大家好，下面我来分享一下龙湖的议题，叫“TOD运营里的未来代建思考”。
龙湖切入代建领域的品牌是龙湖龙智造，我们做了一些行业的观察，后面也会讲到我们的理解。整体来讲，从整个行业的发展来看，具有非常强的逆周期性，特别是过去十几年，三个大的周期的波动，助推了代建市场的蓬勃发展，特别是从去年下半年开始，很多开发商都成立专门的团队进入代建市场，确实是进入了整个行业规模迅速扩大的爆发期。
从整个代建服务来讲，开发企业做代建服务有一个很大的特点，就是有成熟的开发理念和能力，有些同行专注于做改善型产品，有些在刚需型产品能力非常强，还有一些是在低成本建造、快速周转的能力，包括一些业态的操盘能力，都是各有特点的。核心来讲是要匹配业主的诉求，从他的诉求和痛点来匹配各家能力的特点，来做服务的输出，再达到满意度，再进行复购服务的场景。所以从龙湖的角度切入代建，是以龙湖龙智造这个品牌来服务业主的，也是秉承龙湖二十九年沉淀的能力和基因，来服务于我们的业主。主要来讲围绕三个能力维度，第一是龙湖的高品质，龙湖起家就是做一些改善型的，高品质的既叫好又叫座的产品，我们希望给我们的客户提供非常好的产品以及高利润的回报，同时在C端也能有非常好的满意度。第二是龙湖的强运营，龙湖在较长时间的周期里面，实际上是打造了比较复合的经营业态的运营能力，由这些运营能力进一步发展了复合业态从前期的投资，再到它的策划、建造，再交付给运营的一体化能力。第三是龙湖这些年在数字科技领域做了很多的投入和尝试，希望通过数字化的翅膀，能够为我们的业主带来进一步的效率提升。
第一个板块分享的是，通过龙湖一体化的从前到后一揽子的能力，为我们的各种类型的业主提供复合型业态的运营和整体打造的服务能力和服务的质量。从服务的宽度来讲，聚焦在五个板块，从商业管理的天街，再到租赁住房的长租公寓冠寓，再到空间服务的龙湖智创生活，再到产业园区运营的蓝海引擎，最后到我们的养老板块的椿山万树。在商业运营领域，近几年是龙湖开业的项目密集爆发期，复合增长率比较高，截止到今年630，我们开业的商场数量超过65个，所以有一整套的运营端的能力帮助业主。在冠寓这个维度，管理规模也超过16万间，从出租率、满意度来讲也是非常高的，也是希望通过高品质的年轻人的租赁用房打造，包括联合一些非常贴合他们需求的社群活动，给他们提供一个城市温暖的家。从我们的TOD项目布局来讲，也形成了初步的网格化布局，基本上拿到的自持综合体，绝大部分都是在TOD上盖物业。从布局的产品线来讲，几乎实现了全产品线的覆盖，而且这些项目都落地了，有城际枢纽高铁大型的上盖，再到城市和区域的商圈和区域的中心，再到邻里配套的中心，最后再到车辆段和TOD新城的产品线覆盖。
跟大家分享一些案例，第一个项目是在重庆沙坪坝高铁站正上盖的光年项目，和很多业主的场景也是很相似的，从龙湖切入代建第一个帮业主诊断的就是龙湖策划的能力。如这个项目的图片所示，我们做这个项目的时候也是通过前期的策划去切入的，可以看到从整个规划维度，针对于原来的方案，进行了比较大规模的优化，通过将商业的体量跨过高铁站房正上方，让整个综合体的动线更加延续、更加连贯，让游逛的体验更加完整，这个方式既保证了在高铁进站的流线是相当顺畅，整个综合体的动线完全联系起来，再通过跨越高铁站南北大板的设置，让南北物理的隔断非常好的做了联通，同时在这个大板伸到整个城市空间关键的场景做了扶梯和楼梯的设置，使得困扰传统高铁站南北割裂的情况，通过这个设置得到很好的解决，整个项目也是非常复杂，地上有7层，地下有7层，除了换乘4条轨道线和一个大铁之外，还有公交车站、出租车站，以及对应的公共配套，通过设置了集中的交通盒，将所有的人流通过这个交通盒能够完美地做疏导，解决他的交通问题，同时也在这个项目中积累了一整套高铁上盖工程复杂穿插的技术解决思路，通过盖上无缝施工、盖下不停车的高铁运行，完美地让各个条线得到了保证，创造了高铁穿楼的新网红景点，同时这个项目开业之后，也大幅提高了沙坪坝商圈的客流量以及社零总额的增加。
