4月，受“三条红线”的监管要求，房企的发债意愿下降，整体债市的发行规模出现萎缩，无论境内债还是境外债的发行规模均不及3月。迫于降杠杆要求，未来房企的整体债务规模仍将走低。不过，在境内债与境外债的持续分化之下，境内债成为主导。
随着核心热点城市的“宅地集中供应”纷纷落槌，不少房企短期的融资能力面临挑战。从竞拍的结果来看，具有国企或央企背景的房企融资优势突出，斩获了不少优质地块。
债市稳定整体发行规模萎缩
从2021年4月中国房地产企业境内外融资TOP榜来看，4月整体债市较为稳定，境内外的融资规模延续了2月以来的发展态势，分化持续加剧。其中，境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大，境内债的发行规模约为799.86亿元，境外债的发行规模仅为27.97亿美元。不难发现，境内债远超境外债。
究其原因，受房企债务违约的事件影响，海外资本市场的信心走低，导致房企境外债发行规模急剧萎缩。加之，海外疫情持续蔓延，经济的不确定性增加，不少投资人的观望情绪也较为浓烈。
尽管房企发行境内债的意愿持续走强，但与3月相比，不论境内债还是境外债其发行规模均不及3月，整体发行规模出现萎缩。具体来看，4月共有52家房企发行境内债，9家房企发行境外债，比3月均减少2家。
就境内债而言，恒大地产以82亿元夺得境内债发行规模的第一，其后为电建地产47.6亿元、福州建发45亿元。境外债方面，九龙仓以6.5亿美元居于境外债发行规模的榜首；其次是中国金茂、龙光集团，融资额度依次为6亿美元、3亿美元。值得注意的是，九龙仓已经连续3个月持续领跑境外融资榜。
从融资成本来看，不少房企的票面利率高企，房企之间融资成本的差异化较为明显。以境外债为例，九龙仓两笔债券的票面利率分别为3.3%、1.15%，中国金茂的票面利率也仅为3.2%，而景瑞控股与中南建设发债的票面利率均超过10%，分别为11.5%、12.5%。
“三条红线”效果显现 房企降负债意愿明显
自去年8月出台针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则以来，不少房企的降负债意愿明显。尤其是随着4月结束，大部分上市房企2020年的年报已经公布，其降负债成效也为外界所关注。通过房企2020年的年报可知，“三条红线”的政策效果较为明显，绿档阵营持续扩容。
即便如此，考虑到到期债务规模，房企的偿债压力仍然较大。贝壳研究院的数据显示，2021年4月境内外债券融资到期债务规模约1374亿元，环比下降9.7%，同比增加125.6%。在经历了3月的到期债务高峰后，预期5-6月到期债务规模回落至千亿之下，房企偿债压力略有下降，但仍不敢懈怠，下半年房企到期债务规模居高不下，迎来对房企融资能力的更大考验。
由于“三条红线”对房企的资产负债率（剔除预收款后）和净资产负债率等指标均提出了严格要求，降杠杆正成为房地产行业的常态。对房企而言，“三条红线”最为直接的影响是对于其有息负债规模的控制，进而降低房地产行业内的系统性金融风险。不过，除了在房企融资端进行限制外，部分城市如成都、西安等更有相关政策限制踩线房企不得参加集中土地竞拍，土地端的进一步施压也使得房企降杠杆意愿增强。这也意味着，未来不少房企可能会继续收缩债务规模，实现监管预期。为此，业内也预测，截至2021年6月底，将有更多房企进入绿档阵营。
“两集中”进入土拍阶段房企融资能力面临考验
“宅地集中供应”下的首次土拍已经开启，核心热点城市一次的推地量显著增加。例如，4月26日、27日，广州“两集中”首次供地48宗，共揽金906亿元；4月28日-30日，无锡市集中出让16宗宅地并全部成交，仅有两宗地块因达到最高限价将通过摇号产生结果，总成交价255.96亿元；4月28日-4月29日，重庆主城区第一批次集中供地46宗，总起拍价超444亿元，最终46宗地全部成交，总成交价635亿元；4月30日，沈阳市集中出让22宗地块，总起始价超179亿元，总成交价197.86亿元。
在此背景下，房企也需要在多个城市集中拿地，支付的土地出让金额度较高，其融资能力也面临前所未有的挑战。不过，从土地竞拍的结果来看，具有国企或央企背景的开发商融资优势较为明显。
纵观广州、无锡、重庆、沈阳等地“两集中”之后的首次土拍结果，具有国企或央企背景的开发商频繁现身，屡有斩获。例如，在广州土拍中，越秀地产以80.5亿元斩获4宗地块。此外，保利地产、华润置地、招商蛇口、中铁建、深振业等均有斩获。沈阳的竞拍结果显示，保利地产通过31.36亿元竞得3宗地块；万科以34.09亿元竞得3宗地块；华润置地以41.29亿元竞得2宗地块；招商蛇口以24.55亿元竞得2宗地块。
综合来看，4月债市较为稳定，境内债与境外债之间的分化持续加剧。受“三条红线”影响，房企的降杠杆意愿明显，发债规模也有所收缩。未来，“两集中”土拍逐步落地，房企的融资能力仍有待观察。
