区女性比例偏高，房价同样也是比较高的，仅次于南山。
（2021年4月）
我们知道，市委市政府在福田区，深圳比较好的学位集中在福田，作为老中心区，福田房价不低，同时女性占比偏高。
上海也是如此，常住人口性别比为107.33，比2010年的106.19上升1.14。
从已有数据来看，黄浦、长宁、静安这几个老中心城区，女性人数高于男性。
截止至2019年末，黄浦区全区户籍总人口80.89万人。其中，男性39.29万人，女性41.60万人。
长宁区全区户籍人口57.59万人。其中，男性27.77万人、女性29.82万人。
静安区户籍总人口91.41万人，其中：男性44.70万人，女性46.71万人。
从房价来看，黄浦区房价最贵，静安区和长宁区也偏高。在上海，女性人数多的城区，房价并不算低。
（2021年4月）
综合起来，女性比较偏高的老城区，因为基础设施完善或者学位好，房价未必就很低，甚至出现了像一线城市这类城区房价，反倒在全国比较高的情况。
03 究竟怎么回事
事实上，人口的流向，不管男性还是女性，都是与产业挂钩的，而产业最终和房价挂钩。
从全国视野来看，大量男性务工人员从东西部向东南沿海集中，北方人口向南方集中，如此一来，造成人口流出地女性人口过剩，产业结构落后的现状。
由此，这些地方经济活力不足情况加剧，人们收入较难增长，房价也出现不升反降的情况。
而人口流入地，经济活力强，就业岗位更多，人们要么租房要么买房，房租和房价都有源源不断的需求支撑。
可见，产业结构不平衡，使得区域人口性别比不平衡，最终造成房价的结构性错位。
而这一规律同样适用于城市内部不同城区之间的发展比较。
分城区看，基础设施好的老城区，经济发展本身较好，房价自然不低，加上他们第三产业占比更高，可以吸纳更多女性就业，包括老师、政府工作人员等，因此，女性人口占比更高。
而较新的城区，前期会吸纳更多男性就业。
例如深圳光明，广州南沙，不管是修地铁，还是打造科教中心，都需要大量建设者和高技术人才来承担建设和发展任务。
而新城区一旦建设起来，房价也会当仁不让地上涨。例如深圳南山区，因为新兴互联网产业的发展，从而使得房价后来者居上。
因此，判断一个城市的房价，除了要看人口和人口性别比，更重要的，是看人口背后的产业发展，它决定了就业和收入，最终会反过来影响房价。
