科幻作家威廉·吉布森写道“未来已至，它们只是不平均的躲藏在现实中”，机遇其实已经到来，以时空为尺度、从趋势中寻找，哪些领域更接近未来呢？
全球经济不景气的大环境下，风险与机遇共存。不过，最近不少大型外资企业都垂青于中国一些大规模的持有型物业项目。
有着“PE之王”称号的黑石，2021年通过收购富力广州国际机场综合物流园实现中国物流地产的快速扩张，2022年11月8日，黑石房地产基金持有的多元资产管理平台——龙地（DragonCor）再披露平台将会加入大湾区内面积约28万平方米现代仓库。
借此机会，我们与龙地首席执行官黄咏祥展开了一场交流，他身着深色西装，一脸笑意地出现在屏幕前。
未来
物流资产在黑石这家投资机构的全球投资图谱里占据了十分重要的位置，而对于“龙地”这一名字似乎并不是那么熟悉。
龙地于2017年由黑石设立，资产组合同样由黑石构建，现有物流资产战略性分布于中国主要城市和物流枢纽。凭借黑石的全球规模、专业的物流知识，凭借现代化、高质量的物流和仓储设施，龙地于仓储物流方面现已成为中国领先的物流综合服务供应商之一。
自2021年加入龙地以来，黄咏祥主管公司整体营运及未来发展规划，重点统筹物流、长租公寓、商业地产等业务的发展。
对于物流行业未来的发展前景，黄咏祥先是分享一些数据。
10年前，中国在全球电子商务市场份额还不到1%，而现在中国是世界上最大的电子商务市场，占全球市场份额已超过40%，目前中国每年处理交易量已超法国、德国、日本、英国和美国这些国家的总和。
推动快速发展的因素有互联网使用量的增加；中国目前拥有8亿互联网用户，同时，互联网用户也是网购大户，去年阿里巴巴双十一期间创下一个新记录——总交易额为845亿美元。
另外，中国手机的移动渗透非常广泛且深入，推动了移动支付的兴起；此外发展中产阶级人口目前已到了4亿，占中国总人口约1/3，并且越来越多的国内电子商务企业不断向海外市场发展。这些因素都有利于电子商务的快速增长，因而也驱动了中国物流的快速增长。
再谈及目前仓储物流行业发展现状，黄咏祥表示，中国零售、物流基础设施不如其他一些发达市场那么完善、发达，这创造了一个很大的机会，黑石的品牌、规模、构建平台能力等都能为龙地提供了很大的竞争力。
目前，客户对仓储物流要求越来越高，面对生物科学、冷库到第三方物流等各领域的租户，龙地会与客户保持紧密的沟通联系，根据他们不同的地方、业务及需求，对效应及独特要求提供定制化，寻找高效的科技驱动的解决方案，为客户提供更好的服务。
背靠黑石，龙地的使命非常简单，即为黑石提供资产管理服务，促进黑石在中国房地产业务的发展，实现各资产的价值最大化。因此，龙地需要找到风险管理和以客户为中心的动态平衡，提供差异化创新能力与解决方案，还要吸引最好的人才。这可以说是龙地的两个“简单按钮”。
发展
在2018-2021三年时间里，龙地在仓储物流方面的总可租赁面积已实现从180万平方米到现在的500多万平方米快速增长，并在18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区。
黄咏祥介绍到，龙地旗下运营的是在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽，精心布局和挑选优质资产组合，重点集中在仓储物流。
以大湾区为例，广州是华南主要的配送中心，京东、亚马逊及苏宁均在广州设立区域配送设施。广州的核心分市场包括有黄埔、增城、花都及从化，同时就仓储需求已逐渐向佛山与东莞两城扩散，现布局拥有佛山南海物流园、芦苞物流园、东莞常平物流园等多个物流园。
具体到业务方面，龙地关注的市场是终端客户产生的终端需求，租户主要是第三方物流、电商，还有冷链、生鲜食品等快速增长且防御性比较高的行业，因此投资组合偏重于广州、上海等一线城市及物流枢纽城市。
今年上海和广州的物流园都面临着疫情的挑战。黄咏祥指出，从运营的角度，龙地对防疫方面是非常看重的，保护全部资产和员工的健康，也会积极配合当地政府。另外，龙地会和客户保持非常紧密的沟通，根据每天不同的变化及现场运营的需要，尽力地满足客户，帮助降低疫情对他们的负面影响。
近年来，数字化发展深受重视，信息化赋能传统物流，智慧物流园优势更为明显。
他指出，智慧物流园牵扯到很多不同方面，有管理模式的改变和硬件、软件、系统的改造，所以龙地也在学习的过程中，主要的工作是与智慧物流园专家沟通，将自己的业态及情况进行交流，但最终还是要回到什么是对客户最好的，并针对性开发客户终端需求这方面的能力。
与此同时，龙地已从纯物流平台迅速发展为覆盖仓储物流、长租公寓和商业办公的多元资产管理平台。
