01
2021年4月初，华润对阵22家房企，为顺德最靠近广州的陈村临江地块激烈竞争。
在激战111轮之后，最终以总价64.5亿元、楼面价2.23万每平拿下，一举成为佛山全市新地王。
▲2.23万/㎡的楼面价，远超当时周边ICC碧桂园三龙汇、卓越碧桂园天悦湾、世茂国风滨江、招商曦岸等项目1.75万/㎡的在售均价。
在华润拿地当晚，这些楼盘全面封盘提价，佛山楼市全城轰动。
一年后，为了迎接地王项目的面世，华润费尽心思，引入最高端的润府产品系，这也是华润在全国打造的第九座润府。
按理说，2.23万每平的拿地楼面价，再加上最高端的润府系产品，这个项目的预售价格必然很高，对此，大家的预期达到了3-4万每平。
然而，等到预售价格一出，最新海报显示，单价24xxx元/平起。
▲据了解，项目首推的楼栋，低层单位折后单价约2.3-2.4万/平，中间楼层2.6-2.8万/平，高层单位基本在2.9万/平以上；小高层，吹风价约3.2-3.8万/平。
要知道，项目拿地价已经超过2.2万/平，现在贴着地价卖，这不是亏本，这是亏到姥姥家去了。
02
对于开发商来说，地王项目，从拍地伊始的被动宣传，到最后强劲有力的营销手段，地王项目投入高产出大，最好利润、现金流、产品口碑形象三者都做起来。
实在不行，就只能舍弃利润，保现金流和口碑。
用广东话说，当回“水鱼”，认栽了！
其实我真不知道当时华润决策层是怎么想的，去年4月9号拍的地，那时广州刚出限售新政没几天，华润就在佛山拍出了地王，在西安花将近140亿保证金抢沣西地块。
当时的佛山楼市正处于“疫情后反弹期”，陈村一拍地王，整个中介圈自媒体都吹得嗷嗷响，仿佛陈村要改名陈市一样，陈村刘家瞬间飙升。
由此，面对广州那么严厉的调控新政，华润居然喊着口号去陈村抢地？虽然成功带动了购房者的情绪，但这种硬着头皮杠大势的行为，跟股市里怼着庄家去抄底的散户没什么区别。
如今，陈村附近地铁口大把2万出头的现成楼盘，华润财大气粗，固然能撑下去，但看看禅城的华发四季，熬了几年都不敢公开发售，就怕丢了佛山的脸面。
唉，两相对比，才知道华润是真豪气！
03
华润的佛山地王项目，让我想起大名鼎鼎的上海中兴路一号。
相比佛山地王，中兴路一号可以算是“超级地王”，2016年8月17日，融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企，激战叫价了400多轮，最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售楼板价高达14.27万元/平方米，从而刷新了全国的单价地王纪录。
四年之后，一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”，以13万元价格入市。算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用，中兴路项目大约每平亏了3万块。
▲有意思的是，当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米，中兴路地王诞生后，万科迅速提价到9万元/平方米，颇有点“大树底下好乘凉”的意思。
那么华润拍地王是为了托市吗？当然不是。华润是少有的地产央企，没有必要去给一个二线城市的楼市托市。
事实上，地王本身，就有着强烈的新闻传唱度和知名度。有了知名度，开发商地产公司拿不同的地，就会有不同的考量，有的项目要出利润，有的项目要出现金流，有的项目要出形象。
当然，错估形势拿地的也在所难免。
对于陈村这个项目来说，回看2021年的佛山楼市，从一片上涨之声的1月，到阳春暴涨的3月，华润去抢佛山的地，可谓有理有据。
只不过，谁也没想到潮水退得是那么快。随着5月疫情反扑，佛山楼市一路下行，到了10月，佛山房价基本回到了年初，众多韭菜高位接盘。
而对于华润来说，当初高价拿陈村地块，也是为了在佛山一炮打响华润品牌，顺便为以后的润府产品系立标杆。只可惜，误判了形势，两个月后，佛山楼市大调整。
也许，地王本就是一场轮盘赌，房企们在赌地产周期，但更多的是在赌运气。
