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即使各种暖风吹来，楼市2021的寒冬还没有结束。
2月份A股有64家房企发布了2021年的业绩预告，其中亏损 27 家，亏损金额超过10 亿元的有11家。
名单还很长，后面还有一长串亏损的房企，不过华夏幸福应该会拿下A股房企亏损额头名了。
最让人意外的是泰禾，在年报预告中表示已经扭亏为盈。不出意外的话，中国房企的亏损王应该是恒大。
回想起来，大厦将倾，一切皆有预兆。总结各家暴雷的原因，也许能给以后的房企们多点警示。
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2013-2016年是华夏幸福的甜蜜时期，这几年销售额保持稳步增长。
但2017年环京楼市遇到最严厉的调控政策，导致销售额增速开始大幅下降，2019年年销售额首次出现下滑，同比下降12.0%，2020年销售额941亿元，同比下降了三成多。
但华夏幸福的土地储备每年基本维持在1000万方左右。
2017年之前，华夏幸福的净负债率维持在70%以下，从2018年开始，净负债率开始飞速上升，华夏幸福的负债率达到了惊人的161%，2019年、2020年负债率都超过了180%。
从发展壮大以后，华夏幸福的应收款项飞速增加，但这些应收款，主要是政府园区结算款，另外的是园区建设垫付款、土地保证金、信托业保障基金保证金。
而这些款项的回款周期又极长。
另一方面，华夏幸福的预收款先是陷入增长停滞，接着开始下滑，这意味着华夏幸福的销售回款也在变慢。
总结起来，产城模式回报周期长，沉淀资金大是华夏幸福的第一个痛点。
华夏幸福最多的是与地方政府进行合作，提供土地整理、基础设施建设、公共设施建设与运营、规划咨询、招商引资等服务，按照与地方政府约定的投入成本的一定比例确认收入，通常开发后的3-5年才可形成正向现金流，而且政府园区结算款太慢了。
这种模式过于复杂，回报周期远长于住宅开发，总结来说就是钱回得太慢。
其次，华夏幸福的产城逻辑在于布局核心城市的环线城市，利用产业溢出效应，通过自身区域规划、建设、招商运营，实现区域价值最大化，但这种逻辑最大的缺点是，和人口走向是相反的。
另一方面，华夏幸福的布局过于集中在环京区域，2017年京津冀地区调控政策密集出台，环京地区房地产市场急速转冷。
产城开发前期需要垫付大量资金，华夏幸福主要靠卖配套住宅来回收现金，现金流压力一直很大，从2017年开始华夏幸福的现金流都是负的。
没钱怎么办？借短债。
近几年华夏幸福借的钱有一半都拿去还钱，由此陷入了借新债补旧债的恶性循环，终于有一天就绷不住了。
2021年2月，华夏幸福首次发布公告称52亿债务逾期。
紧接着，有更多的债务逾期了。
2021年12月21日华夏幸福发布公告，累计未能如期偿还债务本息合计1078.05亿元。
2021年10月，华夏幸福宣布开始债务重组，华夏幸福的2192亿元金融债务，计划通过四种方案进行化解。
排在首位的是出售资产，出售资产可以带走金融债务约500亿元，另外能够回笼资金750亿元，累计能化解约1070亿元债务，剩下的则通过优先类金融债务展期或清偿约352亿元、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，剩余约550亿元金融债务承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
截止到2022年2月华夏幸福已签债务重组协议429.18亿元，华夏幸福想快点走出泥潭，但这要看债权人和地方政府的实力了。
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对比起来，泰禾的模式则是吃了拿高价地的亏。
泰禾一直持续高强度拿地，几乎不惜代价、大量拿地，所到之处都是地王。15-17年是泰禾投资拿地高峰，投资额1061亿元，其中539.7亿元投资的土地溢价率高于50%，平均溢价率高达198%。
过高的土地价格占比挤压了项目的盈利空间。
另一方面，全国楼市密集调控，很多城市开启了限价政策，泰禾的价格很难通过审核，导致开盘延后，很多泰禾产品定位比较高，建安成本又高，去化很慢，导致去化周期变长（有机构统计去化周期长达5年），利润率降低。
2015-2017年，泰禾共拿了22幅溢价率高于50%的地块。
这22幅高价地项目平均开工-开盘时间长达11.7个月，而行业平均时间差不多是不到半年。项目周转速度较慢导致沉淀资金过多，投资规模过大，导致泰禾连续几年的经营性现金流都是负值，净负债率常年保持在200%以上，导致了泰禾逐渐入不敷出难以周转。
另一方面，泰禾积极拓展多元化，但如酒店、医疗、养老 、文旅等业务都需要长期投入，却带来不了什么现金流，对业绩拖累较大。