黄咏祥告诉我们，现有的资产组合也包括黑石其他的资产类别，且都是在上海，如商业办公、长租公寓、生物科学园等等，但现在专注点主要还是集中于物流方面。
文化
全球经济与市场一直都在发生着变化，黑石也在随着环境的变化并调整其投资策略；同时，黑石具有谨慎投资的态度和吸引顶尖人才的管理思路。
一脉相承的龙地，通过黑石带来的全球经验和关系，帮助其在中国扩展业务时对市场的判断、对客户需求的判断，还可以从黑石全球的规模来受益，这是龙地较为明显的一个优势。
黄咏祥表示，每个企业都有企业文化，且龙地非常关注文化、价值观。
“企业的使命、愿景，还有核心价值观，是建立和管理团队最关键的东西，好的企业让我们吸引更好的人才，他们会留在这发展他们的职业，也会更好地给到客户更好的服务。我希望我们团队具备合作、协作精神，随着团队不断的壮大，也希望员工可以更积极地融入这个团队文化，互相帮助，最终把最好的一面呈现给客户。”
团队亦是龙地成长另一个“简单按钮”。目前，该团队已发展到80多人，近期也迎来了多位经验丰富的业界资深人士的加入，进一步加速了业务拓展。这些人才帮助公司构建一个内部核心的竞争力，包括资产管理、租赁、开发、管理、ESG等。黄咏祥相信这个团队多样化的经验，能够更好的为投资者和租户服务。
其中，新的精英人才包括可持续发展部古春晓，在可持续发展及咨询领域有近10年的工作经验，主管整体ESG战略及落地，涵盖战略框架、治理、行动路径和目标绩效。
中国ESG市场的发展十分迅速，众多企业都践行绿色发展理念。众多企业都践行绿色发展理念。ESG也是龙地优先考虑的事情，寻求创造积极的经济影响和为投资者创造长期价值，因此聘请了像古春晓这些该领域专家带领此方面工作。
黄咏祥兴奋地介绍到，首先会在公司层面持续夯实公司治理、环境可持续和社会贡献，再希望把ESG理念的积极影响拓展至我们的资产、合作伙伴及运营所在的社区，所以现在所有的项目都是以相关的ESG原则为指引，从而确保项目选址、设计、选材、施工、运营等都是以可持续发展目标为方向。
黑石的目的就是在控制能源使用的全球某些新投资项目中，在头三年内将平均碳排放总量减少15%，龙地也是实现同样的承诺，继续推崇很多碳排放减低的工作，其中包括推动绿色建筑，目标是在未来3年内，将完成名下管理的建筑资产100%的绿色认证。
其次，龙地会与不同的团体推动ESG发展工作，包括最近加入了联合国全球契约组织（UNGC），同时将与仲量联行（JLL）合作发布ESG白皮书。另外，龙地很快将会推出ESG路线图，展示未来在ESG方面的明确目标。
以下为观点新媒体对龙地首席执行官黄咏祥先生的采访实录：
观点新媒体：您对于物流行业的发展现状有什么看法？未来物流行业会有怎样的场景？
黄咏祥：首先我们看到的是电子商业这部分驱动中国物流很强劲的势头。十年前，中国在全球电子商务市场份额还不到1%，而现在中国是世界上最大的电子商务市场，占全球市场份额已经超过40%，十年内从1%-40%是领先的市场，而且现在中国每年处理的交易量已经超过法国、德国、日本、英国和美国这些国家的总和，所以这方面的增长是非常的强劲。
推动这个趋势有好几个因素，包括互联网使用量的增加。中国目前拥有8亿互联网用户，已经超过了美国、印尼、巴西这些世界上人口最多的国家的人口总和。互联网的用户也是网购大户，这跟其他的国家不一样，去年阿里巴巴双十一期间创下一个新记录——总交易额为845亿美元。
中国手机的移动渗透非常广泛而且深入，推动了移动支付的兴起；还是中国有很多的发展中产阶级的人口，这个人口目前已经到了4亿，占了中国总人口的1/3，以及越来越多的国内电子商务企业不断向海外市场发展。这些因素都有利于电子商务的快速增长，因而也驱动了中国物流的快速增长。
观点新媒体：您觉得未来物流仓储会有哪些机会？今年出现了消费降级的情况，包括双十一的数据似乎也没有往年好看，对于仓储物流行业会有影响吗？
黄咏祥：中国零售、物流基础设施目前不如其他一些发达市场那么完善、那么发达。所以，零售基础设施的缺乏，以及很多消费者还是网上购物，这是一个很大的机会，特别是黑石的品牌、规模为龙地提供了巨大的竞争力，还有网络、关系、构建规模平台的能力。而且物流设施现在越来越多的需要满足每个租户的特定要求，所以我们设施可以容纳从生物科学、冷库到第三方物流等各个领域的租户。
客户对效应、对独特特定的要求会越来越高，我们也要跟客户有更紧密的沟通，使我们提供的服务、产品是更适合他们所使用。龙地还看到越来越多的租户正在寻找高效的、科技驱动的解决方案，同时也关注他们不同的业务和需求，研究是否可以给到定制的方案，为客户提供更好的服务。
