最近，地产股全线暴涨，上一次出现这样的上涨潮，好像还是2016年。
显然，资本市场认为地产触底，危机暂时解除了。
然而，就像《西海情歌》里唱的一样，“爱再难以续情缘，回不到地产的从前”。
甚至可以说，这一次爆雷潮，彻底改变了地产行业的底层逻辑。
什么是底层逻辑？近十年来，很多房企的运作逻辑本质“胜似金融”，这里面“影子银行”功不可没，也就是信托、私募基金、第三方理财等非标产品，在前融阶段大行其道。
原本，在2012年以前，开发商是营建商，即“买地-建房-卖房-回款-赚钱”，这是传统的房地产开发模式，我国的开发商，过去也是这么干的。
但是，大概在2012年以后，地产融资的地位大大提高，信托、第三方理财、私募资金、保险资金等大量涌现，行业开始全面利用前融，买地阶段就开始加杠杆了。
特别是，随着近年来地价被炒到高位，需要更大的资金体量才能撬动土地，进而才能引导客户“买涨不买跌”，实现销售业绩规模化操作。于是，房企甚至开始自己开设理财公司，直接向民间融资，出现“资金池”业务。
如此，房企原来“一块钱的本金”，可以做到5块钱甚至10块钱20块钱的事。
显然，这个规则玩的就是心跳。当房子卖不出去了，或者当开发贷进不来了、金融机构不给“借新还旧”了，资金链循环就紧张了，最薄弱的那个环节就会出问题。
如今，随着很多信托股权融资、房企自有理财叫停，银行破天荒的提供发债融资，虽说是雪中送炭，但房企的融资环境，还想再回到以前，可以说是一去不复返了。
02
明者因时而变，知者随事而制。当房企乃至整个社会进入降杠杆周期，很多我们习以为常的楼市经验，都会面目全非。
比如，马光远曾总结出三大“人生错觉”，“股票要涨、房价要跌、她还爱你”，来证明一线城市“房价永远涨”。
但是事实呢？深圳楼市在经历漫长的低谷周期，如今的深圳房产，在指导价附近才会有所成交。
甚至，我们从未想到，法拍房会全面限购，二手房会有银行指导价。
曾经我们认为，法拍房涉及到民法典，民法典是社会基本法，而限购政策属于地方行政法规，法拍房必然不限购；
曾经我们认为，二手房属于市场经济，房主想卖多少就卖多少，结果政府一纸文件就给二手房定了指导价，政策颗粒度细化到了每个小区。
曾经，很多人买二手房都走高评高贷，一方面买家可以少付首付，另一方面银行也心知肚明，毕竟多贷款也就多收利息，看起来两全其美的好事，二手房指导价的横空出世，却彻底击垮了这个美梦。
对此，我还记得有房主信心满满地说，大不了以后捆绑全屋几百万的家具名画，不买就不卖！结果呢？别说捆绑了，降价大几百万也不一定能卖出去。
而房价不再永远涨，也使得绝大多数普通人的买房认知发生了转变。在2020年以前，多数人理解的买房，其实就是凑首付。
只要凑得齐首付，哪怕掏空六个钱包，也在所不惜。孰料疫情来袭，很多行业受到干扰，大家的月供条件大大受限，交了首付，居然有人还不起月供！
是啊，其实这部分人，算是高估了自己，总觉得明天会更好。提前买房上车，总以为自己能在车上把车票挣了，结果半路又被赶下车，买房的月供，成了套牢自己人生的枷锁。
到了现在，不说所有人觉悟了，起码还是有人知道，自己交得起首付，并不一定等于买得起房。
03
除了“房价永远涨”这个信条反转外，对于地产商和地方政府，很多楼市信条也不经用了。
比如说，曾经吴建斌说过，一家优秀的房地产企业，必须要有规模，有规模才有市场地位，最终才会为品牌和效益打下坚实的基础。
时至而今，奋力追赶规模的闽系房企，近乎全军覆没；老牌的恒大富力，也几近灭顶之灾。
倒是不争规模的一些中小房企，如上海大华、北京懋源、长沙运达、杭州滨江、西安中大国际、郑州永威，依靠着过硬的产品力和独到的区域影响力，日子过得有声有色。
由此，“规模制胜论”、“大而不能倒”这些地产豪言，早已烟消云散。
其实对于这一点，地方上早有准备。在卖地环节，现在民营房企没法承担土地财政压力了，地方上的城投公司就开始进场，武汉、无锡的土地市场已经出现不少城投房企包场的现象；此外，现在很多此前获利了结拿钱离场的小地产老板们，也重出江湖。
一时间，行业集中度开始逆转，此前不少媒体大V“集中度会越来越高”的预判，也自此成了悬案。
而除了规模，在开发阶段，社会和房企所坚信的“土地价格决定项目价格”的“面粉面包论”，其实也不灵了。
在2020年以前，整个地产圈的逻辑是，由土拍价格生成未来房价，毕竟“地产商肯定是不会亏的”，土拍价格拍到哪里，周边的二手房房价也就涨到哪里。
显然，这样的面粉面包论，是土地炒作的基础。过去的每一次土拍，也都是地块周边二手房业主和一手新楼盘的一次狂欢。
▲2016年周星驰电影美人鱼，可以说是最直白揭示了这种套路：通过土拍托房价，地王出，房价涨。
然而，当三道红线直接卡死了房企的资金端，高价土拍成为过往，坚信“面包必然比面粉贵”的项目也到头了。
也许，当房企不去追逐产品力，却寄希望通过土拍来炒高溢价，这本身就是一个行业不正常的现象。你见过钢材厂会通过炒高铁矿石来提价的吗？
也许，这世上也根本就没有什么信心经济，信心破灭的泡沫之下，必然是现金流和购买力的破灭。
04
地产行业，原本是一个最接近民生幸福的行业，大家也对住得好，有着天然的需求。
然而，期房下的金融杠杆，土拍下的硬性价格支撑，虽然说迅速放大了行业规模，但也造成了种种乱象。现在是底部，也是时候将这些乱象出清了。
说实话，我心里最希望地产行业回到的状态是2014-2015年，那两年，处处都是各种新概念的神户型、各种验证产品力的神盘。地产人彼此交流经验，求知欲满满；房价虽然没有暴涨，但大家对地产的信心，都很是乐观。
看来，人生有时候需要做一些减法，行业有时候，也需要返璞归真~~
