一、项目商业整体定位
（一）商业定位依据
1、环境因素
【城市新商圈】：聚集城市客流，辐射区域客群
【万达效应】：竟合作用较大，利用万达补差
【地缘客群】：地缘休闲娱乐需求强盛
（补充万达、地缘休闲娱乐业态）
2、产品特性
【小规模】：规模小，配套、精致主题商业功能
【中间小，两端大】：大面积去化难，需招商配合
【酒店功能缺失】：五星级标准，配套功能缺失
（补充酒店配套，招商前置，弱化难销产品）
3、市场因素
【商业竞争】：万达无销售商业，可带动本项目销售
【租金条件】：万达租金条件高，可带动租赁条件提升
【销售条件】：区域销售竞品少，可利用万达提升销售价格
（商业价格可合理溢价，配合招商租赁回报比）
4、提升竞争力方式
①借力五星级酒店，形成相互依托的关系
②与万达广场形成客流互动、业态互补
③增强自身招商品牌知名度，区域首个…品牌
5、休闲娱乐功能
（二）商业定位理念
- 万达商圈城市休闲娱乐新中心
- 新商圈的崛起 完善城市休闲娱乐功能 补充区域配套
- 万达效应-既是金街又是五星级酒店配套休闲娱乐中心
（三）公寓、SOHO定位依据
1、环境因素
【万达新商圈】：万达商圈的形成，促进新城快速发展，有利于区域中小企业发展；
2、市场因素
【市场无挤压】：邢台政策无限购，商住产品对比住宅市场无挤压；
3、产品特性
【功能明确】：所以邢台公寓市场大部分为办公式公寓或酒店；办公SOHO产品现在处于初级水平。
4、SOHO定位
【区域形象】：万达新商圈 ；繁华之所在
【物理属性】：时尚精英SOHO；宜居宜办公；
【项目定位】：投资、投资、创业、办公绝佳之所
5、公寓定位
【区域形象】：万达新商圈 ；繁华之所在
【物理属性】：市场热销面积段；居住出租两相宜；
【项目定位】：精装升级；
6、客户定位——商业客户
①经营
- 全国知名连锁餐饮品牌，部分首次进入邢台餐饮品牌；
- 全国知名休闲连锁品牌，地方热度排行靠前的休闲品牌；
- 全国知名娱乐连锁品牌，地方热度排行靠前的娱乐品牌；
②消费
- 城市商务宴请、交流、会议、休闲娱乐客群；
- 城市时尚小资青年客群；
- 区域精致生活的家庭客群；
③投资
- 企业中高管，具有一定资金能力的投资客群；
- 私营业主，具有一定成功投资经营的投资客群；
- 家庭收入较高的中产家庭，具有一定理财投资能力的客群。
- 小型公司自用兼投资；
- 年轻家庭客群，投资能力有限，投资小面积产品；
- 中老年家庭客群，有一定投资能力，投资小面积产品；
④自用
- 小型企业4-20人，自用办公；
- 轻型办公，包括美容美体、培训、理财等；
- 快捷及日租公寓经营客群；
7、客户定位——中高端客群消费行为
【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】
家庭：某些精品家居、饰品生活馆；
示意：优创良品
工作：——
健康：精致便利店可提供有机水果、健康饮品，健身保养功能商业；
- 高端客群对出差、旅行，喜欢自己掌握节奏，特别是选择酒店、航空公司；
- 在选择酒店的时候，更注重酒店的居住舒适度及环境，其次是性价比较高，对配套功能有一定要求。
- 主题型书吧，咖啡厅，静音乐吧；
- 健身馆或提供有氧健身器械；
- 配置一定彰显高端客户品味的科技、名品、烟酒体验店；
（三）商业功能规划
【五星级酒店休闲娱乐配套功能(周边区域休闲娱乐中心)】
特色餐厅
- 西餐---100-400㎡
- 快餐厅---150-400㎡
- 小吃店---30-150㎡
- 中式餐厅---200-500㎡
- 特色餐厅---200-800㎡
休闲功能
- 按摩SPA---200-600㎡
- 美容会所--250-500㎡
