《商业地产开发定位、招商策略及运营管理》

　　模块一、缺乏专业市调定位的失败案例

　　1.上海浦东国际社区大拇指广场案例

　　2.上海老城隍庙豫城时尚案例

　　3.上海正大广场案例

　　4.上海龙之梦购物中心

　　5.上海仲盛世界商城

　　6.上海百联世贸国际广场

　　模块二、商业项目定位前的市场调查

　　（一）如何管控商业地产项目的服务质量过程

　　（二）如何设定项目市场调研内容

　　（三）如何看商场的案例：广州天河商圈两大商业项目考察点评

　　（四）市场研究的重点

　　（五）市场调查质量的保证

　　（六）如何做模拟招商

　　（一）项目定位的内容

　　（二）项目定位的依据

　　模块三、商业项目的定位内容与定位依据

　　（一）项目定位的内容

　　1.商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）

　　2.产品组合定位

　　3.建筑设计定位

　　4.经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）

　　5.经营功能定位（依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）

　　6.消费客群定位（依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）

　　7.经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）

　　8.功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）

　　9.业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

　　10.产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）

　　（二）项目定位的依据

　　1.城市等级

　　2.城市经济发展水平

　　3.城市人口规模

　　4.城市商业消费水平

　　5.城市商业格局与竞争态势

　　6.项目交通条件

　　模块四、商业地产项目的开发模式与经营模式

　　1、招商与经营管理的营运概念

　　2、商业地产主要开发模式

　　3、商业地产主要经营模式

　　4、经营商家对商用物业的喜好

　　5、经营商家是否愿被招商的关键

　　6、商家是否愿被招商的模拟验证

　　模块五、商业项目的开发营运流程

　　问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运（全程操作周期）需要多少时间？

　　问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？

　　问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？

　　问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？

　　模块六、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容

　　（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能

　　1、返租/招商/商家品牌更换管理

　　2、租赁/入驻审核管理

　　3、市场营销管理

　　4、商业服务管理

　　5、行政事务管理

　　6、物业管理

　　（二）商业经营管理公司的营运管理内容

　　1、租赁/返租

　　2、租赁/入驻审核

　　3、市场营销

　　4、商业服务

　　5、行政事务

　　6、物业服务

　　模块七、招商工作的四大管理阶段

　　（一）招商前对项目的理解阶段

　　第一阶段的主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）

　　第二阶段的主要工作内容（招商的组织准备阶段）

　　第三阶段的主要工作内容（项目的招商执行阶段）

　　第四阶段的主要工作内容（商家进场装修阶段）

　　案例一：新沂科倍尚城项目（地块建筑指标的调整）

　　案例二：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案）

　　案例三：曲阜人民医院商业街项目（由策划公司制定地块指标）

　　案例四：城开“世纪之门” 品牌落位

　　模块八、招商管理工作的实施重点

　　步骤一：招商工作的前期调研准备阶段

　　步骤二：招商方案的设计策划阶段

　　步骤三：招商实施筹备阶段

　　步骤四：招商实施阶段

　　步骤五：进场装修阶段

　　模块九、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容

　　1、日常经营管理

　　2、员工培训及指导

　　3、商场营销活动管理

　　4、商家更换招聘管理

　　5、业主管理及服务

　　6、物业管理

　　模块十、营销战略策划内容

　　1、项目营销的目的与目标

　　2、营销市场环境分析

　　3、营销战略

　　4、营销组合策略

　　5、行动方案（工作进度表）

　　6、总营销预算表

　　项目网站设计与维护更新

　　形象系统设计（VI设计）

　　《招商手册》《销售楼书》设计