报告显示，将力高地产集团有限公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级从BB-下调至B，并表示力高对其到期债务的再融资压力显著增加。
四顾下半年的房企，有的已经出现债务违约，有的正在想尽办法降负债，还有的则挣扎在高息债补血的困境边缘。
福建发家的房企不少，风格却如出一辙，今天聊聊力高集团。
据其官网介绍，力高集团创建于1992年，总部位于中国深圳，是一家以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合企业集团，2014年1月力高集团正式在香港联交所主板上市，股票代号1622.HK。
近年来，力高集团践行“1+3+N”全球化的战略布局，将长三角城市群作为第“1”个深耕的核心主区域；将粤港澳大湾区、长江中游城市群、环渤海经济区作为布局拓展的“3”大副区域；同时聚焦海峡西岸城市群、海外市场等“N”个国内外热点城市群。
但究其发迹背景，力高集团在1992年由福建商人黄若虹、黄若青两兄弟在泉州创办，先是从事建筑装饰业务后介入工程建设业务，1995年转而从事房地产开发业务。在1998年于香港摇身一变成了港资力高集团，2012年迁入深圳。
力高的控股股东主要有三个，分别是环宇国际控股有限公司、时代国际发展有限公司、Power Ray Investment Development Limited。其中，黄若虹是环宇国际控股有限公司的最终控制人，黄若青则是时代国际发展有限公司的最终控制人。
时至今日，黄若虹和黄若青兄弟依旧分别持有力高集团39.06%和26.66%股份，为公司实际控制人。
妥妥的闵系背景房企，彰显了底子里激进扩张高杠杆高周转的基因。
土储飞涨，土地成本居高
几乎与销售业绩连降的同步，力高集团的负债也一直处于高位。究其原因，则是其近年来豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨。力高集团之所以对现金流如此饥渴，很大程度上更是缘于在土地上耗费过高。
自2021年上半年摘取的7宗位于广州、赣州、株洲、无锡等地的土地发现，力高集团面临着土地成本居高不下的困境。
从溢价率来看，无锡惠山区地块溢价率19.36%；赣州南康区地块经过115轮激战，溢价率达到38%；晋江高铁新区的地块溢价率甚至高达148.97%。这与市场表现形成了鲜明对比。据中指研究院发布的数据显示，2021年上半年，全国300城住宅用地平均溢价率为17.5%。
明星职业经理人未达预期
或许每个房企老板都有千亿梦想。
2018年－2020年，力高集团土储分别为1000万平方米、1456万平方米以及2340万平方米，增速分别为104%、45.7%和60.7%。而同期，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，增速均逊于土储增速，扩张意图明显。
为了追求目标，邀请了明星职业人坐镇。
2019年2月，卓越集团原执行总裁王卫锋入职力高集团，任执行总裁一职。
但，从2019年3月入职算起，王卫锋在力高集团任职地产总裁仅待了15个月的时间。对于一家拥有规模扩张欲望的中小房企而言，王的离职或与业绩不及预期有关。
2017-2020年末力高集团少数股东权益比重分别为17%、34%、46%和48%，但归属母公司权益的比重在逐年下降。关于权益占比，行业平均为70%左右，而力高集团50%，妥妥的后等生。
权益下降带来的明显后果就是削弱集团对下属项目公司的资金调配能力和资产控制能力。权益占比降低，流入的现金流在减少，不利于母公司层面主体的债务的偿还（如美元债、境内公司债等），一旦现金流断裂，公司覆灭只是一瞬间。
随着王卫锋的离职，力高集团存货过高、债务承压等状况，成为直接摆在黄若青兄弟面前的难题，他们又将如何化解困境呢？
或许，还得再邀请一个明星职业经理人来打理。
2020年12月4日消息，原和昌集团董事长武磊接任力高集团地产控股集团总裁一职。
而对于资金的渴求，力高集团则押宝了高成本的信托。
通过查询用益信托网披露的数据，力高集团近两年通过信托融资的产品多达8只，其中单只规模竟高达22.88亿元，且收益率均大多超过8%。综合下来，融资成本怕不是普通企业的利润就能覆盖的。
信托算是内忧，美元债则是外患了。
