“激进”一直是闽系房企在业内的标签，作为闽系房企的“后起之秀”，中骏集团在冲击千亿的道路上，遭遇了一系列信任危机。将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占比及是否操盘。如果挤去这些“水分”，房企真实的资金与投资能力要重新洗牌。此外，中骏高周转模式遭遇市场考验，历年来的违建、质量投诉接踵而至，其真实销售额及盈利能力也存在疑虑。而中骏商管主营的长租公寓并不被市场环境看好，中骏集团每年在购物中心和长租公寓方面都会有20亿元至30亿元的资本支出。如今债券跌超20%，又遭评级下调，中骏的危机或近在咫尺？
3月9日，深交所发布公告称，“20中骏02”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，临时停牌后当日复牌。
“20中骏02”全称厦门中骏集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二)，发行规模14.6亿元，期限4(2+2)年，发行票面利率5.5%。
对此次债券跌超20%，有机构表示是受总体市场影响。有分析人士认为，目前地缘政治局势导致的中美利差抬升对国内债市的影响趋弱，权益市场波动依然较大，避险情绪持续。
但近期频频遭媒体关注的闽系中俊地产，其债务风险却持续被资本市场质疑。
一改风格激进扩张
1984年，年仅18岁的黄朝阳远赴东北，从经营机械零配件开始走上创业之旅。三年后，黄朝阳回到泉州创建了中骏集团，最初涉足机电行业，1996年又转战房地产，开发了第一个商住项目“中骏·骏达中心”。
近年来，中骏集团一直对规模扩张存有野心。尤其是在2017年，伴随着创始人黄朝阳的长子黄伦入驻公司管理层，中骏集团也正式提出了千亿目标。
2017年总部迁至上海后，公司放弃“稳健”步伐，开始了闽系式房企的“激进”行为，多次以地王的称号拿下地块，甚至以马甲形式拿地。
终于在2020年迈入千亿俱乐部，但为了冲规模不惜高溢价拿地，甚至于还频频吞下地王项目。
随着债务迅猛激增，叠加外部融资环境恶化，中俊的偿债压力和债务风险无怪乎被资本市场频频质疑。
虽说一边受质疑，但一边却又给同行打了个好样，3月10日到期的5亿美元债，大手一挥，全部提前还完。中骏集团这么做，无非是向资本市场和投资人注入极大的信心。
不过，现实情况是很骨感，很无奈，中骏集团的资金状况并不乐观，在销售不佳资金回笼慢的情况下，短债压力巨大。
据公开资料，中骏集团1-2月销售额出炉，同比减少四成。
2月28日，中指研究院房企销售业绩统计数据显示，中骏集团1-2月销售额92.4亿元，当月排第34名，同比减少39.2%。1月，中骏集团实现销售额50.22亿元，同比下降38%。
还了5亿美元债，那他的债务缺口势必是要承压的。
华丽的数据难掩窘困的现状
野心是要有代价的，规模扩张的背后是隐忧与风险的积聚。
迈入千亿俱乐部的代价还有就是牺牲了利润，销售毛利也在连续下滑，利润空间不断被压缩，2018年至2020年其毛利率分别为34.6%、27.6%以及24.1%，呈明显下滑的趋势。
伴随着中骏集团的规模扩张，其负债水平也逐渐走高。
截至2021年二季末，中骏集团总资产为1782亿元，总负债1386亿元，不到5年时间，这一数字就已经是2016年的3.5倍。净资产395.7亿元，资产负债率77.8%。
蹊跷的是，虽然中骏集团的负债总额持续上升，但是其净负债率却持续下降，2016年-2020年分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%。而在2021年上半年，中骏集团已然是“三道红线”全部达标的模范生了。
中骏集团较低的净负债率，主要由于合作开发、少数股东权益规模扩大所致，存在“明股实债”嫌疑。
有业内人士指出，中骏集团逐年下降的净负债率，很大程度上得益于少数股东权益的增加，这成为其平抑负债率的关键，而与此同时，其同期少数股东损益却原地踏步。销售规模不断扩大的同时，中骏集团和少数股东之间是否存在利益输送呢？
同时，少数股东权益中，股东是真股东还是假股东，就是要值得怀疑了，也就是说房企为了降负债调表，不落俗套的采取了“明股实债”，2021年上半年，中骏集团占比44%的少数股东权益，获得的少数股东损益仅3.3亿元，占净利润比例不过12.3%。
当然，真股假股也好，明债暗债也罢，小车不倒只管推，只要不爆，危险还能继续掩盖着。
但是！明债是要暴露在阳光下的。
截至2021年上半年，账面上的现金及现金等价物，有153.1亿元。但同期短期借款就有124.6亿元，叠加几十亿的应付票据，再算上一年内到期的非流动性负债，中骏集团手上的现金，还能抚平吗？
销售数据质疑注水
2021年1月5日晚，中骏集团发布未经审核营运数据：中骏集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同年销售金额约人民币1045亿元。通过各大媒体对这条消息的披露可以看出，未经审核的营运数据为何急于公布出来呢？背后又有什么样的意义？为何一些房企把工作落实在数据上？
