最近年报季，不同于往年热闹的年报季，房企业绩发布会低调了很多：
近20家房企延期发布年报、30余家房企最后两天踩点公布。
即便如此，还是有人提前公布自己的业绩情况：
比如，3月25日，龙湖召开业绩发布会公布了自己2022成绩单，单看现金短债比，就高达6.11，剔除预售监管资金及受限资金也有3.88。发布会时间比去年还提前了一天。
都说如今的年报季就是块试金石，敢于如常公布业绩都需要梁静茹给到些许勇气。
再比如，选择在3月25日这一天披露年报的还有美的置业。
艳姐翻阅了下美的置业自2018年上市以来公布年报的时间，分别是：
2019年3月28日、2020年3月30日、2021年3月24日。
算过去的平均时间，今年也是在前移的。
这一天，这家新晋的“白衣骑士”很是忙碌。除了过去的成绩单，还“自爆”了很多大料，有关于董事会的新变动，也有关于“钱”方面的一些新喜讯……
每一个消息都很重要。
01
先来讲讲人的变化，都是在上周五开始就已经生效的：
姚嵬辞任美的置业执行董事，由现任美的置业浙闽区域公司总经理张子良接任。
现年51岁的姚嵬此前是美的置业执行董事兼副总裁，主要负责统筹战略规划、土地投拓以及法律业务。
他和诸多美的置业的高管一样，并非“土生土长”的地产人，而是作为美的老人半路出家做地产的。
2004年，美的置业初创，但在7年前，姚嵬就已经加盟了美的集团，一直都是负责战略投资事宜。
一算吓一跳：
这位老将迄今为止半辈子的光阴居然都是和“美的”共度的。
美的置业创立的6年后，姚嵬方才“转行”做地产，出任美的置业集团战略发展中心总经理，2011年起升任副总裁、董事；随着2018年美的置业上市，又被委任为上市公司执行董事兼副总裁。
表面来看，这一次姚嵬仅仅是辞去了执行董事一职，但是在公告中还有另一则信息：
在辞任后，姚嵬获调任为高级投资顾问。
这或许表明了，姚嵬在美的置业的身份已经发生了根本性的改变：从原本的执行董事、副总裁变为了高级投资顾问。
高级顾问这个角色在过去这些年里常有出现，一般都是副总裁级以上高管辞任原职务后会被赋予的新身份。
而几乎无一例外，有这样的动作后，基本不出几个月，就能再看到一些新消息。
一些预兆已经出现，但很多话都不用说的太明。
接棒姚嵬进入董事会的张子良虽然拼“美的系”履历不及姚嵬，但真正算起来，张子良进入美的置业的时间甚至比姚嵬还要早上一年。
显然，这是一场老将和老将之间的交接棒。
自2009年加盟美的置业后，张子良做过中心总也做过区域总，历任美的置业集团人力资源中心总经理、审计监察中心总经理、福建区域公司总经理。
这一次被任命为执行董事时，张子良的身份是赣闽区域公司总经理，主要负责浙闽区域的物业开发与经营。
这个消息背后也释放出了一些不同寻常的信号。
要知道，一般房企任命执行董事，基本都是聚焦于集团层面的高管，副总裁级起步，包括美的置业此前的几位执行董事均是如此。
而像张子良这样直接从区域总跃迁进入董事会的实属罕见。
02
虽说有老将光环在，但为什么是张子良？
这在美的置业当天披露的年报中或许能找到答案。
在这份仅有39页的简报中有这么一句话：
土地投资主要集中于经济活力较强的沪苏区域以及市场环境较好的浙闽区域，聚焦深耕，不再新增拓展城市布局。
换句话浙闽区域在美的置业内部算是最被寄予厚望的区域之一。
虽然简报中并未有太多详细的披露，但“市场环境较好”翻译一下就是：
过去的业绩表现不错。
这一点早就有迹可循。
早在2020年时，浙闽区域在美的置业内部的业绩贡献就仅次于苏沪区域，与珠三角区域持平。
在去年的半年报中，美的置业又重点表扬了销售规模各自超过百亿的沪苏（248亿元）、浙闽（185亿元）、珠三角区域（138亿元）。
在这半年中，销售额一举超越珠三角的浙闽实现了174%的同比增长，直接把沪苏的59%和珠三角的96%比得不够看了。
在3月28日召开业绩发布会的当天，美的置业又公布了另一个数据：
2021年长三角销售额674亿元，占全年总量的49%，作为美的置业大本营的大湾区排在第二，业绩占比18%。
而看总土储面积，长三角也以1192万方、29%的占比稳居第一。
虽然暂时还看不到更具体的数据，这些业绩的实现，浙闽区域显然出了不少力。
对于奋战在一线的区域总的成绩衡量往往非常直观——区域的业绩情况，直接决定了区域总的去留与升迁。
在任命的公告中，美的置业披露了一个信息张子良的预计薪酬：
预计于截至2022年12月31日止年度因担任集团多个管理层职位收取的酬金约人民币460万元。
这个数额并不少。
对比看刚刚退出美的置业董事会的姚嵬，据美的置业2020年年报显示，姚嵬的年薪算上退休计划供款是344.8万元。
另一个值得注意的细节是，截至公告日，张子良还同时持有美的置业80万股股份及77万股相关股份。
差不多在一年前，美的置业首次推出了股权激励制度，包了一份价值上亿的大红包，向193人授出6666万份购股权，同时向31人有条件无偿授出522.5万份奖励股份。
从时间线来看，张子良很有可能也在当时得到了不菲的奖励股份。
美的置业曾在一年前的那份受限制股份奖励计划中提到：
在厘定获选参与者时，他们对公司的现有和预期贡献是很大的考量标准。
所以一些重视早就已经表现出来了。