2021年11月12日，由力高集团（01622.HK）发行的REDPRO 13 05/27/23报价51.975，下跌8.313%，收益率69.645%，引发外界关注。
据公开资料，上述美元债是力高集团于2020年5月发行的优先票据，当前余额1.5亿美元，票息高达13%。
截至2021年11月底，力高集团存续5只美元债，存续规模11.16亿美元，其中将有两只合计5.05亿美元债将于一年内到期。
美元债就是市场风向标，美元债收益率的走势，基本能确定房企未来是躺平还是强撑。
如今，力高集团飙升的美元债收益率，也许就是敏感的投资者的用脚投票。
所以，评级被下调了！
近日，联合评级国际公司发布报告表示，将力高地产集团有限公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级从'BB-'下调至'B'；列入评级负面观察名单。同时，联合国际同时将由力高发行的高级无抵押债券的国际长期发行债务评级从'BB-'下调至'B'。
报告显示，力高对其到期债务的再融资压力显著增加。"我们认为力高的现金状况已经减弱，基于公司在2022年迄今为止面临比我们早前预期更差的合约销售疲软及销售回款疲弱的情况，对其流动性施加了压力。
此外，力高债券价格的大幅下跌，削弱了其再融资能力和财务灵活性。因此，力高目前的财务状况能否在中短期内履行其财务债务仍存在不确定性。"列入评级负面观察名单反映了力高到期美元债的再融资风险增加，这可能对导致公司的评级进一步下调。
早先，在2021年6月10日，标普确认力高地产集团有限公司（Redco Properties Group Ltd.，简称“力高集团”，01622.HK）的长期发行人信用评级为“B”。同时，鉴于公司有抵押债务增加，标普将该公司现有高级无抵押债券的长期发行评级从“B”下调为“B-”。
值得一提的是，过去的2020年力高集团主要盈利指标毛利率并未得到有效提升反而下降了11.7个百分点，这种降幅放在行业中看，也不多见；然而过去一年中得到提升的是力高的总有息负债，年报数据显示按年增加了17%，融资成本同比增加18.8%。
或许，近期的评级遭下调，说明一些故事。
想必，对于资金的渴求，势必也会上演“不管黑猫/白猫能抓住老鼠就是好猫”的财务“激励”故事，比如“骗贷”。
力高集团合肥公司被举报涉嫌骗贷 交通银行被指放贷12亿
2019年12月，媒体报道安徽省前城投资股份有限公司（下称“前城股份”）已就合肥市肥东县两处地产开发中，合作对方力高集团及其所属子公司存在的违规行为向中国银保监会、银监会安徽监管局、交通银行总行分别提交举报信，并附举报线索。
在向银监会和银监会安徽监管局的举报信中，前城股份共列出五名被举报对象，分别为力高集团及其所属子公司同铸置业、磐瑞置业、智越置业以及提供贷款的交通银行安徽分行。
前城股份在举报信中称，在力高集团指使下，其境内子公司控制的同铸置业、智越置业、磐瑞置业串通施工单位签订虚假施工合同，此类合同高于真实中标价格，后项目公司向交通银行申请放贷累计达到12亿元。
在对交通银行提交的举报信中，前城股份表示考虑到被举报人骗取贷款资金数额特别巨大，极有可能无法按时还本付息，由此将给交通银行资金造成损失。
力高健康生活艰难上市路
递表两次仍不见官网，母公司关联风险高，从2021年6月第一次递表，再到半年后12月再度冲刺，力高健康生活竭尽全力奔波上市。
但现实却异常残酷，严重依赖母公司力高集团（01622.HK），甚至在招股书中明确提及到的官方网站都打不开，再加上市场环境对房企类物业公司的较大不信任，从估值低，到艰难求生小概率上市成功，这一切都意味着力高健康生活或全方位受困承压。
虽然物业管理类上市热情似乎仍然很高，但市场信心大不如前，以前是估值低一点，拉几个实力雄厚的基石投资者或行业大佬就能上成，现在是根本不可能。
或许，力高健康生活无法通过上市并不奇怪。
结束语
一方面销售承压，另一方面拿地所带来的后遗症或将不断显现。力高集团对资金成本的平衡能理想吗？
值得一提的是，1月7日，联合评级曾确认力高地产'BB-'的国际长期发行人评级，评级展望稳定。而今，时隔仅约60日左右就予以下调。
难道，资本市场灵敏的嗅觉闻到什么气息了吗？
本文转自：泛地产投融圈。文章内容属作者个人观点，不代表房课网立场。投资者据此操作，风险请自担。
