荣万家：盈利能力快速提升 业务布局不断深化

3月29日晚间，荣万家（2146.HK）发布2020年年报。年报显示，凭借出色的盈利能力，荣万家在2020年实现了净利润的倍增。

与此同时，荣万家在业务布局、营收结构改善等方面均取得了不同程度的进展，三大主营业务毛利率均同步提升，社区增值服务稳健发展，物业管理服务营收占比稳中有降，营收结构不断优化。

2020年以来，荣万家先后与北影集团、廊坊国际展览集团等达成战略合作。其后，荣万家涉足更多的行业业态，包括入局酒业并与习酒合作推动社商增值服务、助力冬奥会测试赛等。

业绩快速增长 盈利能力显著增强

2020年，荣万家实现营业收入18.07亿元，同比增长41%，三大主营业务营收均快速增长，物业管理服务营收占比进一步降低。

其中，物业管理服务实现营收8.98亿元，同比增长27.7%；在整体营收中占比49.7%，同比下降超过5个百分点，在整体营收中占比首次低于50%。非业主增值服务实现营收7.14亿元，同比增长65.4%，在整体营收中占比39.5%；社区增值服务实现营收1.95亿元，同比增长32.7%，在整体营收中占比10.8%。

除了营收的快速增长，盈利能力的改善更加值得关注。

2020年，荣万家毛利润为5.08亿元，同比增长117.1%；归属股东净利润2.64亿元，同比增长133.1%，毛利润及归属股东净利润均实现翻倍增长。若不考虑上市开支及其他费用，利润涨幅高达165.2%。

其中，物业管理服务毛利达2.39亿元，毛利率为26.6%，同比提升近8个百分点；非业主增值服务毛利为2.03亿元，毛利率为28.4%；社区增值服务毛利为0.66亿元，毛利率为33.7%。社区增值服务毛利率不仅持续领先其他两大业务，且毛利及毛利率同比均稳中有升。

展望未来，与行业头部物业公司相比，荣万家在营收及盈利能力方面还有巨大的提升与发展空间，有望通过新业务开展、开源节流及深度融入数字科技等手段，不断挖掘自身新的业务增长极，持续发掘企业经营潜力并提升盈利能力。

加大市场化项目拓展力度 提升市场化发展能力

对于资本市场而言，拥有市场化发展能力的物业公司无疑更受欢迎。荣万家正从加大市场化项目获取力度及大力发展增值服务入手，不断提高自身市场化发展能力。

截至2020年12月31日，荣万家合约建筑面积为9020.8万平方米，合约项目数量434个，分别较2019年12月31日增长约16.5%及20.2%；在管建筑面积约5969.6万平方米，在管项目数量为305个，分别较2019年12月31日增长约18.7%及16.9%。

除了合约及在管面积的增长，荣万家市场化获取项目的能力也大幅提升。

截至2020年12月31日，荣万家与独立第三方物业开发商共签署了46份框架协议及战略合作协议。荣万家表示，此类协议通常列明这些开发商聘请自身作为物业管理服务提供商的意向、拟交付本集团管理的相关项目及建筑面积、以及拟定的服务范围及物业管理费。公告显示，截至2020年12月31日，这些框架协议及战略合作协议项下拟交付荣万家管理的物业总建筑面积为约50.2百万平方米。

截至2020年12月31日，荣万家在管项目中，来自独立第三方物业开发商开发的物业较2019年底增长超400%，合约面积超400万平方米。

2020年，荣万家社区增值服务板块实现收入1.95亿元，占总收入的10.8%，相较于2019年的1.47亿元增长32.6%。荣万家表示，增长主要由于自身商品销售业务和不动产经纪业务增长迅速，而这正是头部物业企业大力拓展的方向及政策鼓励支持的发展方向，同时也表明荣万家正不断提高自身市场化发展能力。

深度布局下沉市场 业务布局不断延伸

公开资料显示，荣万家在管项目大部分处于三四线城市，亦即常说的下沉市场，而荣万家在下沉市场中获取项目的能力远高于一二线城市。某券商研报数据显示，在一线城市获取一个100万平米的项目往往非常难，但在三四线城市则相对简单，而这正是荣万家的优势区域。同时在三四线城市中100万平米的项目可能只需要2-3个服务中心，但在一二线城市中可能要设置7-8个服务中心，从整体成本而言，一线城市并不经济。

目前，下沉市场在服务需求、服务供给等方面均有极大的提升空间，荣万家有望抢抓机遇，不断丰富服务产品及种类，挖掘更多市场需求。

例如，2020年，荣万家和北影集团达成战略合作，包括物业管理、停车场管理、资产管理服务等诸多范畴均交由荣万家管理。其后，荣万家涉足更多的行业业态，包括与习酒合作推动社商增值服务、助力冬奥会测试赛等。而通过助力冬奥会这一国家级项目的开荒业务，荣万家完成了一次在非住宅物业领域飞跃式的探索。

此外，荣万家紧跟行业发展趋势，聚焦城市服务方向，持续深化公共服务多元业态的全国化布局。目前，荣万家在管项目已涵盖住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓、产业园、学校、工厂及公园等多种业态。

早些时候，荣万家曾表示，其已为多样化物业业态和多元化服务组合并驱，进一步打开上行通道、上量空间做足了准备。而借势中国物业管理行业高速发展及转型升级的机遇，在资本和科技的驱动下，荣万家有望实现利润与规模并重的高质量增长。