美元债创最大跌幅，1100亿有息负债压顶，涉商票逾期/内部员工理财逾期/涉嫌自融输血等风波，“优等生”怎么了？
2021年，悲悲切切的一年，诸多百强房企不断被国际评级机构评为展望负面，不断排队跳水或准备跳水，或躺平或准备躺平。
但貌似有个优等生，在12月15日被标普维持“BB”评级，展望为稳定，在寒风中让小编感受丝丝希望及温暖。
标普报告指出，在中国房地产需求下降的背景下，得益于2021年下半年2600亿元充足的可售货值，以及在高能级城市的市场主导地位，该公司销售增长仍将快于行业平均水平。
报告指出，尽管市场出现了波动，但该公司的流动性依然保持健康。中期业绩显示公司在手现金523亿，是其短期债务的两倍有余，且公司的短期债务占比仅为18%。美元债务结构合理，债务久期较长。
1月4日，标普全球评级宣布，该公司增发1.5亿美元将于2026年到期的4.45%优先票据对其信用状况有正面影响。
这家企业就是旭辉集团，似乎是风景这边独好，然而，近日画风逆转。
债券出现较大波动
1月17日，旭辉控股集团（00884.HK）2025年10月到期美元债每1美元跌5.6美分，至75.2美分，创出该券自2020年7月发行以来的最大单日跌幅。
另外，旭辉控股2024年11月和2025年7月到期债券也出现较大波动。
目前旭辉控股集团存续美元债13只，存续规模49.37亿美元，其中有超20亿规模美元债于一年内到期。
近日，旭辉控股集团完成要约赎回2.65亿美元2022年到期的5.5%优先票据，剩余本金额2.4亿美元，此举或是可喜之处。
近期频出负面
但早些日子，网上曾大量爆出“子公司商票逾期，员工理财传未兑付”等诸多舆情，导致CFO紧急澄清。
2021年12月27日，旭辉员工在公司内部bbs发帖称购买的理财延期兑付。有的人准备认筹冻资上海第六批新房，现在也搞不成了。
12月28日，旭辉CFO在bbs上也发帖紧急进行澄清。旭辉工会理财是内部员工福利，禁止非员工参加，也禁止“拖拉机账户”，都已经在金融机构备案（应该是证券业协会备案）。
降至黄档，明股实债及表外负债受质疑 千亿负债压顶
该澄清未明确答复商票及员工理财逾期事情，但有几点情况需要值得一提。
1 企业预警通数据显示，旭辉控股境外债券存续13只，其中11只是美元债，余额46.76亿美元，另外两只28亿元，最近到期的一笔是2022年1月23日，余额5.85亿美元。
虽然旭辉中期业绩显示公司在手现金523亿，是其短期债务的两倍有余，且公司的短期债务占比仅为18%，但是否有兑付压力也许过段时间才能揭晓。毕竟类似案例已经发生，花样年曾公告不差钱，但随后就被打脸而主动躺平。
从“三道红线”看，旭辉控股集团净负债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的负债率72.14%，踩中一道红线属于“黄档”房企。
据《小债看市》分析债务结构发现，旭辉控股集团主要以流动负债为主，占总负债的72%。整体来看，旭辉控股集团刚性负债有1109.84亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为32%。
从融资渠道看，旭辉控股集团主要依赖于长期借款，该指标规模比2016年翻了4倍多。虽然目前其流动性较充盈，但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时，对其资金链将是个严峻的考验。
2 涉嫌明股实债，市场比较担忧这部分隐藏在表外的负债到底有多少？
近年来旭辉控股集团的少数股东权益规模迅猛增加，但少数股东损益规模却变化不大，存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年6月末，旭辉控股集团少数股东权益达572.35亿元，较2020年末增长30%，占所有者权益的59%；少数股东损益为16.94亿元，较2020年末腰斩。
此外，作为行业内有名的"合作之王"，旭辉控股集团还借助合联营公司隐藏真实负债，存在大量表外负债。
3 媒体曾爆料旭辉集团财技揭秘，高管实际控制的基金公司定向输血旗下多个项目。
疑似关联地产基金定向输血