唠个题外话，其实从薪酬也好、对老将的重用、激励也好，在当下的行情下都挺难得。
这里还有一个数据：
截至去年年底时，美的置业共有14908名员工，2020年年年底是15252名，在去年裁员潮泛滥的情况下，仅减少了344名员工，2.26%的比例还算在正常的波动范围内。
03
2500年前，赫拉克利特说“一切事物都处在流变之中”，这句话可以作为对2021年最恰当的注释。
这是在对2021年业务进行回顾时，美的置业放在最开头的一句话。
在过去的这段时间里，最大的流变大概是：一向被拿来作为企业健康度衡量标准的三道红线居然不顶用了。
不少绿档房企发出了红色警报，而踩了红线的反倒也不一定危险。
比如美的置业，作为当下公认的活得不错的民企，三道红线状况其实并未达到最优——虽然各方面数据均有改善，但直到去年年底，美的置业依旧还踩了一条红线：剔除预收款后的资产负债率。
有仔细看过美的置业年报的朋友大概都发现了：虽然较早地、大方地披露了年报，各方面数据大多也成上扬趋势，但是这家房企仍有忧虑存在。
过去这一年，美的置业实现的合约销售额是1371.4亿元，同比增长8.7%。
2021年美的置业提出的目标是1500亿，完成了九成出头。
这个成绩放在往年不够看，放在去年算挺好。
相较之下，营收增长就略猛了：737亿元，同比增长超40%。
不过，虽然毛利和核心净利润都同比有所上升，这家房企依旧迎来了一个全行业所面临的共性问题：增收不增利。
在收入大幅增长的情况下，美的置业的归母净利润却降了13.47%。
这是近5年来的首次负增长。
毛利率仅18.31%，同比下降3.9个百分点。
首次跌破20%以下，也是近5年来的新低。
一个血淋淋的现实又被摆到了大家面前：即便是如今活得还算不错的房企，业绩承压依旧不小。
3月28日的业绩发布会上，美的置业主动降低了业绩目标：
1400亿——比去年还低了100亿，仅较2021年的销售额增长了约2%。
尽管如此，在美的置业的管理者口中，这依旧是一个需要“努力”的奋斗目标。
毕竟看前三月，行业负增长几成定局，即便是些微的增长确实也不是个小目标了。
昨天克而瑞公布了房企一季度销售榜TOP200名单，美的置业排在21位，全口径销售额是：
199亿。
接下来的9个月，想要实现目标，这家房企还需要奋战：
1201亿。
04
3月25日当天，美的置业的官微也没有沉默，而是又宣告了一个新消息：
与中国农业银行签署220亿战略合作协议。
同事看到一惊：
这不是前几天的消息了吗？怎么又发了一遍？
事实是，就在这则消息发布的三天前，美的置业刚刚和建设银行进行了战略合作签约。
同样是220亿。不仔细确实是会混淆的程度。
再往前看，3月9日，交通银行授予美的置业90亿地产并购专项融资额度；3月3日，美的置业还和招商银行签署了120亿的战略合作协议。
算下来，整个3月，美的置业所获得的来自银行的融资额度一共：
650亿。
值得注意的是，这四家银行，每一家都给到了美的置业额度不小的并购贷额度。
招商银行60亿
交通银行90亿
建设银行100亿
农业银行120亿
一个月的时间，总计370亿元并购贷额度。
密集的融资动作看的很多地产人没话说了：同为民企，人家已经在白衣骑士的路上越走越远了，我们还在等对方并购的时候多看我们一眼。
截至去年年底，这家房企的加权平均融资成本已经降到了4.82%，而今年2月，美的置业还成功发行了一笔中期票据，利率仅在4.5%。
为何么诸多银行将美的置业纳入白名单，大开绿灯？原因大家心里都清楚：
因为和那些央国企一样，背靠大山。
美的置业管理层心里也同样清楚，他们在业绩会上坦言：
我们非常珍惜自己的信义与股东无形的背书。
05
事实上，从去年年底开始，美的置业就已经先后出售收了13个项目，比如长沙美的正荣滨河苑项目、武汉美的雅居乐云筑、重庆美的金科郡、佛山美的花样年云璟……
不过这些项目基本都有一个共同特征：原本就是美的置业的合作项目。
美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐回应说这些项目基本都是打折收购的，总交易净对价约17亿。
但由于把项目存量资金盘活及借助并购贷，在最终交易时对公司的资金占用约4.8亿元。
100%的持股可以把项目的存量资金盘活。
事实上，今年以来美的置业之所以出现了比较明显的增收不增利的情况，和近些年合作杠杆的加剧不无关系。
这里有一个数据，美的置业去年在未并表的合营、联营企业方所得到的收益为：
亏损0.23亿元。
2020年这个数据是盈利3.51亿元。
而另一个数据是：
2021年美的置业的少数股东损益达到了15.59亿元，是2020年同期的3.12倍——53.03亿元的净利润被分走了足足29%。
显然，收购合作项目股权在某种意义上来说也是一场“利润保卫战”——要尽可能减少对利润的蚕食，保障上市公司股东利益。
而今手握大把并购融资额度的美的置业，未来想要“解救”的对象依旧集中在对合作方的项目收购、置换上来，提高自操盘的比例。
至于什么时候能轮到第三方项目？郝恒乐也给出了答案：
要持审慎态度，对其风险系数要多加判断，除非是比较干净的项目。
最后送给大家美的置业放在年报中的一句话：
吹尽狂沙始到金。行业巨变必将伴随着阵痛，但会迎来更为稳健的未来。
