这两年，有一个非常明显的趋势：
很多房企不仅赛道越来越多，各条赛道上的业务也越做越宽、越做越大。
像碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉等众多房企，在物业服务方面的业务，就已经越过了小区、楼宇、园区的围墙，开始大力探索更加开阔的城市服务，野心勃勃地当起了城市大管家、城市服务商。
去年，万科物业专门成立了城市服务品牌“万物云城”，并给自己定了一个三年“小目标”：
今年合同收入目标达到27亿元、2022年目标60亿元、2023年目标100亿元。
碧桂园服务推出了“城市共生计划2.0”，提出3年内要拓展101座城市。
……
这些物业公司，为什么能“越管越宽”？他们又将凭借什么样的能力，迅速扩大的规模，甩开对手？下面详细说说。
物业公司做城市服务是“必然的”
这段时间，可能不少人都留意到了一个前所未有的现象：
自上月发布了2020年业绩之后，碧桂园服务的市值就一路领先母公司碧桂园。
物业公司为什么能够迅速“逆袭”？
明源君认为，一方面是两者的市场和政策环境发生了翻转。另一方面，人们向往更加美好的生活，物业公司的业务范围也因此越来越广，盈利模式更加多样。
城市服务就是其中一个新兴的增长点。
这两年，随着政府“放管服”进程逐渐深入，释放出了越来越多提高城市治理水平的社会化、现代化需求。很多物业公司都想做城市服务，赚政府的钱。
对于物业公司来说，做城市服务其实也是“必然的”。主要有三个原因：
一、政策红利开启物业公司的万亿新市场
早在2017年，中央就做出指示：要像绣花一样精细治理城市;
“十四五规划”明确，2035年基本实现国家治理体系和治理能力现代化;
随后，各地陆续推进城市社会化、精细化管理方面的工作……
政策红利带来了一片巨大的城市服务蓝海。
招商积余物业BG总经理谢水清曾在地新引力峰会中表示，现阶段物业公司做城市服务，大概有两千亿的市场价值，但未来，这一板块也许就是一个万亿的市场。
这一数字的逻辑来自政府报告。
政府财政支出1.5万亿，约80%为城市服务支出，可以转化为物业公司收入的有20%。
二、物业公司做城市服务，有先天优势
那么，城市服务究竟做些什么呢？
很多人可能认为是做市政绿化、环卫，但这并不能满足目前政府的需求。
近日，碧桂园服务公开了对自己对“城市服务”的理解和定义——
“以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体、以城市空间运营、产业发展支持、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民等终端客户提供综合服务的集合总称。”
城市服务本质上，其实和物业公司原有的服务是比较贴合的。
很多物业公司在社区、园区的管理过程中，已经积累了不少经验和能力，比如专业的服务能力、强大的资源整合能力。而且物业管理早已融入基层社会治理体系。
龙湖集团副总裁曾益明就曾表示，优秀的物业公司对社区的管理更加精细化，如果把管理小区的这套思想和理念以及技术设备，复制或拓展到城市管理，对城市管理的精度有很大的提升。
三、城市服务刚刚起步，还没有寡头出现，大家都还有机会
前不久，上市公司陆续公布2020年的业绩。融创服务、中海物业、旭辉永升服务等都不约而同地提到了，要加速发展城市服务业务。
碧桂园服务公布了去年城市服务收入8.841亿元，占总收入的5.7%，目前是第五大收入来源；万科公布城市服务累计布局 10 个城市，16 个项目。
这都会和百亿、百城的目标有不小的差距。
不难看出，物业公司的城市服务业务都还处在探索阶段，这一业务领域没有寡头出现，
而且城市服务还在市场化、社会化的进程中，大家都有机会。
万科、龙湖、保利是如何做“城市大管家”的？
物业公司来做城市服务，顺理成章。万科、龙湖、保利等优秀物业先行者们，又给城市带来了什么改变呢？
一、建立智慧科技平台
当物业公司的管理面积，从小区红线内延伸到红线外，服务效率就更加重要。为此，万科、龙湖等物业都加强了智慧科技平台的建设。来提升城市综合服务效率。
比如，万物云城将厦门鼓浪屿上的房屋、设施及乔木进行了地毯式排查和登记。
做到了每个区域有网格，每个设施有二维码，每个资产有电子档案，每个工作人员有ID。
并且给岛上125个果皮箱都安装了传感器，当垃圾量达到2/3时，系统就会自动提醒就近的环卫工人及时清运。
不只是环卫方面的智能化，龙湖智慧服务还在重庆悦来新城项目中，部署了14类智慧应用模块，包括了智能箱变监测、道路积水监测、智慧灌溉、井盖监测、设施设备管理系统、远程楼宇设备自控系统、慧眼等等。
通过智能化的软硬件配合，物业公司利用各项运行数据进行集约化管理，合理安排人员，如果出现了问题可以更快地响应，提高服务品质。