回到被质疑的关联地产私募基金公司。截至2021年12月30日晚21点，企查查显示，上海晨曦股权投资基金公司的执行董事为林峰，由嘉兴晨曦股权投资有限公司持有100%，后者由林峰持有45.9%比例股权，上海旭辉企业发展有限公司持有44.1%，后者由林中持有50%，林峰持有25%，林伟持有25%。
持有嘉兴晨曦股权投资有限公司的共青城曦鸿投资合伙企业（有限合伙）由上海穆晨商务咨询有限责任公司持有98%，而后者由林峰持有100%。
妥妥的证实了上海晨曦股权投资基金公司完全由林峰实控，更是被林氏家族控制。值得一提的是，林中、林伟、林峰为三兄弟，其林氏家族持有上市平台旭辉控股已发行股本总额的股份比例超过50%。
根据旭辉控股集团官网、各地网上房地产信息等，晨曦基金输血了旭辉控股集团数个合作开发项目。合作方式主要分为三种情况：第一种是旭辉控股集团单独拿地后，引入其他房企及晨曦基金；第二种是旭辉控股集团和其他房企以及晨曦基金合资成立一家公司，拿地联合开发；第三种是其他房企单独拿地，后来引入了旭辉控股集团、晨曦基金合作开发。
有行业人士表示：房企通过设立私募基金给自己的项目输血。一则增加融资渠道，二则防止被其他金融机构垄断，触及自己对项目的管控权，如信托及银行。同时，银行有授信额度，信托有项目标准要求，还有其他证照办理进度要求，风控较为严格。而通过自己关联的私募机构，风控相对比较灵活，在股权或土地或在建工程抵/质押方面有所松动，甚至不做要求。
有媒体表示“晨曦基金多次输血旭辉控股集团合作开发项目的行为涉嫌自融”，但旭辉随后表示“涉及项目均为晨曦基金独立市场拓展并与对应房企合作的常规业务，晨曦基金未就该类项目投资与旭辉控股集团签署任何协议或约定，更不存在自融行为”，可惜这个解释有点苍白无力，输送利益，关联交易，都是可大可小的是非之地。
当然这个模式，所有大点规模的房企，都存在类似情况，只是或明或暗而已，市场上行周期，你好我好大家好，共享利益和气一团掩盖了诸多上述的是是非非行为。
对于上述关联关系，也被诸多媒体质疑是明股实债，“股权投资没有说投了半年就撤出来的，如果说投了半年撤出来的，这基本上可以100%确定为是‘明股实债’的”。对于此质疑，旭辉控股集团方面并没有给予回复。
对于地产上市公司之外再成立一个与上市公司实控人关联的地产私募基金，还有个好处就是，实控人会割上市公司房产项目利润的韭菜，此是公开的秘密了。甚而所投项目出了问题收点债权利息甩给上市公司也并非稀罕案例。当然项目好，再分点高额股权权益分红那是更理所应当的。算股权也好，算债权也罢，不都是实控人说了算吗？
据悉，旭辉理财规模大概是在10个亿左右，虽至今未出现过逾期兑付，但因为太多爆雷房企员工理财已经血本无归，诸多的员工经受不了如此之多的爆雷声声，毕竟那都是老百姓自己的血汗钱，不比老板日进斗金。
瞒住负面信息，转危为机，是陷入流动性危机的房企最想做的事之一，良好的市场声誉是融资和销售顺畅的保障。可当债台高筑，购房者、上下游合作商、企业员工、银行、债权人众多利益相关方相互拉扯，房企暴雷的秘密终究藏不住。
当诸多基层员工无奈维权时，大量负面信息从企业内部曝出，暴雷真实性和受关注度则大幅上升。
再坚固的事或物，都抵挡不住来自内部的瓦解，尽管CFO紧急澄清，但或有的风险被貌似撕开了一个口子。
当然，不排除是有想赎回理财产品的员工，扛不住压力，对外释放风声；但也不排除旭辉员工理财真的会出问题，因为在缺钱的信号上，旭辉已经开始出现商票逾期的记录了。
据票务宝统计，旭辉旗下有一笔商票出现未兑付情况。而最近的诸多房企暴雷，就是从商票/员工理财逾期引起，进而口子越撕越大，叠加债券到期无法偿还等因素，导致全盘失控。
恒大爆雷的催化剂，就曾有恒大财富/员工理财爆雷的消息在网络上疯传。
曾经维权的主力是自家的员工，城堡从内部被瓦解。据悉有大量的恒大员工参与到恒大财富的相关理财项目，投资金额从几万到数百万不等，涉及员工、中层和领导层。有媒体表示，恒大财富之所以鼓励员工购买理财项目，是想通过自融的方式进一步缓解资金压力。
近期暴露风险的多家金融机构背后大多有一个共同点，均有地产公司的背景。究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”
在头部房企纷纷爆雷的今天，旭辉还算少有的较优质民营房企，但其能否穿越行业周期，在这轮洗牌中熬住胜出？还待时间来考验。
但愿“优等生”逆转的画风再变回去。