当市场不好、销售不佳的时候，现金流就会出现流动性困难。
2020年7月7日，泰禾集团公告称，泰禾MTN001本息16.125亿元的债务不能按时兑付。
紧接着，有更多的债务逾期了。
根据其2021年三季报数据，泰禾一年内到期的非流动负债及短期借款和其他流动负债超600亿。
泰禾拥有一二线核心城市优质土储，优质的产品，良好的基本面。泰禾也开启了债务重组之路：变卖资产补充现金流。
世茂曾收购泰禾长三角和广佛地区7个项目，不仅优质而且便宜。但泰禾大部分资产由于处于抵押状态，如今也被债权方纷纷送上了货架。正如泰禾官微所说：泰禾的复工复产、泰禾的自救还有很长的路要走。
今年来随着政策面对房企风险出清频放利好，近期多家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持规模也接近600亿元，希望泰禾手里的子弹，还能撑到解困的那天。
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回首恒大危机，这是改变中国房地产历史进程的一个事件。
16年地产去库存背景下，房价持续提升，土地市场火热；
17年棚改货币化安置，三四线城市房价出现大幅抬升。
恒大在16、17年开始加杠杆扩张，新增拿地金额分别为2044/2380亿元，在2017年土储原值达到5338亿元，土储面积达到了惊人的3.12亿平。
加杠杆扩张后，恒大的债务达到了天量。
自2018年后恒大的净利润快速下滑，毛利率和净利率同步快速下滑。2018年的净利润还有665亿元，到2020年只剩下314亿元，降了一半。
而恒大的融资成本一直都很高，到2020年已经达到9.5%，大幅高于同行。
到了2021年，从 7 月份恒大债务偿付风险开始酝酿，到 9 月份恒大财富出现兑付危机，引发群体维权。
紧接着演化为“股债双杀”的信用风险事件，恒大的债务偿付风险逐步蔓延到房地产行业信用、金融体系和经济增长等方面。
恒大偏向于中央集权式管理，业务多元化已形成“八轮驱动”（包括地产、汽 车、物业、文旅、健康、水、互联网和中介等），并形成中国恒大、恒大物业、恒腾网络及恒大汽车等上市平台。
但这些业务里，只有恒大物业不赔钱。比如恒大汽车截止2020年末累计投入高达474亿，但现金流一直是负的，2016-2021H1公司归母利润累计亏损177亿元。
但影响恒大现金流最大的，是分红。近10年来恒大集团累计分红超过了1000亿元，接近一半的利润通过现金分红形式分配给了股东。
值得一提的是，截止2020年末许老板家族持股比例接近77%。
恒大庞大的债务和流动性危机是恒大事件的核心原因。
2021上半年恒大的有息负债规模仍保持在5718亿元，总负债规模更是达到19665亿元
而流动性危机体现在销售回款、融资、变现三方面。
销售回款难：
购房者信心持续降低，房产销售几乎停滞；按揭贷款周期拉长，回款极慢；而恒大持续挤压上下游合作商，应付款日益增加，出现大量停工现象；
融资困难：
由于贷款集中度管理制度，银行的地产融资额度下降，借新还旧越来越难了；信托融资也渐渐对恒大关上了门。
股权变现困难：
地产项目变卖上很难，由于房企三道红线制度，有钱的买家要考虑买完恒大的地就会指标恶化，更多的是，大部分房企也都没钱了。
另一方面，其他的多元化业务不怎么值钱，最值钱的物业版块，原本也要卖给合生创展，但被恒大自己叫停了。
2月9日，许老板出席了恒大集团“2022年保交楼新年开工动员大会”。许老板明确表示“保交楼是恒大关键之战，必战必胜”，并提出了恒大今年要交楼约7000万平米、60万套的目标，但他同时还说，要全体动员起来搞合作，绝不贱卖资产。
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暴雷房企还有很多，总结近两年房企暴雷情况，经营端项目销售受阻，去化速度急剧降低无疑是最重要的原因，在高周转的地产行业中，销售回款直接影响着公司的现金流状况。
另一方面，融资端因素中债务负担过重及短期偿债压力大，基本和房企前期采取激进的经营扩张策略有关，债务违约事件往往是投资者和融资市场最为关注的信息，这也导致融资继续恶性循环，最终导致现金流断裂。
经过这一轮危机后，相信很多房企都会深刻的反思，规模和多元化没那么重要，房地产的高速发展时代结束了。
想要摆脱危机，不仅仅要靠融资端输血，更要想尽一切办法在销售端大力卖房回款，关键时刻，更要像万达一样有壮士断腕的决心！
接下来的房地产，虽然政策上会有松动，但在经济形势和人口老龄化少子化的现状下，依然会坚持“房住不炒”，还是要回归居住与民生的本质。
不同的房企有各自擅长的领域，回到自己的细分市场修炼内功，做好产品，转型成“小而美”的企业继续经营下去，才是正道。
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