8月6日，新城控股（601155.SH）发布《2021年7月份经营简报》。据简报披露，7月单月，新城控股实现合同销售金额约168.88亿元，比上年同期下降19.40%；销售面积约155.39万平方米，比上年同期下降21.49%。
整体来看，2021年1-7月，新城控股累计合同销售金额约1345.53亿元，比上年同期增长13.57%；累计销售面积约1242.35万平方米，比上年同期增长15.52%。
此前3月29日，新城控股召开2020年度业绩说明会，新城控股董事长王晓松公布了2021年的销售目标为2600亿元。以此计算，前7个月新城控股完成年度目标的51.75%。
前7月新城控股看似交出了一份不错的成绩单，但其背后却也存在一定的隐忧。
数据显示，2018-2020年新城控股毛利率分别达为36.69%、32.64%和23.5%，2020年新城控股毛利率大幅下滑，净利润率11.3%，较2019年同期分别减少9.1个百分点和4.2个百分点。
虽毛利率逐年下滑，但新城控股不仍断扩储旗下商业综合体土地储备。2019-2020年新城控股新增土地储备建筑面积共2508万平方米和413万平方米，其中综合体分别为1443万平方米和247万平方米。不难看出商业综合体的加码已经成为新城控股做大规模的重要一环。
新城控股以吾悦广场为发展重点，作为综合体的吾悦广场采用“以售养租”模式，通过销售住宅和商铺，获取现金流并平衡购物中心的沉淀资本。要看到这种“以租养售”的快周转开发模式，其持续性和稳定性都存在不确定性。
一般而言，购物中心等商业综合体项目的现金流很难在短时间回正，项目的盈利要等到自持购物中心建成，3至4年培育成熟，获得稳定的租金回报后才能实现。因此，综合体对于公司的现金流以及运营效率的要求极高，资金回收周期长。
据2020年年报显示，新城控股经营活动产生的现金流净额同比下降99.12%至3.82亿元，新城控股对此表示，由于2020年中新增土地比较多，导致经营现金流净额减少。现金流的大幅下滑，也在一定程度上影响到新城控股的“造血”能力。
不仅如此，7月30日新城控股曾发布公告称，拟拆分9个商业项目在新加坡上市。同时也在公告中表示，由于拟设立的信托基金的底层资产仅包括新城控股持有的9个商业物业，规模相对较小，且发行完成后预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额，预计对新城控股财务状况和经营成果不构成重大影响。
此次新城控股拆分业务上市，结合其2020年的业绩表现，不难看出新城控股亟需资金来开发业务。快周转的开发模式会带来营收的增长，但新城控股近年来加大对综合体土储规模的扩增，已导致其现金流净额减少，不仅如此，新城控股对综合体物业可售预收款和需求资金之间的缺口也亟需解决。