- 酒吧---150-500㎡
- 咖啡厅---100-300㎡
- 书吧---100-200㎡
娱乐功能
- KTV---1000-1500㎡
- 健身房---500-800㎡
- 网咖---150-600㎡
商务配套
- 订票中心---20-70㎡
- 鲜花店---30-100㎡
- 租车点---50-100㎡
- 干洗店---30-100㎡
- 名品站---80-200㎡
- 自助银行---10-20㎡
- 创新数码---200㎡-450㎡
【周边居住客群以及自身公寓SOHO的配套功能】
休闲餐饮及快餐
- 快餐厅---150-400㎡
- 咖啡厅---100-300㎡
- 水吧---5-10㎡
- 酒吧---150-500㎡
- 甜品店---20-80㎡
- 面包房---100-200㎡
儿童及丽人服务
- 美容会所---250-500㎡
- 美甲店---5-15㎡
- 美发店---200㎡-450㎡
二、项目初步业态落位
（一）商业功能及价值依据
【城市客群(万达客群)】消费行为：与万达互补业态，餐饮、休闲、娱乐，部分首家餐厅；消费业态 ——
- 餐饮：特色餐厅；
- 休闲：咖啡、酒吧；
- 娱乐：按摩、spa、KTV；
【酒店商务客群（中高端客群）】消费行为：酒店客人及来访客群，商务交流、请客、简单放松；消费业态 ——
- 餐饮：西餐、中餐；
- 休闲：咖啡、酒吧；
- 娱乐：按摩、spa、健身、商务KTV；
- 配套：租车、票务、商务礼品；
【Soho客群(年轻商务客群)】消费行为：便利消费，以及商务交流、聚会、休闲娱乐；消费业态 ——
- 餐饮：特色餐饮、休闲餐、快餐；
- 休闲：咖啡、酒吧、书吧；
- 娱乐：按摩、spa、健身、KTV；
【住宅客群(便利消费客群)】消费行为：便利消费，配套服务；消费业态 ——
- 便利消费：便利店、美发店、水果店、干洗店、烟酒店；
- 配套服务：银行/自助银行、宠物店、足疗店、通讯服务；
（二）重点业态选择依据
量贩式KTV
主要群体：家庭、年轻时尚、企业员工聚会；
风格：时尚主题、简约欢快、色彩绚丽；
城市现有竞争环境：
以量贩式为主，桥西区10-15家，其中连锁品牌3-4家，桥东区5-8家，连锁3家左右，城市竞争环境宽松；
区域未来竞争环境：
区域内未来恒大城、易购、尚品国际、爱琴海购物中心（北关城中村）均为中大型城市家庭型商业，出现量贩式KTV的可能性很大，区域未来竞争环境会比较激烈。
会所型KTV
主要群体：中高端商务客群、中高端青中年聚会；
风格：稳重、高端、商务的装修风格；
城市现有竞争环境：
会所型KTV较少，桥西区2-3家，桥东区3-4家，城市竞争环境较弱；
区域未来竞争环境：
区域内未来主要商业主要为两种大型社区商业、大型购物中心，对于承载会所型KTV的环境较弱，区域竞争环境小，且项目配套五星级酒店，优势明显。
健身
区域未来竞争环境：
区域未来社区中大型商业配置健身的可能性较大，恒大城现已配置健身中心（带泳池），区域未来竞争环境比较激烈；
项目自身配套必要性：
- 由于产品自身条件，如配置健身无法配套泳池，竞争力会降低；
- 五星级酒店健身房利用效率一般，且如不是自身配套，收费合作等需协商；
- 对于自身居住、商住客户，区域竞争力较强的健身拦截可能性较大；
- 从全城辐射影响力来看，健身的覆盖范围较窄，近对周边区域强；
- 项目配套健身不是必要性；
可替代功能的竞争性：
- 增加替代健身业态的辐射性、唯一性；
餐饮
餐饮作为主力业态，具备特色并且辐射全城的作用。
万达锦华园商业项目招商及营销策略方案源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