全口径对外发布业绩。这意味着，将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，具有一定的迷惑性。产生这种现象的背后或许是地产企业账面流动资金紧张，此地无银三百两？
“虚胖”成为了中骏发展过程中的最大标签。采用合营、联营的方式快速拉升销售金额，但事实上拉低了业绩增长的含金量。进而，被资本市场质疑靠合作方进行“销售额注水”，比如为了迅速冲规模，中骏集团频频和外部机构成立合联营企业。故其少数股东权益，从2016年的36.64亿元猛增到2021年上半年的174.6亿元。
在会计准则的允许下，企业在报表上依然可以玩很多障眼法。合并报表主要是基于提高规模的考量。业内人士表示通过增加合作项目可确保一定的销售及营收增幅。此外，随着土地成本不断上升，房企共同拿地开发已成为行业普遍现象。通过合作可分散市场风险、减轻资金压力。
信任危机和评级下调
“激进”一直是闽系房企在业内的标签，作为闽系房企的“后起之秀”，中骏集团在冲击千亿的道路上，遭遇了一系列信任危机。
常规而言，在金融端、评级端的信用基础的优良表现对在融资上具有一定先发优势，毕竟负债过高、资金链断裂是房企破产、爆雷的主要原因。
但国际评级机构是敏锐理性的，2021年11月16日，美国惠誉评级公司将闽系房企中骏集团的长期外币发行人违约评级从“BB-”下调至“B”，并将其高级无抵押评级及其未偿高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B”。
原因不复杂，即将到期的债务令人担忧，对于即将到期的资本市场债务：惠誉估计，中骏集团共有67亿元人民币的资本市场债务将于2022年年末之前到期或可回售，其中包括于2022年3月10日到期的5亿美元境外债券以及分别将于2022年7月和2022年10月可回售的14.6亿元人民币和20亿元人民币的境内债券。
而大量的合营及冲规模，难免顾此失彼，质量问题堪忧。
2020年1月，南安美林中骏愉景湾小区被曝商铺瓷砖开裂地面塌陷。4月，南京中骏六号被爆由酒店式公寓变成商办公寓，房屋面积严重缩水。5月，位于惠安黄塘镇惠黄公路及城西大道交叉口附近的中骏·珑景阁出现业主拉横幅维权事件。6月，网友爆料漳州港港尾中骏四季花都楼盘房价腰斩。12月，江西全省2020年第三季度建筑施工安全生产“百差工地”的通报中，中骏世界城赫然位列榜首。
不知道，这些质量问题是否会在销售寒冬更让购房人望而却步。
“一体两翼”的举步维艰
中骏集团体系运营的辐射线越来越纷杂，中骏集团的“一体两翼”目前举步维艰，中骏集团的收益绝大部分还是来自于物业销售收入，从目前的权力架构来看，董事局主席黄朝阳与儿子黄伦、黄涛是整个集团管理层的核心。
2021年7月2日，中骏旗下物业公司中骏商管在香港挂牌上市，而中骏集团单独开发、及与第三方合作开发的物业住宅收益占比均达到了中骏商管住宅物业管理服务总收益的9层以上，业务大多数来自于中骏集团的商业拓展。
借着拆分物业公司上市的时机，做了融资和避险的准备，顺势把黄伦正式推上中骏商管一把手的位置，加速其全面接班计划。
作为家族式企业的发展方向，暴露出了一系列的问题,尤其是在财务管理、高管运营管理方面的问题。
2021中骏集团的间接持有96.21%股份的杭州骏锦实业发展有限公司违规被罚，资料显示，除了此次“虚报收入”被罚，该公司还因为无证建设、虚假宣传（不当竞争）、未按时报送或者告知相关信息等原因，受到行政处罚5次。
此外，该公司被起诉的开庭记录有12次，郑晓乐就是厦门中骏集团的法定代表人，资料显示，他还是中骏集团的董事局副主席、执行董事。与郑晓乐相关联的56家企业，有多家都与中骏集团有关。
2021年，贪污案再度让中骏置于聚光灯下。2月，中骏集团发布对原天津公司重大贪腐行为相关责任人处罚的公告。这些事件折射出这家房企在快速冲击千亿路上留下的隐忧。
所以，人才高管体系的搭建，对于中骏集团黄朝阳来说，势在必行。
此前，中骏地产主席黄朝阳在业绩会上公开表示，2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。而实际运作中媒体曝光更多的是烂尾、捂盘、商业改公寓、退房款迟迟未到账等，中骏集团在南京的第一个项目（N0.2005G103地块-中骏六号街区）就是很好的一个案列。长租公寓难以解决的盈利问题，加上高负债，为长租公寓埋下一颗定时炸弹，负面缠身的湾流国际上海隆昌路门店变更为中骏集团旗下“方隅公寓”。
早在2020年，蛋壳、青客、巢客等长租公寓爆雷、跑路事件不断。不断收购整合和发展，扩大了中骏体系越来越庞大，而中骏商管主营的长租公寓并不被市场环境看好，中骏集团每年在购物中心和长租公寓方面都会有20亿元至30亿元的资本支出，在债务和财务的数据上，确实一个无法公布的谜团。
结束语
近年来高企的拿地销售比，几乎把中骏集团的现金流掏空，随着债务规模和负债率迅猛跃升，外部融资环境恶化，其偿债压力和债务风险值得警惕。
中骏集团该如何渡过难关？危机，或近在咫尺。
但就闽商而言，爱拼才会赢，祝福黄老板！
