杭州，作为浙系乃至全国主流房企的主战场，一直都是兵家必争之地。
低利润+高流速的市场特征，决定了杭州是个流量型城市，地块热度高居不下，尤其在第一批集中供地中变现得尤为明显。
57宗地块悉数出让，每一宗地块都是爆点。除了绿城意外爆冷，几无斩获外，活跃在杭州土拍市场的还是熟悉的面孔：滨江、融信、万科、融创、龙湖等。
激进的拿地方式让不少开发商也尝到了苦头。主要表现在通过规划商墅来提高项目整体货值，进而拉升项目整体利润。
近期，杭州市规划和自然资源局的一纸文件直接泼了一盆冷水。
核心内容，寥寥数言：
「杭州对过去一段时间已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部必须按照沿街住宅底商形式布置。」
同时，还对这个「沿街住宅底商」的概念做了一个定义：「特指配套公建以住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层建筑以下附属空间。」
说白了就是，商墅不批了！
本就微盈或盈亏平衡的高价地直接亏损，据悉，不少开发商内部甚至开始追责相关投资事故。
再来聚焦到第二批集中供地，原本计划6月份公告，可是如期还是鸽了，但如果不出意外，本月将会正式公告。
相较于第一批而言，出让规则与方式也将会迎来重大调整。
调整一、竞价规则
“封顶后竞自持”的出让规则对于很多开发商而言都是比较棘手的。而难点在于自持的处理与解决方案。
虽然部分房企如龙湖、金地、滨江等，可以通过长租公寓去解决，然而盈利模式并不清晰。
对于大部分房企而言，压根在拿地前对自持部分的盈利模式与退出路径并不清晰，而选择将矛盾与难点后延。
据悉，第二批集中供地中，出让规则将由“封顶后竞自持”调整为“封顶后竞配建”。
对于绝大多数房企而言，减少了前期自持部分的资金沉淀，且开发商的算帐逻辑将会进一步趋同。
尤其在限价背景下，开发商算账趋同、利润透明，最终能否拿到地，将比拼的是对于项目的利润要求，预判土拍热度很可能进一步升温。
调整二、公租房配置
除竞价规则外，公租房的配置方式也将会发生重大调整。
现阶段的公租房配置方式是在涉宅地块中分散配置。其中，主城区按照10%，而萧山、余杭、临安、富阳等则按照5%。
据悉，第二批次集中供地将由“分散布置”改为“集中布置”。
各行政区将会集中规划，公租房将会集中布置，以满足对应比例要求。
首先对于项目而言，将会进一步提高项目整体品质；
对开发商而言，在杭州限价且“不愁卖”的市场环境下，无论公租房如何配置，出价能力影响不大；
对于政府层面，公租房的取消将会提高土地出让金。
调整三、勾地制度
第一批集中供地之所以如此的火爆，与杭州特有的勾地制度息息相关。
单地块勾地保证金最高5000万，且无需再次缴纳正式参拍保证金。对于房企而言，极大地降低了参拍门槛与资金要求。
而第二批集中供地中，将会取消勾地保证金制度，对于房企而言，参拍门槛也将会进一步提高。
从这个维度来看，房企将会选择性参拍，对于降低报名家数与参拍热情将会有一定降温作用。
调整四、监管协议
监管协议对于很多房企而言，往往都具有一定的排他性，如第一批次中的临平鼎湖未来社区地块、华润绿汀路地块等。
近期，新政导向对于监管条件的设置也提出了更多规范化、透明化的要求。
原则上将不得设置监管条件，除非为未来社区项目、大型综合体项目，且设置条件必须为普惠性，不得排他。
虽然在某种程度上，降低了商住项目的参拍门槛，但是对于意向房企而言，影响并不大。
调整五、试点“竞品质、竞地价”
杭州将会在第二批集中供地中试点“竞品质”。
据坊间消息，主要调整可能集中在以下几点：
一、第二批集中供地并不全面铺开，而采取试点形式，各行政区上报一宗，说白了就是摸索排雷。
二、“竞品质”宅地要求更加苛刻，据悉现房+限售可能是标配，堵死了开发商快周转的主意。
