2020年7家新上市房企业绩比拼：全线降档 七成毛利率下滑

2020年对房地产行业而言是特殊的一年。在疫情以及国内外经济形势带来的不确定性环境下，房地产行业依然发挥了支柱型作用，不少房地产企业也在大变革之年显示出发展韧性。

2020年除了对整个行业有特殊影响，对另一个群体亦有里程碑式意义。这一年，它们排除万难，逆势而上，成功打开资本市场大门，身份转变的同时，也在迎接资本市场和投资者的考验。

根据公开资料统计，2020年共有七家房地产企业奔赴港交所，包括汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐地产(02117.HK)。

随着港股年报披露告一段落，七家新上市房企的业绩表现也成为观察2020年房地产企业的一个切面。

根据数据显示，新上市的七家房企中，祥生控股销售规模领先，其2020年披露的权益销售额为781.7亿元，同比增长25.1%。按照第三方机构的统计，祥生控股2020年全口径销售额约在1300亿元以上。销售额紧随其后的是金辉控股，2020年金辉控股实现销售额972亿元，同比增速为9.39%。

大唐地产、港龙中国、领地控股、上坤地产在新上市房企中规模处于第二阵营，销售规模高于200亿元，其中上坤地产官方披露的数据为权益销售额，按照机构的统计，其全口径销售额也在200亿元以上。这四家房企中除了上坤地产2020年销售增速仅个位数，其余均保持两位数增长率。

规模最小的为汇景控股。其2020年销售额仅为77.06亿元，不足百亿元，但销售同比增长75.5%，论同比增速则在七家房企中居于首位。

总体而言，得益于过去几年房地产行业的高速发展，七家新上市房企2020年营收和净利润指标均取得不同幅度增长。

从营收数据来看，祥生控股和金辉控股由于规模相对较大，因此营收也居于前列，均超过300亿元；营收超过百亿元的企业还有大唐地产和领地控股；上坤地产、港龙中国和汇景控股2020年营收不足百亿。

从营收增幅来看，港龙中国和领地控股营收增幅相对较高，分别为111%和73.9%。其中，港龙中国也是七家房企中营收增幅唯一超过100%的企业。此外，汇景控股、祥生控股、金辉控股、大唐地产的营收增幅也均超过30%。

归母净利润指标则更能反映企业赚钱能力。在这一指标上，七家房企表现出的挣钱能力出现分化。其中，汇景控股是唯一一家归母净利润出现同比下降得企业。上坤地产和领地控股归母净利润增速较高，均超过50%。

但也仍需注意，2020年几家新上市房企的毛利率同比有所下滑。毛利率下滑问题也几乎成为2020年房企年报中反映的共性问题。

除了金辉控股和领地控股毛利率相对保持持平，其他五家企业毛利率2020年均出现同比下滑，大唐地产毛利率下降1.5%至25.5%，祥生控股毛利率下降5.8%至18.1%，港龙中国毛利率下降7%至36%，汇景控股毛利率下降11%至34.6%，下滑比例相对较大的是上坤地产，毛利率下降18.9%至21.9%，但在七家房企中，毛利率最低的是祥生控股。

上坤地产管理层在业绩发布会上也对毛利率下滑问题作出解释，其表示，2018年和2019年公司毛利率相对较高是因为上海樾山项目获取时成本较低，导致毛利水平较高，具有单一性和特殊性，虽然2020年毛利率降低，但仍处于行业平均水平。

祥生控股和港龙中国管理层则表示，公司毛利率下降主要是土地成本上升导致。

从今年的房企业绩发布会也可看出，房企暴利时代已经结束，行业毛利率已经普遍下滑，并逐渐呈现平稳状态。

2020年，恰逢国家“三条红线”融资监管出台，七家新上市房企过去一年在经营安全上也有了进一步提升，负债情况普遍有所改善，个别企业降档显着。

以祥生控股为例，虽然目前仍有两项指标仍未达到政策要求，但相比上市时，祥生控股净负债率已下降200多个百分点，剔除应收款后的资产负债率也同比下降。

截至2020年末，这七家房企中多数房企目前仅“踩线”一条。例如大唐地产、上坤地产、领地控股等基本都只剩剔除预收款后的资产负债率这一指标还未变“绿”。从“三条红线”三项指标来看，对于一直走高周转路线的房企而言，剔除预收款后的资产负债率这一指标的确改善难度最大，不少房企在业绩发布会上都表示，大概会用少则一年，多则两到三年时间，将该指标优化到政策要求之内。