观点新媒体：龙地在不到三年的时间，在仓储物流方面的总可租赁面积从180万增长到现在的500多万平方米，能否介绍一下最新的发展情况？龙地平台会有哪些特别的资产优势？
黄咏祥：龙地旗下运营的是在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽，精心布局和挑选优质资产组合，重点集中在仓储物流。最近也聘请了不少的人才，这些人才也会帮助公司构建一个内部核心的竞争力。这些竞争力也包括资产管理、租赁、开发、管理、ESG，还有其他企业的职能，我们相信这个团队的多样化的经验，能够更好为投资者还有租户服务。
我们现有的资产组合是集中在仓储物流，也有包括黑石其他的资产类别，而且都是在上海的商业办公、长租公寓、生物科学园，但现在龙地专注点主要还是放在物流方面。
观点新媒体：今年广州和上海都受到疫情的影响，对于龙地物流园有哪些挑战的因素存在？有哪些应对措施呢？
黄咏祥：从运营的角度，第一是对防疫方面是非常看重的，保护全部资产，员工的健康、安全是最关键；从运营的角度，我们也在积极配合当地政府和需要配合的防疫工作。
我们与客户保持非常紧密的沟通，每天都可能会发生一些不同的变化，这会影响到他们的布局、日常或者现场运营的需要，我们会尽力满足他们，帮助他们降低疫情对他们的负面影响。
观点新媒体：具体到物流园区，龙地会如何践行绿色标准？
黄咏祥：ESG是一个非常专业的东西，ESG也是龙地优先考虑的事情，已经进入了日常的思考。
首先会在公司层面持续夯实公司治理、环境可持续和社会贡献，再希望把ESG影响拓展至我们的资产、合作伙伴及运营所在的社区，所以现在所有的项目都是以相关的ESG原则为指引的，从而确保项目选址、设计、选材、施工、运营等都是以可持续发展目标为方向。
黑石的目的就是在控制能源使用的全球某些新投资项目中，在头三年内将平均碳排放总量减少15%，龙地也是实现同样的承诺，继续推崇很多碳排放的减低的工作，其中包括推动绿色建筑，在我们现有的资产组合中，已经有10项资产是获得了绿色建筑的经济环境级的认证。我们的目标是在未来3年内，将完成名下管理的资产100%的绿色认证。
其次，龙地会与不同的团体推动ESG发展工作，包括最近加入了联合国全球契约组织（UNGC），同时与仲量联行（JLL）合作发布ESG白皮书。另外，龙地很快将会推出ESG路线图，这个展示未来在ESG方面的明确目标。
观点新媒体：您是如何看待智慧物流园的发展呢？
黄咏祥：智慧物流园牵扯到很多不同方面，它有管理模式的改变，还有硬件、软件、系统的改造，所以也在学习的过程中，我们主要的工作就是要跟这方面的专家沟通，把我们的业态和情况进行交流，最终回到什么是对客户最好，对他们的终端需求是最好，并针对性开发客户终端需求这方面的能力。
观点新媒体：您刚才提到龙地的文化建设，具体可以介绍一下吗？
黄咏祥：企业的使命、愿景，还有核心价值观，是建立和管理团队最关键的东西，好的企业让我们吸引更好的人才，他们会留在公司发展他们的职业，也会更好地、无私地给到客户更好的服务。我希望我们团队具备合作、协作精神，随着团队不断的壮大，也希望员工可以更积极地融入这个团队文化，互相帮助，最终把最好的一面呈现给客户。
观点新媒体：您对于龙地的初印象和现印象是怎么样的？
黄咏祥：这个是很好的问题，我一直在问自己这个问题。因为我去到每一个地方，我觉得是有一些基本的东西每个企业、每个团体都需要有，还有一些要看情况，看企业在什么市场、行业。
我现在花的比较多的心思就是企业文化，把龙地的愿景、使命、价值观明确地确定下来，并与全部的员工交流，员工也可以提出他们的建议。在日常互相沟通跟客户的交流有没有做到，而且我们会尽量的找一些做得不好的地方，讨论为什么做不好，以后怎么做的好，这个是过去一年比较大的变化。
另外，没有改变太多的就是我加入龙地的时候，我开心地看到这边的员工非常务实，由于股东方较为单一，而且面对的市场客户也是比较明确，所以对客户专注方面，从我来的第一天到现在始终如一。我觉得一家企业如果没有把客户放在第一位，其他东西就很难做。
观点新媒体：您觉得龙地未来会是什么样的企业呢？
黄咏祥：我们的使命是很简单，为黑石提供一个世界一流的资产管理服务，促进黑石在中国房地产业务的发展，实现各资产的价值最大化，这是我们发展的主要的使命。
所以要做到这个使命，我们要吸引最好的人才，找到风险管理和以客户为中心之间找到一个动态平衡，提供与同行比有差异化的创新能力，而这就需要创新能力，这是在企业发展中必须要具备的。
