2021年8月，房地产整体融资规模骤降近40%，其中境内外债由于房企爆雷事件频现，整个境内外市场对房地产行业信用状况持观望甚至负面态度，导致总体发行规模大幅下降，成本上升，发行期限缩短等情况发生。
此外，迫于房企上下游供应商压力，商业地产未来现金流不稳定等原因，资产证券化产品发行规模亦大幅降低。预计未来如果继续保持当前融资端的高压态势，房企融资困难的情况将会持续。
融资规模：房企总体融资规模骤降，龙头房企信用风险导致境外债券融资陷入谷底
图1：2021年8月房地产行业各渠道融资情况
数据来源：用益信托网、wind，焦点研究院整理
从行业整体融资规模来看，2021年8月单月房地产企业通过各渠道共融资1385.27亿元，环比减少39.4%，同比下降23.2%。其中，信托产品共发行761只，较上月增加147只，发行规模约为人民币690.81亿元，环比增长13.8%，同比减少22.0%；境内债共发行52只，较上月减少25只，发行规模约为人民币456.45亿元，环比减少34.2%，同比减少10.9%；境外债共发行8只，较上月减少17只，发行规模约为人民币66.21亿元，环比骤降81.3%，同比增加4.8%；资产证券化产品共发行24只，较上月减少39只。发行规模约为人民币168.61亿元，环比骤降72.5%，同比减少50.5%。
深入各渠道来看，信托方面，新成立融资类信托产品规模增长明显，为四种基本渠道中唯一环比增长的融资渠道。房企在其他三条渠道面临融资压力后，选择通过信托方式融资。由于房地产行业资金调控升级，单纯的信托贷款模式已经不足以满足房企的需求，信托公司越来越注重股权投资类的直接融资方式，以便全方位提供金融服务。
图2：2021年8月境内债分种类融资总额
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月房地产企业共发行公司债224.6亿元，占境内债总发行额的49.2%，虽然依旧是房地产企业使用最普遍的融资产品，但是环比骤降33.4%。近期房企疑似违约和实质违约情况涌现，房地产行业整体信用状况转差，导致房企在进行债券融资时显得力不从心。该情况在境外债方面更加明显。
图3：2021年1-8月境外债融资规模
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，2021年8月单月房地产企业发行总额为66.21亿元，成为今年发行境外债总额最低的月份，环比骤降81.3%。房地产龙头企业恒大的流动性危机事件受到国际关注，多家国际评级机构都对恒大集团及其债务进行降级处理，这也影响到了中国其他房地产企业的境外融资之路。境外金融机构目前对于中国房企的信用水平整体持观望甚至负面态度，直接导致境外融资规模骤降。
图4：2021年1-8月资产证券化分类别发行规模
数据来源：wind，焦点研究院整理
资产证券化方面，2021年8月单月，资产证券化产品各渠道融资规模下降明显，致使整体规模大幅下降。近期，房企挤压上下游供应商，逾期占款的事件时有发生，商业地产未来现金流预期不稳定，金融机构在对房企提供资产证券化服务时也加大了审查力度。因此，导致供应链产品仅发行131.91亿元，CMBS/CMBN产品更是只有19亿元。
融资结构：信托融资占比接近50%，房企在信用债市场和资产证券化市场表现挣扎
图5：2021年8月融资类别占比
数据来源：wind，焦点研究院整理
从整体上看，2021年8月单月融资规模占比最大的类别变为信托产品，占总融资规模的49.9%，其次分别为境内债、资产证券化产品和境外债，占比分别为33.0%，12.2%和5.0%。在地产政策调控下，信贷规模受到约束，地产行业的融资环境依旧阴云密布，债权投资者更关心房企的债务结构以及再融资能力。
图6：2021年1-8月境内债分类别占比情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
具体来说，境内债方面，公司债依旧处于发行占比的杆位，发行金额占比接近50%；中期票据的发行量在7月达到今年最低值之后触底反弹，占比达到23.9%，成为发行占比第二大的产品。同期，资产支持证券占比骤降，为今年新低。房地产行业融资规模收紧不光体现在总规模上，在各个渠道上也有体现，首当其冲的就是资产支持证券。
图7：2021年1-8月资产证券化分类别占比情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
资产证券化方面，2021年8月单月供应链产品占比激增至78.2%，重新成为房企最青睐的资产证券化融资途径，CMBS/CMBN则降低至11.27%，从上个月占比排名第一的位置回落。类REITs类产品和购房尾款类产品整体变动情况不大。从结构上看，房企在面对其上下游合作商时依旧处于绝对优势议价地位，而且在融资环境相对恶劣的阶段，房企依旧将供应链产品当做最主要手段。
融资成本：境内外债务成本双双提升，房企将目光投向相对低廉的信托产品
信托方面，2021年8月单月，信托产品平均年收益率为7.25%，环比下降5个基点，同比下降22个基点。信托产品相对低廉的成本价格成为房企选择该方式的原因之一。
图8：2021年1-8月境内债分类别利率情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月，境内债券融资平均票面利率为4.33%，较上月上升11个基点。从上图可以看出，除中期票据外，其他产品融资成本都有所上升，其中企业债上升幅度最高。发行规模最大的公司债，成本环比增长3个基点。8月共计17笔信用债发生违约，逾期本金合计超160亿元。其中包含蓝光发展、泰禾集团和上海三盛。
图9：2021年1-8月境外债平均利率
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，境外债券融资平均票面利率为8.18%，较上月上升218个基点，为2021年新高。其中景瑞控股、阳光城、中梁控股和力高集团境外债票面利率高于10%。前述已经提到目前中国房企在境外债市场整体所受风险预期较高，投资者多持谨慎观望态度。受此影响发行境外债成本必然水涨船高。同时，由于国内龙头房企流动性危机事件逐渐发酵，预计后续境外债发行将持续受到影响。
融资期限：境外债因市场预期及对于风险因素的考量期限继续大幅缩短。
从整体上看，2021年8月，信托融资平均期限为1.65年，较上月下降0.03年；境内债券融资平均期限为4.16年，较上月周期缩短；境外债券融资平均期限为2.2年，较上月下降0.71年。
具体来看，信托方面，今年以来单月平均期限总体变化不大，8月份相较上月有所降低，但仍处于正常水平之内。
图10：2021年1-8月境内债期限分布情况
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年8月单月，房企发行债券期限整体缩短，主要是由于1-3年（含）产品占比相对增加，且这部分产品整体平均期限也有所减低。由于信用债市场整体的信用状况下行，投资者偏向相对谨慎的投资策略，导致房企新发行债券整体期限变短。
图11：2021年1-8月境外债平均期限
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，在8月份发行的8只海外债券中，期限低于3年（含）的占比高达87.5%，其中低于1年（含）的占比42.9%，体现出投资者出于境内房企风险因素的考量，更加接受发行期限短的融资产品，我们认为这种趋势大概率将会延续下去。