目前各大物业公司都在加大科技投入，通过移动互联网、大数据技术，去实现城市公共资源优化运营管理等更多智能应用，搭建智能科技平台。
二、形成精细化管理体系
政府需要精细化的城市服务，如何做到呢？通过创新管理模式，形成更加科学的管理体系来实现。
以保利物业的公共服务品牌“镇兴中国”为例，这几年通过在项目实践中不断探索、总结经验，目前已经提炼出景区5M管理模式、城镇全域化7M管理模式、城镇优选XM模式。
▲来源：保利物业官网
龙湖在悦来新城项目服务中，还根据城市物业基础服务、市政基础设施管理、园林养护、道路秩序管理等不同业务体系，提供了64种场景服务。
万物云城也初步梳理出了四类城市服务产品解决方案，包括基础设施管养，生活环境服务，城市微更新，社区协同治理、居民公共服务。
想要做好城市服务，物业公司需要具备三种能力
城市服务，是物业公司长期的增长点。
但这一领域，也有成熟的玩家来竞争。像市政环卫方面经验丰富的侨银环保等企业，近期也开始围绕“城市大管家”的方向进行转型。
现阶段，物业公司在市政环卫上有短板，加上政府对企业资质等方面的诸多要求。物业想做城市服务，并不容易。
明源君认为，想要做好这项业务，至少需要具备三种能力：
一、了解政府的痛点和难点，清楚自己的能力范围，才能把活儿做得更漂亮
作为城市服务领域的“新人”，物业公司是否能准确了解政府在这方面的痛点、难点是什么，非常重要。
万科物业负责人朱保全表示，专业的城市服务商的出现，解决了政府既当裁判又下场踢球的角色痛点，可以协助政府更好统筹完成城市治理的各项任务，加速专项服务领域的优胜劣汰。
▲城市服务商如何与政府及专项服务商合作架构图，来源：万物有云
在明源君看来，相较于实操经验，现在政府更需要统筹管理、资源整合能力更强的企业来统筹做事。
因此，物业公司不一定每件事情都自己干或者都会干，但必须要有资源的整合能力，能够快速整合上下游的产业资源。也要有强大的资金实力，能够承受环卫车辆等重资产带来的短期运营压力。
除此之外，物业公司还需要清楚自己的能力范围，聚焦其中的某一块业务，或者特定类型的城市，才能够把活儿干得更漂亮，也有利于快速复制。
比如，保利物业把目光聚焦在城镇，万物云城主要布局一二线城市的岛屿和新区。
世茂服务则制定了两个选择城市服务项目的标准：一是政府有足够预算；二是全国百强城市、花园城市和卫生城市。因为这类城市对改善城市面貌、提高城市治理水平有更迫切的需求。
二、凭借自身特点，找准切入点
物业公司做城市服务的优势很多，想要开展这项业务还需要如何找准和政府合作的切入点。
1、利用“先天基因”优势切入
政府在选择合作城市服务提供商时，国企、央企背景的物业公司会更占优势一些。
比如，万物云城依托深圳市国资委的背景，目前有两类项目承接方式，一是股权合作，二是合同委托。
其中，股权合作方式成立的合资公司基本都是由国资控股，运营管理的收入可以视作投资收入。合同委托方式则主要用于承接一些小体量的街道管理业务。
除了根正苗红，还有的房企正在利用母公司积累的资源，做城市服务的切入点。
比如碧桂园服务，凭借自身品牌优势和经验，跟随母公司脚步顺势而为，做三四线城市的城市服务。
2、利用特色服务、收并购加速布局
除了和政府成立合资公司、总承包等模式外，物业还可以通过提供智慧城市、产业配套等特色服务介入，或者用收并购的形式加速布局。
雅生活去年正式进军城市服务领域，凭借旗下的科技公司先行一步，据悉在半年时间里，其城市服务在管项目就超过了130个，业务覆盖53个城市，合计在管项目年化合同金额超过20亿元，合同总额超过130亿元。
还有一些物业公司，通过收并购来快速实现城市服务的布局。
比如碧桂园服务去年收购市政环卫公司福建东飞和满国康洁的股权后，城市服务收入由2019年的6940万元，增至8.841亿元。
3、运营单个项目，积累城市服务经验和品牌
除了央企、国企和大型品牌物业公司之外，区域性专业化物业公司也有发展空间。
可以通过单个项目的运营，不断积累城市服务的经验和品牌，同样能在城市治理公共服务市场不断开放的进程中抓住机遇。
2019年浙江省率先提出“未来社区”综合服务概念，宋都服务承接的采荷街道正好是首批试点项目之一。
宋都服务以此为基点，把规划、建设、服务、治理、运营等关键节点串联起来，形成了一个服务闭环。据说，其在采荷街道探索出的“金牌管家大物业”模式，已经成为各地政府参观学习的先进案例。
三、坚持长期主义，不断自我进化
说到底，城市服务是门手艺活，赚的是细水长流的钱。
对于物业公司来说，目前大家都还在起步阶段，都在探索盈利模式。想要做好城市服务，就必须坚持长期主义，耐着性子，不断自我进化。
保利物业总经理吴兰玉在接受媒体采访时表示，保利物业目前先做好城市基础服务，未来这个业务还有很多空间可以去探索增值服务，能够找到更多增长点。
