6月18日消息，一边，广州楼市降温迹象显现；另一边，房企的年中业绩冲刺在即。今年端午期间(6月12日-6月14日)的成交量下滑明显，全市仅成交了521套，同比下跌超过40%。疫情加上调控政策威力逐渐显现，房企为了顺利度过“中考”，“一口价房源、低首付、送物业费……” 久违的促销关键词，再次出现在广州楼市。各种各样的促销方式，到底是噱头还是真优惠？
部分房企资金紧张
广州楼市再现促销
在整体市场处于新政磨合期的情况下，不少购房者转为观望状态，上周(6月7日-6月13日)广州新房成交更退守千套关口，端午期间(6月12日-6月14日)全市仅成交了521套，同比下跌超过40%。
为了刺激脚步放缓的广州楼市，“全线8.8折”“一口价房源”“送物业费”等久违的促销宣言重现眼前，不少项目陆续推出优惠，多数项目结合“线上线下”营销，为年中业绩冲刺。
来自合富研究院的监测显示，端午假期多盘持续配合渠道与特价单位等组合拳带动板块热度，包括白云的全新盘首开保利云湖一号、越秀星汇云城，荔湾的保利广钢项目，南沙的佳兆业凤鸣山、华宇凤凰艺术岛等都推出了一口价单位。
广州世联研究院副院长崔登科指出，“促销力度现在是出现了一些变化。一些一口价单位逐步推出，但是总体规模比较小，跟去年疫情过后的那一波去化还是有较大差别。”
地产经济学家邓浩志则表示，目前的项目是否打折，最大因素不是取决于宏观环境，而是取决于不同房企自己的资金状况。受三道红线影响，部分资金紧张的房企会打折促销，回笼资金。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向记者表示，在去年涉宅用地成交创新高的背景下，原来预测2021年将是广州一手住宅供应的又一大年，不过受加强备案价指导等调控政策收紧的影响，今年前5个月广州新房供应量只有36565套，月均只有7300多套，6月上半月也仅有2232套，明显不及去年月均9800多套的供应水平，这意味着今年的货量将会主要积压在下半年，势必会给开发商的出货带来更多的竞争压力。
上半年量价均在高位
但头部房企压力依然
今年1-3月，广州楼市一路高歌，即使在4月调控政策出台后，房贷利率上调、银行放款缓慢、限签，但5月整体成交套数依然维持万宗水平。据克而瑞数据显示，5月广州新房套均总价365万元，而4月新房套均总价约为363万元。
肖文晓表示，“2021年1-5月广州TOP30房企权益销售金额规模为1274.77亿元，由于去年疫情同比基数较低，而目前市场量价均在高位水平，因而同比大涨了141.3%，各个房企梯队的入围门槛也纷纷创下新高。不过，从市场集中度来看，由于近年来不断有新晋房企加入广州市场分走了一杯羹，头部房企在业绩大幅增长的情况下市场份额提升却并不明显，所以压力并不轻松。”
记者发现，不少头部房企正加速出货，积极投入“618”，即使是热门板块，同样罕有地推出营销活动。富力广州开启年中狂欢焕FUN节，包括黄埔的富力南驰·富颐华庭在内的多个项目推出“全线现货8.8折，成交即送三年物管费”；越秀也联动多盘推出“越惠1个亿”；时代中国以盛夏购房节吸人气……
根据克而瑞数据对比，今年1-5月TOP3房企权益金额的入围门槛为92.5亿元，较去年同期大涨86.4%；TOP10房企的入围门槛则为42.5亿元，同比大涨157.3%；TOP20和TOP30房企的权益金额入围门槛分别为28.08亿元和17.09亿元。多位专家认为，快速出货仍是房企当前的最大需求。
各种促销是噱头
还是真优惠？
虽然积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定依然是行业的共识，但行业已进入精细化经营阶段，不少房企提及不再追求规模效应，而是追求有品质的增长。楼市在“中考”前降温，开发商真的“放价”实现“抢收”？
在肖文晓看来，目前的各种噱头促销就是开发商压力不断增大的一个表现。“5月一二手成交量虽然没有高位那么高，但也还没跌破开发商的心理防线，所以这个阶段难以出现很大的优惠，购房者需要看到手的总价，才知道有没真优惠。”
崔登科同样指出，“不少开发商今年的目标完成情况预期比去年好。因为今年整个的上半年虽然政策在收紧，但是市场缩量需要一个过程，不是说政策出台之后，市场就会马上缩量。预期今年整体不会有特别大的价格回调，要到明年年中才能看得清价格回调的情况。”
“6、7、8，冇办法”，这句行内话，就是印证6-8月确实是传统的淡季，广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，“十几年来都有这样的情况，考试、假期，甚至台风天气都会导致来访量和成交量下降，6-8月成交会相对惨淡。疫情加上中考时间又推后，目前还不是卖房的主力时期。而新政才发布一两个月，除了部分单位因为限价被迫要优惠，大幅的主动优惠不会那么快出现。”
邓浩志也持类似的意见，“目前资金较稳定的开发商，不见得有很大的促销。优惠主要看区域有否限价政策，目前部分项目以毛坯推售，来降低售价，但如果与限价目标还有差异，那就只能把售价继续拉低，或捂盘不卖。”
“楼价平稳时或是购房者的机会”
政策、供应和疫情，让广州楼市重现促销情况，购房者到底是继续观望，还是直接出手？
“目前来看，随着限价政策尘埃落定，房企已经逐渐接受现实，申领预售证的项目也在增多。从近期开盘的项目来看，其售价在价格指导下普遍回归理性，个别项目还出现了精装改毛坯的特价单位，可见新房价格的涨势已经得到初步抑制。”肖文晓提醒，对于购房者来说，在调控的干预下房价趋于平稳就是机会，如果有心仪的楼盘，这个政策窗口期值得把握。
黄韬认为，“对于刚需或改善买家，建议在楼价平稳的情况下，或购房者有能力出手的情况下，不要等，不然很容易错过你喜欢的单位。但投资类买家，的确可以等一下，可以持续关注政策。”
邓浩志表示，“长时间尺度来看，一线城市的重点区域，应该永远都是置业时机。但值得注意的是，此前升幅比较明显的区域，可以稍缓一下，目前可以多考虑一些次热点板块。预计政策下半年不会放松，只会维持现状，或进一步收紧。”
到底各区板块目前热度如何？根据世联东一研究院的监测，中心区市场热度持续低迷，荔湾区域保利广钢6月初加推后处于续销状态；白云各项目持续配合渠道、特价单位维持成交，越秀星汇云城保持小量加推成交20套领跑片区；天河板块仍处于缺货状态，珠江花城目前处于蓄客状态，保利天汇目前仅公寓在售。东部市场方面，多盘目前处于集中蓄客状态，黄埔各项目几无余货在售，但老黄埔、科学城、知识城等多盘即将上新；增城板块维持一定成交量。番禺板块热度集中在亚运城、凯德山海连城等大盘，南沙板块热度集中在黄阁区域。
广州中原研究发展部指出，从实地调研中可发现，各区具备地铁优势、规划利好的板块项目依然相当抢手，买家置业欲望仍相对积极，本轮新政调控重点打击市场投机行为，对具有切实购房需求的刚需买家而言，购房热情尚在，建议买家对于优质项目仍需加紧入市计划，避免热点板块由于新货推售节奏受调控，出现“供不应求”而影响个人置业计划。