第二个项目是我们在重庆打造的一个超级综合体，这个项目前后历经十几年的开发，从一个老的校园旧址，重新创立出一个新的城市商圈，通过十几年不断地开发、经营和交付，让整个区域的社零总额和客流密度翻了3倍，去年这个项目的客流人次已经接近了9000万，从这个项目最开始打造的时候，就是奔着它是做一个商圈的角度去做打造，通过这个方式做了5个商场，每个商场的定位完全不一样，每个商场覆盖人群的特点也是独立进行定位和策划，通过周期滚动的开发，不断地扩大客户的围栏，最后通过十多栋写字楼的加载，让更多消费场景的空间在整个商圈里得以进一步延展。可以看到2007年在获取土地前，它是一个旧的校址，2012年是北端A、B馆的运营，到2014年实现中部C馆的开业，2016年D馆开业，再到今年E馆开业，让整个商场客流辐射的维度更加宽广。这个项目最开始有两条地铁的连接，经过10年的运营，它的客流和辐射人群急剧扩大以后，未来还会引入更多的地铁接驳，为整个区域提供更多的客流。
这个项目是在成都一环内的TOD项目，这个项目超过70万方，业态非常复杂，也是通过旧城改造的方式，让原有不太好的城市界面焕新成为一个新的城市的名片，这个项目最大的特点就是我们跟TOD的连接，没有采取传统的TOD方式来把轨道连接到物业，而是采用富有活力的商业空间作为连接TOD的过渡空间，让商业的空间、活力的氛围能够通过这样的空间，在地铁的人流就能非常直观地感受到这样一个空间，通过这个空间的设置，让他无缝地换乘到商业的空间，以及整个园区、商业街，以及更远的辐射范围，同时通过集约化的商场物业的空间和市政换乘的设施合二为一，既减小了整体的投资，同时也能把人流更加聚集地换乘在商场和TOD交接点之中。
同时这个项目的容积率也非常高，在这么高的容积率的情况下很难创造出一个高品质的社区，很难成为拥有大花园的高品质住宅小区。我们创新地把花园抬到三层以上的高度，利用在裙楼屋面设置接近1万平米的花园，提供一个非常舒适的社区活动空间，通过中心换乘的交通体拉到三楼以上，再从三楼进入花园的方式，提供一个闹中取静的高品质社区。
这是我们在杭州的一个综合体项目，这个项目也是有非常好的住宅板块和综合体，包括五星级酒店和写字楼的布局，这个项目也是非常难的TOD上盖项目，这也是我们跟很多的代建业主沟通的时候，困扰他们非常大的痛点，就是如何把轨道的资源和物业的价值充分发挥，TOD连接价值提升的策略，这个项目也是非常典型的。这个项目在拿到的时候，两条地铁线已经正在运行了，而且覆土的深度非常浅，用传统的方式很难在这么浅的覆土深度的条件下做出完整的综合体，我们也是非常创新地利用了在TOD积累的一整套策划能力，把所有体量通过一个桁架，在空中倒挂，把整个体量得以完整地支撑起来，就避免了它非常浅覆土厚度带来的技术问题。通过这个方式，让原本几乎无法实现的完整的综合体成立，深度缝合了因为原始地铁的原因造成的一些不太成立的项目，让它变成了可能的局面，通过这个方式大大提高物业的价值，物业价值的提高也正是物业最想看到的终局。通过地下整体的设计，把地下的商业物业价值和轨道的付费区和非付费区的动线整体做了一个拉通，改造了地铁进出的流线，通过商场的动线进入TOD的换乘，让整个换乘动线更加聚焦，也更加顺畅，方便人们的出行。
第二大板块是龙湖高品质住宅打造的能力，这也是龙湖从创立之初就携带的基因，可以看到从北京的颐和园边上的颐和原著，再到北京西二环的西城原著，再到中央别墅区的景粼原著，以及后续在重庆照母山的舜山府，再到广州白云新城的天奕，我们在每个城市都会定制化为我们的客户提供高品质住宅打造的经验，让这个产品既叫好又叫座，能够让这个产品非常有卖相，同时也能够通过这个高品质的呈现，实现品牌的溢价。
在新一波产品打造中，我们也推出了御湖境这样的品牌，在明年会在5个城市同步首发，这些新的产品线也是通过温润雅玉材料的选择、色彩的搭配、灯光的组织，结合我们惯有的景观造园能力，通过植物的选择，让我们的客户在园子里四季更迭，能够感受到色彩的变化。
第三个板块是龙湖的数字科技。龙湖在过去几年高密度地在这个板块进行了能力的打磨，通过BIM正向设计，让我们的三单变更大幅降低，降低成本，通过BIM转到运营期的平台的搭建，让传统物业管理、商场管理、租赁楼宇管理，从传统表单的方式变为在线数字化的管理，大大提高我们的管理效率。也是基于底层BIM能力的建设，VR、智慧城市、3D建模底层能力的打磨，截至目前，龙湖已申请4件国际专利、844件中国专利(其中包含531件中国发明专利)，每年持续申报的专利数超过200件，成为行业数字科技高地。希望通过这样的方式，能够给我们的业主插上数字的翅膀，提高业主管理的效率，更好地服务业主。
谢谢大家，我的分享到此结束
